La herramienta de cálculo actualizada (año 2024) se describe en los puntos siguientes.

La herramienta de cálculo es el instrumento central para aplicar el modelo de suelo edificable de Bonn, teniendo en cuenta la adecuación que debe observarse de conformidad con el artículo 11 (2) de la BauGB. Todos los supuestos del modelo de suelo edificable se almacenan en la herramienta de cálculo para que pueda producir resultados con sólo introducir unos pocos parámetros de propiedad. Se utiliza para calcular el rendimiento total de un proyecto de construcción de viviendas que cabe esperar en la ubicación de una zona de construcción a tanto alzado. La herramienta de cálculo es importante para la aplicación del Modelo de Suelo Urbanizable de Bonn en dos aspectos. En primer lugar, el cálculo del rendimiento realizado con ella sirve de base para la prueba de idoneidad según el método del rendimiento y, en segundo lugar, el cálculo del rendimiento se utiliza para determinar la desventaja económica del sistema obligatorio de cuotas para la construcción de viviendas protegidas.

Las hipótesis de cálculo se actualizan periódicamente a partir del mes de abril de cada año. Se eligió este periodo concreto para poder realizar una actualización lo antes posible tras la publicación del informe sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Bonn, que contiene información relevante para el modelo de suelo edificable de Bonn (por ejemplo, sobre el tipo de interés inmobiliario, el factor de rendimiento bruto, etc.).

En el curso de la actualización de la herramienta de cálculo para llevar a cabo las pruebas de idoneidad asociadas a la aplicación del Modelo de Bonn del Suelo Urbanizable, en junio de 2024 se ajustaron finalmente las siguientes hipótesis de cálculo:

Las siguientes hipótesis de cálculo permanecen invariables, ya que no se introdujeron cambios fundamentales el año pasado:

Para ilustrar los efectos de la actualización de los supuestos básicos de la herramienta de cálculo, el informe de actualización incluye pruebas de adecuación con las versiones anteriores V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 y la versión actualizada V6.0.0 (2024) de la herramienta de cálculo. Las pruebas de idoneidad se realizan a modo de ejemplo para las ubicaciones residenciales "simple/media", "buena" y "muy buena" ancladas en el modelo de suelo urbanizable de Bonn y sobre la base de diseños urbanísticos reales y sus correspondientes ratios. Esto se hace teniendo en cuenta que la ubicación residencial de un proyecto de construcción de viviendas es decisiva para la asignación a un alquiler para la construcción de viviendas con financiación privada y, por tanto, influye en el cálculo del valor del suelo de las zonas de construcción de viviendas y en la cuantía de la desventaja económica de la construcción de viviendas protegidas.
Los gráficos y las explicaciones muestran los cambios inducidos por las hipótesis de cálculo ajustadas anualmente en los resultados de las pruebas de idoneidad con un límite de idoneidad del 30% del rendimiento esperado del respectivo proyecto de urbanización. Este valor comprende aproximadamente el rendimiento esperado de un proyecto de construcción de viviendas al cabo de 20 años (valor actual) y las conclusiones resultantes. Entre otras cosas, incluye el límite de idoneidad, los beneficios que deben acordarse y el importe de la desventaja económica resultante de la realización obligatoria de la proporción de viviendas de protección oficial especificada por el Modelo de Suelo Urbanizable de Bonn (40% en función de la superficie bruta de las viviendas, para la gran mayoría de los proyectos de urbanización 50% de la superficie bruta total de las viviendas). Para la versión actualizada 6.0.0 de la herramienta de cálculo del Modelo de Bonn del Suelo Urbanizable, este año se ha vuelto a establecer como hipótesis de cálculo un periodo de compromiso de 30 años para la construcción de viviendas de protección oficial, de conformidad con la normativa sobre ayudas a la vivienda del Estado federado de Renania del Norte-Westfalia; el flujo de caja (ingresos por alquiler menos gastos de gestión y financiación) sigue basándose en un periodo de evaluación de 20 años.

Información sobre el procedimiento del plan de desarrollo:

Información sobre el procedimiento del plan de desarrollo:

Información sobre el procedimiento del plan de desarrollo:

El desarrollo dinámico del sector de la vivienda en Bonn ya se reflejó en las actualizaciones de la herramienta de cálculo de años anteriores, y la actualización de este año también muestra que se mantiene el impulso de desarrollo de los últimos años. Esto se refleja en la prueba de adecuación del modelo de suelo edificable de Bonn mediante el ajuste de varios supuestos de la herramienta de cálculo y sigue reflejándose principalmente en los continuos aumentos de los costes de construcción y financiación. Al igual que en años anteriores, estos aumentos de los costes repercuten en mayor medida en la realización de nuevos proyectos de construcción de viviendas en el mercado inmobiliario de Bonn.
El rendimiento previsto en el capítulo 2 (véanse los apartados 2.1. a 2.3.) para los respectivos proyectos teóricos de promoción al cabo de 20 años es inferior en comparación con las cifras del año anterior basadas en las hipótesis actualizadas de la herramienta de cálculo. Ello se debe en parte al continuo aumento de los costes de construcción antes señalado, que minimiza los correspondientes rendimientos esperados. En este contexto, la transferencia del aumento de los costes de construcción a la evolución de los costes de producción de las plazas de guardería, que se volvió a realizar de forma análoga en el contexto de la actualización de las hipótesis de cálculo de este año, también sigue teniendo un efecto potencialmente reductor de los rendimientos.
Por otro lado, la normativa sobre ayudas a la vivienda (WFB) del estado federado de Renania del Norte-Westfalia, que se ha mejorado una vez más para el año de financiación 2024 en comparación con el año anterior 2023 y de forma más significativa que en cualquier contexto de actualización anterior, reduce significativamente la desventaja financiera de la construcción de viviendas de protección oficial en comparación con el segmento de mercado de financiación privada en los tres ejemplos de cálculo. En algunos casos, la mejora del WFB es tan significativa que, entre otras cosas, invierte la desventaja económica de la realización obligatoria de la construcción de viviendas con protección oficial, en particular para los ejemplos de cálculo en ubicaciones residenciales sencillas/medias y buenas, en una ventaja (véanse los puntos 2.1. a 2.2.). Al igual que en el contexto de la anterior actualización de 2023, el nivel persistentemente elevado de los tipos de interés de los préstamos para la construcción de viviendas repercute significativamente en la carga que soportan los promotores de proyectos de construcción de viviendas en el periodo de referencia pertinente para la presente actualización (de abril de 2023 a marzo de 2024). Aunque el ritmo de aumento de los precios se ha ralentizado algo en comparación con el año anterior, el tipo de interés asumido ha seguido subiendo.
En conjunto, la evolución descrita tiene efectos diferentes en los ejemplos de cálculo creados con la herramienta de cálculo actualizada versión V6.0.0. Sin embargo, en comparación con el año anterior, el límite de adecuación del 30% de la rentabilidad supuesta de un proyecto de urbanización fijado en el modelo de suelo urbanizable de Bonn sólo se supera ahora para el ejemplo de cálculo en ubicaciones residenciales muy buenas, es decir, para proyectos de urbanización en zonas con precios del suelo correspondientemente altos y, al mismo tiempo, perspectivas de ingresos elevadas. En estas zonas de desarrollo, es previsible que los posibles promotores ya no tengan que contribuir plenamente a los costes de producción de la necesidad de plazas de guardería derivada de la construcción de nuevas viviendas. Sin embargo, a diferencia del año anterior, en ninguno de los ejemplos de cálculo se reduce la proporción de viviendas con protección pública que se realizará a través de las hipótesis de cálculo actualizadas para la prueba de idoneidad.
La actualización de este año también muestra que la herramienta de cálculo del Modelo de Suelo Urbanizable de Bonn y, por tanto, el propio Modelo de Suelo Urbanizable reaccionan a las condiciones cambiantes del mercado, en particular en lo que respecta a la trazabilidad de los efectos derivados de la importante mejora de la normativa sobre ayudas a la vivienda del Estado federado de Renania del Norte-Westfalia para los promotores de proyectos. En tiempos difíciles, no sólo en lo que respecta a la estructura del mercado de la vivienda de Bonn, parece que puede seguir permitiendo un equilibrio lo más transparente posible entre los intereses del sector público y privado de todos los promotores de viviendas para el diseño sostenible del mercado de la vivienda de Bonn.