Zaktualizowane narzędzie obliczeniowe (rok 2024) opisano w poniższych punktach.

Narzędzie obliczeniowe jest centralnym narzędziem do wdrażania modelu gruntów budowlanych Bonn, biorąc pod uwagę stosowność, której należy przestrzegać zgodnie z § 11 (2) BauGB. Wszystkie założenia modelu gruntów budowlanych są przechowywane w narzędziu obliczeniowym, dzięki czemu może ono generować wyniki przy zaledwie kilku wprowadzonych parametrach nieruchomości. Narzędzie to służy do obliczania całkowitej rentowności, jakiej można oczekiwać od projektu budownictwa mieszkaniowego w lokalizacji obszaru budowlanego na podstawie stawki ryczałtowej. Narzędzie obliczeniowe jest ważne dla zastosowania Bonn Building Land Model w dwóch aspektach. Po pierwsze, przeprowadzona za jego pomocą kalkulacja rentowności służy jako podstawa testu adekwatności zgodnie z metodą rentowności, a po drugie, kalkulacja rentowności jest wykorzystywana do określenia niekorzystnej sytuacji ekonomicznej obowiązkowego kontyngentu na dotowane budownictwo mieszkaniowe.

Założenia obliczeniowe są regularnie aktualizowane od kwietnia każdego roku. Ten konkretny okres został wybrany, aby móc przeprowadzić aktualizację tak szybko, jak to możliwe po opublikowaniu raportu rynku nieruchomości miasta Bonn, który zawiera informacje istotne dla modelu gruntów budowlanych w Bonn (np. dotyczące stopy procentowej nieruchomości, współczynnika rentowności brutto itp.)

W trakcie aktualizacji narzędzia obliczeniowego do przeprowadzania testów adekwatności związanych z zastosowaniem modelu Bonn Building Land Model, następujące założenia obliczeniowe zostały ostatecznie skorygowane w czerwcu 2024 r:

Poniższe założenia obliczeniowe pozostają niezmienione, ponieważ w minionym roku nie wprowadzono żadnych zasadniczych zmian:

Aby zilustrować skutki aktualizacji podstawowych założeń narzędzia obliczeniowego, raport z aktualizacji zawiera testy adekwatności z poprzednimi wersjami V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 i zaktualizowaną wersją V6.0.0 (2024) narzędzia obliczeniowego. Testy adekwatności są przeprowadzane jako przykłady dla "prostych/średnich", "dobrych" i "bardzo dobrych" lokalizacji mieszkaniowych zakotwiczonych w modelu gruntów budowlanych Bonn oraz na podstawie rzeczywistych projektów urbanistycznych i odpowiadających im kluczowych danych. Odbywa się to w kontekście faktu, że lokalizacja mieszkaniowa projektu budownictwa mieszkaniowego ma decydujące znaczenie dla przydziału czynszu za prywatnie finansowane budownictwo mieszkaniowe, a tym samym ma wpływ na obliczanie wartości gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i wysokość niekorzystnej sytuacji ekonomicznej dotowanego budownictwa mieszkaniowego.
Wykresy i objaśnienia pokazują zmiany wywołane corocznie korygowanymi założeniami obliczeniowymi w wynikach testów adekwatności z limitem adekwatności wynoszącym 30% oczekiwanego dochodu z danego projektu deweloperskiego. Wartość ta obejmuje w przybliżeniu oczekiwany zysk z projektu budownictwa mieszkaniowego po 20 latach (wartość bieżąca) i wynikające z niego wnioski. Obejmuje to między innymi limit adekwatności, korzyści, które należy uzgodnić, oraz kwotę niekorzystnej sytuacji ekonomicznej wynikającej z obowiązkowej realizacji części mieszkań dotowanych ze środków publicznych określonych w modelu gruntów budowlanych w Bonn (w zależności od powierzchni brutto mieszkań 40%, dla zdecydowanej większości projektów deweloperskich 50% całkowitej powierzchni brutto mieszkań). W zaktualizowanej wersji 6.0.0 narzędzia obliczeniowego dla Bonn Building Land Model, okres zobowiązania wynoszący 30 lat dla budownictwa mieszkaniowego dotowanego ze środków publicznych został ponownie ustalony jako założenie obliczeniowe w tym roku zgodnie z przepisami dotyczącymi dotacji mieszkaniowych kraju związkowego Nadrenia Północna-Westfalia; przepływy pieniężne (dochód z najmu pomniejszony o koszty zarządzania i finansowania) nadal opierają się na okresie oceny wynoszącym 20 lat.

Informacje na temat procedury planu zagospodarowania przestrzennego:

Informacje na temat procedury planu zagospodarowania przestrzennego:

Informacje na temat procedury planu zagospodarowania przestrzennego:

Dynamiczny rozwój branży mieszkaniowej w Bonn został już odzwierciedlony w aktualizacjach narzędzi obliczeniowych z poprzednich lat, a tegoroczna aktualizacja pokazuje również, że dynamika rozwoju z ostatnich lat utrzymuje się. Zostało to uwzględnione w teście adekwatności w modelu gruntów budowlanych w Bonn poprzez wprowadzenie odpowiednich korekt do różnych założeń narzędzia obliczeniowego i nadal znajduje odzwierciedlenie przede wszystkim w ciągłym wzroście kosztów budowy i finansowania. Podobnie jak w poprzednich latach, wzrost kosztów ma odpowiednio większy wpływ na realizację nowych projektów budownictwa mieszkaniowego na rynku mieszkaniowym w Bonn.
Rentowność oczekiwana w rozdziale 2 (patrz 2.1. do 2.3.) dla odpowiednich teoretycznych projektów deweloperskich po 20 latach jest niższa w porównaniu z danymi z poprzedniego roku w oparciu o zaktualizowane założenia narzędzia obliczeniowego. Wynika to częściowo z opisanego powyżej ciągłego wzrostu kosztów budowy, który minimalizuje odpowiednie oczekiwane zyski. W tym kontekście przeniesienie wzrostu kosztów budowy na rozwój kosztów produkcji miejsc opieki dziennej, które ponownie przeprowadzono analogicznie w kontekście tegorocznej aktualizacji założeń obliczeniowych, również nadal ma potencjalnie obniżający zarobki efekt.
Z drugiej strony, przepisy dotyczące dotacji mieszkaniowych (WFB) kraju związkowego Nadrenia Północna-Westfalia, które zostały ponownie ulepszone na rok finansowania 2024 w porównaniu z poprzednim rokiem 2023 i bardziej znacząco niż w jakimkolwiek poprzednim kontekście aktualizacji, znacznie zmniejszają niekorzystną sytuację finansową budownictwa mieszkaniowego dotowanego ze środków publicznych w porównaniu z prywatnie finansowanym segmentem rynku we wszystkich trzech przykładach obliczeniowych. W niektórych przypadkach poprawa WFB jest tak znacząca, że między innymi odwraca niekorzystną sytuację ekonomiczną związaną z obowiązkową realizacją budownictwa mieszkaniowego dotowanego ze środków publicznych, szczególnie w przykładach obliczeniowych w prostych/średnich i dobrych lokalizacjach mieszkaniowych, na korzyść (patrz 2.1. do 2.2.). Podobnie jak w kontekście poprzedniej aktualizacji z 2023 r., utrzymujący się wysoki poziom oprocentowania kredytów mieszkaniowych ma znaczący wpływ na obciążenie deweloperów w budownictwie mieszkaniowym w okresie referencyjnym istotnym dla niniejszej aktualizacji (od kwietnia 2023 r. do marca 2024 r.). Chociaż tempo wzrostu cen nieco spadło w porównaniu z poprzednim rokiem, zakładana stopa procentowa nadal rosła.
Podsumowując, opisane powyżej zmiany mają różny wpływ na przykłady obliczeń utworzone przy użyciu zaktualizowanego narzędzia obliczeniowego w wersji V6.0.0. W porównaniu z poprzednim rokiem, granica adekwatności 30% zakładanego zwrotu z projektu deweloperskiego ustalona w modelu gruntów budowlanych Bonn jest obecnie przekraczana tylko dla przykładu obliczeniowego w bardzo dobrych lokalizacjach mieszkaniowych, tj. dla projektów deweloperskich na obszarach o odpowiednio wysokich cenach gruntów i jednocześnie wysokich perspektywach dochodowych. W tych obszarach rozwoju można przewidzieć, że potencjalni deweloperzy nie będą już musieli w pełni uczestniczyć w kosztach produkcji zapotrzebowania na miejsca opieki dziennej wynikające z budowy nowych mieszkań. Jednak w przeciwieństwie do poprzedniego roku, nie ma już zmniejszenia udziału mieszkań dotowanych ze środków publicznych w żadnym z przykładów obliczeń poprzez zaktualizowane założenia obliczeniowe dla testu adekwatności.
Tegoroczna aktualizacja pokazuje również, że narzędzie obliczeniowe Bonn Building Land Model, a tym samym sam Building Land Model, reaguje na zmieniające się warunki rynkowe, szczególnie w odniesieniu do zrozumiałości efektów, które wynikają ze znacznej poprawy przepisów dotyczących dotacji mieszkaniowych kraju związkowego Nadrenia Północna-Westfalia dla deweloperów projektów. W trudnych czasach, nie tylko dla struktury rynku mieszkaniowego w Bonn, wydaje się, że jest on w stanie nadal umożliwiać możliwie najbardziej przejrzystą równowagę między interesami sektora publicznego i prywatnego wszystkich deweloperów mieszkaniowych w celu zrównoważonego projektowania rynku mieszkaniowego w Bonn.