Les points suivants décrivent l'outil de calcul actualisé (année 2024).

L'outil de calcul est l'outil central pour la mise en œuvre du modèle de terrain à bâtir de Bonn en tenant compte de l'adéquation à respecter selon le § 11 alinéa 2 de la loi sur la construction. L'outil de calcul contient toutes les hypothèses du modèle de terrain à bâtir, de sorte qu'il peut produire des résultats à partir de quelques paramètres de terrain. Il est utilisé pour calculer le revenu total attendu d'un projet de construction de logements sur le site d'un terrain à bâtir. L'outil de calcul est important pour l'application du modèle de terrain à bâtir de Bonn à deux égards. D'une part, le calcul du rendement effectué à l'aide de cet outil sert de base au contrôle de l'adéquation selon la méthode du rendement, et d'autre part, le calcul du rendement permet de déterminer le désavantage économique du quota obligatoire de logements subventionnés.

L'actualisation des hypothèses de calcul a lieu régulièrement à partir du mois d'avril de chaque année. Cette période concrète a été choisie afin de pouvoir procéder à une actualisation le plus rapidement possible après la publication du rapport sur le marché foncier de la ville de Bonn, qui contient des informations pertinentes pour le Bonner Baulandmodell (par exemple sur le taux d'intérêt immobilier, le facteur de rendement brut, etc.

Dans le cadre de la mise à jour de l'outil de calcul pour la réalisation des contrôles d'adéquation liés à l'application du Bonner Baulandmodell, les hypothèses de calcul suivantes ont finalement été adaptées en juin 2024 :

Les hypothèses de calcul suivantes restent inchangées, car aucun changement ou aucun changement fondamental n'est intervenu au cours de l'année écoulée :

Afin d'illustrer les effets de la mise à jour des hypothèses de base de l'outil de calcul, le rapport de mise à jour effectue des contrôles d'adéquation avec les versions précédentes V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 et la version actualisée V6.0.0 (2024) de l'outil de calcul. Les contrôles d'adéquation sont effectués à titre d'exemple pour les catégories d'habitat "simple/moyen", "bon" et "très bon" ancrées dans le modèle de terrain à bâtir de Bonn et sur la base de projets d'urbanisme réels et de leurs indicateurs correspondants. Ceci se fait dans le contexte où la situation résidentielle d'un projet de construction de logements est déterminante pour l'attribution d'un loyer pour la construction de logements à financement libre et a donc une influence sur le calcul de la valeur foncière des terrains à bâtir résidentiels et sur le montant du désavantage économique de la construction de logements subventionnés.
Les graphiques et les explications montrent les changements induits par les hypothèses de calcul adaptées chaque année dans les résultats des contrôles d'adéquation, avec une limite d'adéquation de 30 % du rendement escompté par le projet de développement concerné. Cette valeur comprend, de manière approximative, le rendement attendu d'un projet de logement après 20 ans (valeur actuelle) et les conclusions qui en découlent. Entre autres pour la limite d'adéquation, les prestations à convenir ainsi que le montant du désavantage économique qui résulte de la réalisation obligatoire de la part de logements subventionnés par les pouvoirs publics prescrite par le Bonner Baulandmodell (en fonction de la surface brute de base habitable 40%, pour la grande majorité des projets de développement 50% de la surface brute de base habitable totale). Pour la version actualisée 6.0.0 de l'outil de calcul du Bonner Baulandmodell, une durée d'engagement de 30 ans a été fixée comme hypothèse de calcul pour la construction de logements subventionnés, conformément aux dispositions relatives à l'aide au logement du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Le cash-flow (revenus locatifs moins les frais de gestion et de financement) est toujours calculé sur une période de 20 ans.

Données relatives à la procédure de plan d'aménagement :

Données relatives à la procédure de plan d'aménagement :

Données relatives à la procédure de plan d'aménagement :

Les mises à jour de l'outil de calcul des années précédentes reflétaient déjà le développement dynamique de l'économie du logement à Bonn et, dans le contexte de la mise à jour de cette année, on constate que la dynamique de développement des dernières années se poursuit. Elle est prise en compte dans le contrôle de l'adéquation du modèle de terrain à bâtir de Bonn par le biais de l'adaptation des différentes hypothèses de l'outil de calcul et continue à se manifester en premier lieu par la hausse continue des coûts de construction et de financement. Ces augmentations de coûts ont, comme les années précédentes, un effet accru sur la réalisation de nouveaux projets de construction de logements sur le marché du logement de Bonn.
Le rendement escompté au chapitre 2 (voir 2.1. à 2.3.) pour les projets de développement théoriques respectifs après 20 ans est, sur la base des hypothèses actualisées de l'outil de calcul, inférieur aux valeurs de l'année précédente. Cette situation est due, entre autres, à l'évolution des coûts de construction, toujours à la hausse, qui minimise les attentes de rendement. Dans le contexte de l'actualisation des hypothèses de calcul de cette année, le report de l'augmentation des coûts de construction sur l'évolution des coûts de production des places de crèche continue d'avoir un effet potentiellement négatif sur le rendement.
En revanche, l'amélioration des dispositions relatives à l'aide au logement (WFB) du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie pour l'année de subvention 2024 par rapport à l'année précédente 2023, qui n'avait jamais été aussi nette dans un contexte d'actualisation, réduit considérablement le désavantage financier de la construction de logements subventionnés par rapport au segment de marché financé librement dans les trois exemples de calcul. L'amélioration de la PEB est parfois si nette que, entre autres, les signes du désavantage économique de la réalisation obligatoire de logements subventionnés par le secteur public s'inversent en un avantage, en particulier pour les exemples de calcul dans les zones résidentielles simples/moyennes et bonnes (voir 2.1. à 2.2.). Comme dans le contexte de la précédente mise à jour de 2023, le niveau toujours élevé des taux d'intérêt des crédits à la construction de logements se répercute nettement sur la charge des promoteurs* de logements au cours de la période de référence pertinente pour la présente mise à jour (avril 2023 à mars 2024). Certes, la dynamique d'augmentation des prix s'est quelque peu atténuée par rapport à l'évolution de l'année précédente, mais le taux d'intérêt présumé a continué à augmenter.
L'ensemble des évolutions décrites ci-dessus exerce une influence différente sur les exemples de calcul créés par le biais de la version actualisée V6.0.0 de l'outil de calcul. Par rapport à l'année précédente, le seuil d'adéquation de 30 % du rendement supposé d'un projet de développement fixé dans le modèle de terrain à bâtir de Bonn n'est plus dépassé que pour l'exemple de calcul dans les zones résidentielles de très bonne qualité, c'est-à-dire pour les projets de développement dans des zones où les prix des terrains sont élevés et où les perspectives de rendement sont également importantes. Dans ces zones de développement, il est prévisible que les promoteurs potentiels ne participent plus entièrement aux coûts de production des places de crèche nécessaires à la construction de nouveaux logements. Contrairement à l'année dernière, les hypothèses de calcul actualisées pour l'évaluation de l'adéquation ne permettent plus de réduire la part de logements subventionnés à réaliser dans aucun des exemples de calcul.
La mise à jour de cette année montre que l'outil de calcul du modèle de terrain à bâtir de Bonn, et donc le modèle de terrain à bâtir lui-même, réagissent à l'évolution des conditions du marché, notamment grâce à la compréhension des effets de l'amélioration sensible des dispositions relatives à l'aide au logement du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie pour les promoteurs immobiliers. Il semble qu'en ces temps difficiles, et pas seulement pour le marché du logement à Bonn, il soit possible de trouver un équilibre aussi transparent que possible entre les intérêts publics et privés de tous les créateurs de logements pour une organisation durable du marché du logement à Bonn.