Lo strumento di calcolo aggiornato (anno 2024) è descritto nei punti seguenti.

Lo strumento di calcolo è lo strumento centrale per l'implementazione del modello di terreno edificabile di Bonn, tenendo conto dell'adeguatezza da osservare in conformità alla Sezione 11 (2) del BauGB. Tutte le ipotesi del modello di terreno edificabile sono memorizzate nello strumento di calcolo, in modo da poter produrre risultati con pochi input di parametri immobiliari. Viene utilizzato per calcolare la rendita totale attesa da un progetto di edilizia residenziale nel luogo in cui si trova un'area edificabile su base forfettaria. Lo strumento di calcolo è importante per l'applicazione del Modello Fondiario di Bonn sotto due aspetti. In primo luogo, il calcolo della rendita effettuato con esso serve come base per il test di adeguatezza secondo il metodo della rendita e, in secondo luogo, il calcolo della rendita viene utilizzato per determinare lo svantaggio economico della quota obbligatoria per l'edilizia residenziale sovvenzionata.

Le ipotesi di calcolo vengono aggiornate regolarmente a partire dal mese di aprile di ogni anno. Questo periodo specifico è stato scelto per poter effettuare un aggiornamento il prima possibile dopo la pubblicazione del rapporto sul mercato immobiliare della città di Bonn, che contiene informazioni rilevanti per il modello dei terreni edificabili di Bonn (ad esempio sul tasso di interesse immobiliare, sul fattore di rendimento lordo, ecc.)

Nel corso dell'aggiornamento dello strumento di calcolo per l'esecuzione dei test di appropriatezza associati all'applicazione del Modello Fondiario di Bonn, nel giugno 2024 sono state infine modificate le seguenti ipotesi di calcolo:

Le seguenti ipotesi di calcolo rimangono invariate, in quanto non sono state apportate modifiche sostanziali nell'ultimo anno:

Per illustrare gli effetti dell'aggiornamento delle ipotesi di base dello strumento di calcolo, la relazione di aggiornamento include test di adeguatezza con le precedenti versioni V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 e la versione aggiornata V6.0.0 (2024) dello strumento di calcolo. I test di adeguatezza vengono eseguiti come esempi per le località residenziali "semplici/medie", "buone" e "ottime" ancorate nel modello di terreno edificabile di Bonn e sulla base di progetti di sviluppo urbano reali e delle relative cifre chiave. Questo viene fatto tenendo conto del fatto che l'ubicazione residenziale di un progetto di edilizia residenziale è decisiva per l'assegnazione di un canone di locazione per la costruzione di alloggi finanziati privatamente e quindi ha un'influenza sul calcolo del valore fondiario delle aree di costruzione residenziale e sull'ammontare dello svantaggio economico dell'edilizia residenziale sovvenzionata.
I grafici e le spiegazioni mostrano i cambiamenti indotti dalle ipotesi di calcolo modificate annualmente nei risultati dei test di congruità con un limite di congruità del 30% del rendimento atteso dal rispettivo progetto di sviluppo. Questo valore comprende approssimativamente il rendimento atteso di un progetto di edilizia residenziale dopo 20 anni (valore attuale) e le conclusioni che ne derivano. Tra le altre cose, questo include il limite di adeguatezza, i benefici da concordare e l'ammontare dello svantaggio economico derivante dalla realizzazione obbligatoria della percentuale di alloggi sovvenzionati con fondi pubblici stabilita dal modello di Bonn per i terreni edificabili (a seconda della superficie lorda degli alloggi 40%, per la maggior parte dei progetti di sviluppo 50% della superficie lorda totale degli alloggi). Per la versione aggiornata 6.0.0 dello strumento di calcolo per il Modello Fondiario di Bonn, anche quest'anno è stato fissato come ipotesi di calcolo un periodo di impegno di 30 anni per la costruzione di alloggi sovvenzionati dallo Stato della Renania Settentrionale-Vestfalia; il flusso di cassa (reddito da locazione meno costi di gestione e finanziamento) continua a basarsi su un periodo di valutazione di 20 anni.

Informazioni sulla procedura del piano di sviluppo:

Informazioni sulla procedura del piano di sviluppo:

Informazioni sulla procedura del piano di sviluppo:

Lo sviluppo dinamico dell'industria immobiliare di Bonn si era già riflesso negli aggiornamenti dello strumento di calcolo degli anni precedenti e anche l'aggiornamento di quest'anno mostra che lo slancio di sviluppo degli ultimi anni sta continuando. Tale dinamica è stata incorporata nel test di appropriatezza del modello di terreno edificabile di Bonn, apportando i relativi aggiustamenti alle varie ipotesi dello strumento di calcolo, e continua a riflettersi principalmente nei continui aumenti dei costi di costruzione e di finanziamento. Come negli anni precedenti, questi aumenti dei costi hanno un impatto proporzionalmente maggiore sulla realizzazione di nuovi progetti di edilizia residenziale sul mercato immobiliare di Bonn.
Il rendimento previsto nel Capitolo 2 (cfr. da 2.1 a 2.3) per i rispettivi progetti di sviluppo teorici dopo 20 anni è inferiore rispetto ai dati dell'anno precedente, basati sulle ipotesi aggiornate dello strumento di calcolo. Ciò è in parte dovuto al continuo aumento dei costi di costruzione descritto in precedenza, che riduce al minimo i corrispondenti rendimenti attesi. In questo contesto, anche il trasferimento dell'aumento dei costi di costruzione allo sviluppo dei costi di produzione degli asili nido, che è stato effettuato per analogia nel contesto dell'aggiornamento delle ipotesi di calcolo di quest'anno, continua ad avere un effetto di potenziale riduzione dei guadagni.
D'altro canto, le norme sui sussidi per l'edilizia abitativa (WFB) del Land Renania Settentrionale-Vestfalia, che sono state nuovamente migliorate per l'anno di finanziamento 2024 rispetto all'anno precedente 2023 e in modo più significativo rispetto a qualsiasi precedente aggiornamento, riducono in modo significativo lo svantaggio finanziario dell'edilizia abitativa sovvenzionata con fondi pubblici rispetto al segmento di mercato finanziato privatamente in tutti e tre gli esempi di calcolo. In alcuni casi, il miglioramento della WFB è così significativo che, tra l'altro, rovescia in vantaggio lo svantaggio economico della realizzazione obbligatoria dell'edilizia residenziale pubblica, in particolare per gli esempi di calcolo in località residenziali semplici/medie e buone (cfr. 2.1 e 2.2). Come nel contesto del precedente aggiornamento del 2023, il livello persistentemente elevato dei tassi d'interesse per i mutui per l'edilizia residenziale ha un impatto significativo sull'onere per gli sviluppatori di progetti di edilizia residenziale nel periodo di riferimento rilevante per il presente aggiornamento (da aprile 2023 a marzo 2024). Sebbene il ritmo di aumento dei prezzi sia leggermente rallentato rispetto all'anno precedente, il tasso di interesse ipotizzato ha continuato a salire.
Nel complesso, gli sviluppi sopra descritti hanno effetti diversi sugli esempi di calcolo creati utilizzando la versione aggiornata dello strumento di calcolo V6.0.0. Rispetto all'anno precedente, tuttavia, il limite di adeguatezza del 30% del rendimento ipotizzato per un progetto di sviluppo, fissato nel modello dei terreni edificabili di Bonn, viene ora superato solo per l'esempio di calcolo in ottime località residenziali, ossia per progetti di sviluppo in aree con prezzi dei terreni corrispondentemente elevati e contemporaneamente elevate prospettive di reddito. In queste aree di sviluppo, è prevedibile che i potenziali costruttori non debbano più contribuire interamente ai costi di produzione del fabbisogno di posti di asilo nido derivante dalla costruzione di nuove abitazioni. A differenza dell'anno precedente, tuttavia, non vi è più una riduzione della proporzione di alloggi sovvenzionati con fondi pubblici da realizzare in nessuno degli esempi di calcolo attraverso le ipotesi di calcolo aggiornate per il test di appropriatezza.
L'aggiornamento di quest'anno dimostra inoltre che lo strumento di calcolo del Modello di Bonn per i terreni edificabili e quindi il Modello di Bonn per i terreni edificabili stesso reagiscono alle mutevoli condizioni di mercato, in particolare per quanto riguarda la comprensibilità degli effetti derivanti dal significativo miglioramento delle normative sui sussidi per l'edilizia abitativa dello Stato della Renania Settentrionale-Vestfalia per gli sviluppatori di progetti. In tempi difficili, non solo per la struttura del mercato immobiliare di Bonn, sembra essere in grado di continuare a consentire l'equilibrio più trasparente possibile tra gli interessi del settore pubblico e privato di tutti gli sviluppatori di alloggi per la progettazione sostenibile del mercato immobiliare di Bonn.