Оновлений інструмент розрахунку (2024 рік) описано в наступних пунктах.

Розрахунковий інструмент є центральним інструментом для реалізації Боннської моделі земельних ділянок під забудовою, беручи до уваги доречність, якої слід дотримуватися відповідно до розділу 11 (2) BauGB. Всі припущення моделі земельних ділянок під забудовою зберігаються в інструменті розрахунку таким чином, що він може видавати результати за допомогою лише декількох вхідних параметрів нерухомості. Він використовується для розрахунку загальної дохідності проекту житлового будівництва, яку можна очікувати на місці розташування будівельної ділянки на основі фіксованої ставки. Інструмент розрахунку є важливим для застосування Боннської моделі земельних ділянок під забудову у двох аспектах. По-перше, розрахунок дохідності, проведений за його допомогою, слугує основою для перевірки відповідності за методом дохідності, а по-друге, розрахунок дохідності використовується для визначення економічних недоліків системи обов'язкових квот для субсидованого житлового будівництва.

Припущення для розрахунку регулярно оновлюються з квітня кожного року. Цей конкретний період було обрано для того, щоб мати можливість здійснити оновлення якнайшвидше після публікації звіту про ринок нерухомості міста Бонн, який містить інформацію, що має відношення до боннської моделі земельних ділянок під забудову (наприклад, про відсоткову ставку на нерухомість, коефіцієнт валової дохідності тощо).

Під час оновлення розрахункового інструменту для проведення тестів на відповідність, пов'язаних із застосуванням Боннської моделі земельних ділянок під забудову, у червні 2024 року були остаточно скориговані наступні розрахункові припущення:

Наступні розрахункові припущення залишаються незмінними, оскільки за останній рік не відбулося жодних або майже не відбулося фундаментальних змін:

Щоб проілюструвати наслідки оновлення основних припущень розрахункового інструменту, звіт про оновлення включає тести на відповідність з попередніми версіями V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 та оновленою версією V6.0.0 (2024) розрахункового інструментарію. Тести на відповідність проводяться як приклади для "простих/середніх", "хороших" і "дуже хороших" житлових районів, закріплених у Боннській моделі земельних ділянок під забудову, а також на основі реальних містобудівних проектів і відповідних ключових показників. Це робиться на тлі того, що місце розташування житла в проекті житлового будівництва є визначальним для розподілу орендної плати для житлового будівництва, що фінансується з приватних джерел, і, таким чином, впливає на розрахунок вартості земельних ділянок для житлового будівництва та на розмір економічної невигідності субсидованого житлового будівництва.
Діаграми та пояснення показують зміни, спричинені щорічним коригуванням розрахункових припущень у результатах тестів на адекватність з лімітом адекватності 30% від очікуваної дохідності відповідного девелоперського проекту. Ця величина приблизно складається з очікуваної дохідності проекту житлового будівництва через 20 років (теперішньої вартості) та висновків, що випливають з неї. Серед іншого, це включає в себе межу доцільності, вигоди, що підлягають узгодженню, та розмір економічного збитку, що виникає внаслідок обов'язкової реалізації частки житла, що субсидується державою, передбаченої Боннською моделлю земельних ділянок під забудову (залежно від загальної площі житла 40%, для переважної більшості девелоперських проектів - 50% від загальної площі житла). В оновленій версії 6.0.0 розрахункового інструменту для Боннської моделі земельних ділянок під забудову в якості розрахункового припущення цього року знову встановлено 30-річний період для будівництва житла, що субсидується державою, відповідно до положень про житлові субсидії землі Північний Рейн-Вестфалія; грошові потоки (дохід від оренди за вирахуванням витрат на управління та фінансування), як і раніше, базуються на оціночному періоді в 20 років.

Інформація про процедуру розробки плану забудови:

Інформація про процедуру розробки плану забудови:

Інформація про процедуру розробки плану забудови:

Динамічний розвиток житлового будівництва в Бонні вже був відображений в оновленнях розрахункового інструменту попередніх років, і цьогорічне оновлення також показує, що імпульс розвитку останніх років зберігається. Це враховано в тесті на адекватність моделі земельних ділянок під забудову Бонна шляхом внесення відповідних змін до різних припущень у розрахунковому інструменті і продовжує відображатися насамперед у постійному зростанні витрат на будівництво та фінансування. Як і в попередні роки, це зростання витрат має відповідно більший вплив на реалізацію нових проектів житлового будівництва на ринку житла Бонна.
Очікувана в Розділі 2 (див. 2.1. - 2.3.) дохідність відповідних теоретичних девелоперських проектів через 20 років є нижчою порівняно з минулорічними показниками на основі оновлених припущень розрахункового інструментарію. Частково це пов'язано з постійним зростанням вартості будівництва, про яке йшлося вище, що мінімізує відповідну очікувану прибутковість. У цьому контексті перенесення збільшення витрат на будівництво на формування собівартості місць у дитячих садках, яке було здійснено аналогічно в контексті оновлення припущень цього року, також продовжує мати потенційний ефект зменшення доходів.
З іншого боку, положення про житлові субсидії (WFB) землі Північний Рейн-Вестфалія, які були знову вдосконалені на 2024 фінансовий рік порівняно з попереднім 2023 роком і значно більше, ніж у будь-якому попередньому контексті оновлення, суттєво зменшують фінансову невигідність житла, що субсидується державою, порівняно з сегментом ринку, що фінансується з приватних джерел, у всіх трьох прикладах розрахунків. В деяких випадках покращення WFB є настільки значним, що, серед іншого, змінює економічну невигідність обов'язкової реалізації житлового будівництва з державним субсидіюванням, особливо для прикладів розрахунків у простих/середніх та хороших житлових районах, на перевагу (див. 2.1. - 2.2.). Як і в контексті попереднього оновлення від 2023 року, стабільно високий рівень відсоткових ставок за кредитами на житлове будівництво має значний вплив на навантаження на девелоперів проектів у житловому будівництві у звітному періоді, релевантному для цього оновлення (квітень 2023 року - березень 2024 року). Хоча темпи зростання цін дещо сповільнилися порівняно з попереднім роком, припустима відсоткова ставка продовжує зростати.
Загалом, описані вище зміни по-різному впливають на приклади розрахунків, виконаних за допомогою оновленого інструменту V6.0.0. Однак, порівняно з попереднім роком, межа прийнятності у 30% від припустимої прибутковості девелоперського проекту, встановлена у Боннській моделі земельних ділянок під забудову, перевищена лише для прикладу розрахунку у дуже хороших житлових районах, тобто для девелоперських проектів у районах з відповідно високими цінами на землю і водночас високими перспективами отримання доходу. Очікується, що в цих районах забудови потенційним забудовникам більше не доведеться повністю покривати витрати на створення місць у дитячих садках, що виникають внаслідок будівництва нового житла. Однак, на відміну від попереднього року, в жодному з прикладів розрахунків не спостерігається зменшення частки житла з державним субсидіюванням, яке буде реалізовано, завдяки оновленим розрахунковим припущенням для тесту на відповідність.
Цьогорічне оновлення також показує, що розрахунковий інструмент Боннської моделі земельних ділянок під забудову і, відповідно, сама модель реагує на зміну ринкових умов, особливо щодо зрозумілості для девелоперів наслідків значного вдосконалення правил надання житлових субсидій у федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія. У складні часи, не лише для структури ринку житла Бонна, вона, як видається, здатна і надалі забезпечувати максимально прозорий баланс між інтересами державного та приватного секторів усіх забудовників житла задля сталого розвитку ринку житла Бонна.