يتم وصف أداة الحساب المحدثة (عام 2024) في النقاط التالية.

أداة الحساب هي الأداة المركزية لتنفيذ نموذج بون لأراضي المباني، مع مراعاة الملاءمة الواجب مراعاتها وفقًا للمادة 11 (2) BauGB. يتم تخزين جميع افتراضات نموذج أرض المبنى في أداة الحساب بحيث يمكن أن تنتج نتائج مع عدد قليل من المدخلات من معلمات العقار. تُستخدم لحساب العائد الإجمالي لمشروع بناء سكني متوقع في موقع منطقة البناء على أساس معدل ثابت. تُعد أداة الحساب مهمة لتطبيق نموذج بون لأراضي البناء من ناحيتين. أولاً، يُستخدم حساب العائد الذي يتم إجراؤه بواسطتها كأساس لاختبار الملاءمة وفقًا لطريقة العائد، وثانيًا، يُستخدم حساب العائد لتحديد العيب الاقتصادي لنظام الحصص الإلزامي لبناء المساكن المدعومة.

يتم تحديث افتراضات الحساب بانتظام اعتبارًا من شهر أبريل من كل عام. وقد اختيرت هذه الفترة المحددة من أجل التمكن من إجراء تحديث في أقرب وقت ممكن بعد نشر تقرير سوق العقارات في مدينة بون، والذي يحتوي على معلومات ذات صلة بنموذج أراضي البناء في بون (على سبيل المثال عن سعر الفائدة على العقار، ومعامل العائد الإجمالي، وما إلى ذلك).

في سياق تحديث أداة الحساب لتنفيذ اختبارات الملاءمة المرتبطة بتطبيق نموذج بون لأراضي المباني، تم تعديل افتراضات الحساب التالية أخيرًا في يونيو 2024

تظل الافتراضات الحسابية التالية دون تغيير، حيث لم يتم إجراء أي تغييرات جوهرية أو لم يتم إجراء أي تغييرات جوهرية في العام الماضي:

لتوضيح تأثيرات تحديث الافتراضات الأساسية لأداة الحساب، يتضمن تقرير التحديث اختبارات الملاءمة مع الإصدارات السابقة V1.1.0 (2019)، V2.1.0 (2020)، V3.1.0 (2021)، V4.1.0 (2022)، V5.1.0 والإصدار المحدث V6.0.0.0 (2024) من أداة الحساب. يتم إجراء اختبارات الملاءمة كأمثلة للمواقع السكنية "البسيطة/المتوسطة" و"الجيدة" و"الجيدة جدًا" المثبتة في نموذج بون لأراضي البناء وعلى أساس تصاميم التطوير العمراني الحقيقي والأرقام الرئيسية المقابلة لها. يتم ذلك على خلفية أن الموقع السكني لمشروع البناء السكني هو العامل الحاسم في تخصيص الإيجار لبناء المساكن الممولة من القطاع الخاص، وبالتالي له تأثير على حساب قيمة الأرض في مناطق البناء السكني ومقدار العيب الاقتصادي لبناء المساكن المدعومة.
توضح الرسوم البيانية والتوضيحات التغييرات الناجمة عن افتراضات الحساب المعدلة سنوياً في نتائج اختبارات الملاءمة بحد ملاءمة يبلغ 30% من العائد المتوقع من مشروع التطوير المعني. تشمل هذه القيمة تقريبًا العائد المتوقع من مشروع البناء السكني بعد 20 عامًا (القيمة الحالية) والاستنتاجات الناتجة عن ذلك. ويشمل ذلك من بين أمور أخرى، حد الملاءمة والمنافع التي سيتم الاتفاق عليها ومقدار العيب الاقتصادي الناتج عن التحقيق الإلزامي لنسبة المساكن المدعومة من القطاع العام المنصوص عليها في نموذج بون لأراضي البناء (حسب المساحة الإجمالية للمساكن 40%، بالنسبة للغالبية العظمى من مشاريع التطوير 50% من إجمالي المساحة الإجمالية للمساكن). بالنسبة للإصدار 6.0.0.0 المحدث من أداة الحساب لنموذج بون لأراضي البناء، تم تحديد فترة التزام مدتها 30 عامًا لبناء المساكن المدعومة من القطاع العام مرة أخرى كافتراض حسابي هذا العام وفقًا للوائح دعم الإسكان في ولاية شمال الراين - وستفاليا؛ ولا يزال التدفق النقدي (إيرادات الإيجار مخصومًا منها تكاليف الإدارة والتمويل) يستند إلى فترة تقييم مدتها 20 عامًا.

معلومات عن إجراءات خطة التطوير:

معلومات عن إجراءات خطة التطوير:

معلومات عن إجراءات خطة التطوير:

لقد انعكس التطور الديناميكي لصناعة الإسكان في بون بالفعل في تحديثات أداة الحساب في السنوات السابقة، ويبين تحديث هذا العام أيضًا أن زخم التنمية في السنوات الأخيرة مستمر. وقد تم إدراجه في اختبار الملاءمة في نموذج أراضي البناء في بون من خلال إجراء تعديلات مقابلة على الافتراضات المختلفة لأداة الحساب، ولا يزال ينعكس بشكل أساسي في الزيادات المستمرة في تكاليف البناء والتمويل. وكما هو الحال في السنوات السابقة، فإن هذه الزيادات في التكاليف لها تأثير أكبر في المقابل على تحقيق مشاريع البناء السكنية الجديدة في سوق الإسكان في بون.
إن العائد المتوقع في الفصل 2 (انظر 2.1. إلى 2.3.) لمشاريع التطوير النظري ذات الصلة بعد 20 سنة أقل مقارنة بأرقام العام السابق بناءً على افتراضات أداة الحساب المحدثة. ويرجع ذلك جزئيًا إلى الارتفاع المستمر في تكاليف البناء الموضحة أعلاه، مما يقلل من العوائد المتوقعة المقابلة. وفي هذا السياق، فإن نقل الزيادة في تكاليف التشييد إلى تطوير تكاليف إنتاج أماكن الرعاية النهارية، والذي تم تنفيذه مرة أخرى بشكل مماثل في سياق تحديث افتراضات الحساب لهذا العام، لا يزال له أيضًا تأثير محتمل على تقليل العوائد.
من ناحية أخرى، فإن لوائح دعم الإسكان (WFB) في ولاية شمال الراين - وستفاليا، والتي تم تحسينها مرة أخرى لسنة التمويل 2024 مقارنة بالعام السابق 2023 وبشكل أكبر مما كان عليه في أي سياق تحديث سابق، تقلل بشكل كبير من العيب المالي لبناء المساكن المدعومة من القطاع العام مقارنة بقطاع السوق الممول من القطاع الخاص في جميع أمثلة الحساب الثلاثة. في بعض الحالات، يكون التحسن في ميزان العمل العالمي كبيرًا لدرجة أنه، من بين أمور أخرى، يعكس هذا التحسن العيب الاقتصادي في الإنجاز الإلزامي لبناء المساكن المدعومة من القطاع العام، لا سيما بالنسبة لأمثلة الحساب في المواقع السكنية البسيطة/المتوسطة والجيدة، إلى ميزة (انظر 2.1. إلى 2.2.). كما هو الحال في سياق التحديث السابق من عام 2023، فإن استمرار ارتفاع مستوى سعر الفائدة على قروض البناء السكني له تأثير كبير على العبء الواقع على مطوري المشاريع في البناء السكني في الفترة المرجعية ذات الصلة بهذا التحديث (من أبريل 2023 إلى مارس 2024). على الرغم من تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار إلى حد ما مقارنة بالعام السابق، إلا أن سعر الفائدة المفترض استمر في الارتفاع.
وإجمالاً، فإن التطورات الموضحة أعلاه لها تأثيرات مختلفة على الأمثلة الحسابية التي تم إنشاؤها باستخدام الإصدار V6.0.0 المحدث من أداة الحساب V6.0.0. ولكن مقارنةً بالعام السابق، فإن حد الملاءمة البالغ 30% من العائد المفترض على مشروع التطوير المحدد في نموذج بون لأراضي البناء لم يتم تجاوزه الآن إلا في أمثلة الحساب في المواقع السكنية الجيدة جدًا، أي لمشاريع التطوير في المناطق ذات أسعار الأراضي المرتفعة في المقابل وآفاق الدخل المرتفعة في نفس الوقت. في مناطق التطوير هذه، من المتوقع ألا يضطر المطورون المحتملون في هذه المناطق التطويرية إلى المساهمة بشكل كامل في تكاليف إنتاج الحاجة إلى أماكن الرعاية النهارية الناتجة عن بناء مساكن جديدة. على النقيض من العام السابق، لم يعد هناك انخفاض في نسبة المساكن المدعومة من القطاع العام التي سيتم تحقيقها في أي من أمثلة الحساب من خلال افتراضات الحساب المحدثة لاختبار الملاءمة.
يُظهر تحديث هذا العام أيضًا أن أداة حساب نموذج بون لأراضي البناء وبالتالي نموذج أراضي البناء نفسه يتفاعل مع ظروف السوق المتغيرة، خاصة فيما يتعلق بشمولية الآثار التي نتجت عن التحسن الكبير في لوائح دعم الإسكان في ولاية شمال الراين-ويستفاليا لمطوري المشاريع. في الأوقات الصعبة، ليس فقط بالنسبة لهيكل سوق الإسكان في بون، يبدو أن هذا النموذج قادر على الاستمرار في تمكين التوازن الأكثر شفافية بين مصالح القطاعين العام والخاص لجميع مطوري الإسكان من أجل التصميم المستدام لسوق الإسكان في بون.