Обновленный инструмент расчета (год 2024) описан в следующих пунктах.

Инструмент расчета является центральным инструментом для реализации боннской модели земли под застройку с учетом соответствия, которое должно быть соблюдено в соответствии с разделом 11 (2) BauGB. Все допущения модели земли под застройку хранятся в расчетном инструменте, поэтому он может выдавать результаты при небольшом количестве вводимых параметров недвижимости. Он используется для расчета общей доходности, которую можно ожидать от проекта жилищного строительства в месте расположения участка застройки на основе единой ставки. Этот расчетный инструмент важен для применения Боннской модели земельных участков под застройку в двух отношениях. Во-первых, расчет доходности, выполненный с его помощью, служит основой для проверки пригодности в соответствии с методом доходности, а во-вторых, расчет доходности используется для определения экономической невыгодности обязательной квоты на строительство субсидированного жилья.

Расчетные допущения регулярно обновляются, начиная с апреля каждого года. Этот конкретный период был выбран для того, чтобы иметь возможность проводить обновление как можно скорее после публикации отчета о рынке недвижимости города Бонна, который содержит информацию, имеющую отношение к модели земельных участков под застройку в Бонне (например, о процентной ставке на недвижимость, коэффициенте валовой доходности и т. д.).

В ходе обновления расчетного инструмента для проведения тестов на пригодность, связанных с применением Боннской модели строительных площадей, в июне 2024 года были окончательно скорректированы следующие расчетные допущения:

Следующие расчетные допущения остаются неизменными, так как в прошлом году в них не было сделано никаких фундаментальных изменений:

Чтобы проиллюстрировать эффект от обновления основных допущений расчетного инструмента, в отчет об обновлении включены тесты на соответствие предыдущим версиям V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 и обновленной версии V6.0.0 (2024) расчетного инструмента. Тесты на пригодность проводятся в качестве примеров для "простых/средних", "хороших" и "очень хороших" жилых районов, заложенных в боннской модели застройки, на основе реальных градостроительных проектов и соответствующих им ключевых показателей. Это делается с учетом того, что местоположение объекта жилищного строительства имеет решающее значение для отнесения к арендной плате за жилищное строительство, финансируемое из частных источников, и, таким образом, влияет на расчет стоимости земли в районах жилищного строительства и величину экономического недостатка субсидированного жилищного строительства.
Графики и пояснения показывают изменения, вызванные ежегодно корректируемыми расчетными допущениями, в результатах тестов на адекватность с пределом адекватности в 30% от ожидаемого дохода от соответствующего девелоперского проекта. Эта величина приблизительно включает в себя ожидаемую доходность проекта строительства жилья через 20 лет (приведенная стоимость) и вытекающие из нее выводы. Помимо прочего, сюда входят предел приемлемости, согласованные выгоды и размер экономического ущерба, возникающего в результате обязательной реализации доли субсидируемого государством жилья, предусмотренной Боннской моделью строительного участка (в зависимости от общей площади жилья 40%, для подавляющего большинства проектов застройки 50% от общей общей площади жилья). В обновленной версии 6.0.0 расчетного инструмента для Боннской модели строительного участка в этом году в качестве расчетного допущения вновь был установлен период обязательств по строительству субсидируемого государством жилья в 30 лет в соответствии с правилами предоставления жилищных субсидий земли Северный Рейн-Вестфалия; денежный поток (доход от аренды за вычетом расходов на управление и финансирование) по-прежнему основывается на периоде оценки в 20 лет.

Информация о процедуре разработки плана развития:

Информация о процедуре разработки плана развития:

Информация о процедуре разработки плана развития:

Динамичное развитие жилищной отрасли в Бонне уже было отражено в обновлениях расчетного инструмента предыдущих лет, и обновление этого года также показывает, что динамика развития последних лет сохраняется. Он учитывается при проверке соответствия модели земельных участков под застройку в Бонне путем внесения соответствующих корректировок в различные допущения расчетного инструмента и продолжает отражаться, прежде всего, в постоянном росте затрат на строительство и финансирование. Как и в предыдущие годы, рост затрат оказывает соответствующее влияние на реализацию новых проектов жилищного строительства на рынке жилья Бонна.
Ожидаемая в главе 2 (см. 2.1. - 2.3.) доходность соответствующих теоретических девелоперских проектов через 20 лет ниже, чем в предыдущем году, исходя из обновленных предпосылок расчетного инструмента. Это частично объясняется продолжающимся ростом затрат на строительство, о котором говорилось выше, что минимизирует соответствующую ожидаемую доходность. В этом контексте перенос роста затрат на строительство на развитие производственных затрат на места в детских садах, который был осуществлен аналогичным образом в рамках обновления расчетных предпосылок этого года, также продолжает оказывать потенциально снижающее доходы влияние.
С другой стороны, правила предоставления жилищных субсидий (WFB) земли Северный Рейн-Вестфалия, которые в 2024 году были вновь улучшены по сравнению с предыдущим 2023 годом и более значительно, чем в предыдущем обновлении, значительно снижают финансовый недостаток субсидируемого государством жилищного строительства по сравнению с частным сегментом рынка во всех трех расчетных примерах. В некоторых случаях улучшение WFB настолько значительно, что, помимо прочего, это меняет экономический недостаток обязательной реализации субсидируемого государством жилищного строительства, особенно для расчетных примеров в простых/средних и хороших жилых районах, на преимущество (см. 2.1. - 2.2.). Как и в предыдущем обновлении от 2023 года, сохраняющийся высокий уровень процентных ставок по кредитам на жилищное строительство оказывает значительное влияние на нагрузку на застройщиков в жилищном строительстве в отчетный период, относящийся к данному обновлению (апрель 2023 года - март 2024 года). Хотя темпы роста цен несколько замедлились по сравнению с предыдущим годом, предполагаемая процентная ставка продолжает расти.
В целом, описанные выше изменения по-разному отразились на примерах расчетов, созданных с помощью обновленного инструмента расчета версии V6.0.0. Однако по сравнению с предыдущим годом предел адекватности в 30 % от предполагаемой доходности девелоперского проекта, установленный в модели земли под застройку в Бонне, превышен только для расчетного примера в очень хороших жилых районах, то есть для девелоперских проектов в районах с соответственно высокими ценами на землю и одновременно высокими перспективами дохода. В таких районах развития можно ожидать, что потенциальным застройщикам больше не придется полностью участвовать в расходах на производство, связанных с потребностью в местах в детских садах, возникающей в результате строительства нового жилья. Однако, в отличие от предыдущего года, ни в одном из примеров расчетов больше не наблюдается сокращения доли жилья, субсидируемого государством, благодаря обновленным расчетным предположениям для теста на пригодность.
Обновление этого года также показывает, что расчетный инструмент Боннской модели земли под застройку и, соответственно, сама модель земли под застройку реагируют на изменение рыночных условий, особенно в том, что касается понятности эффектов, возникших в результате значительного улучшения правил жилищного субсидирования земли Северный Рейн-Вестфалия для разработчиков проектов. В непростые времена не только для структуры жилищного рынка Бонна, но и для устойчивости боннского рынка жилья она, по-видимому, сможет и дальше обеспечивать максимально прозрачный баланс между государственными и частными интересами всех застройщиков.