Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Informationen allgemein und unverbindlich sind. Diese Informationen können und sollen keine individuelle steuerliche Beratung ersetzen.
Warum gibt es überhaupt eine Grundsteuerreform?
Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bundesgesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Ausschlaggebend für das Urteil war die steuerliche Ungleichbehandlung von Grundvermögen. Die letzte Aktualisierung der Besteuerungsgrundlagen erfolgte im Jahr 1964. Somit hat die gesetzliche Regelung zur Grundsteuer gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes verstoßen (Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz).
Das Bundesverfassungsgericht hatte dem Bund eine Frist für die Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber die Grundsteuerreform verabschiedet (das sogenannte Bundesmodell). Durch eine Öffnungsklausel wurde den Bundesländern die Möglichkeit eröffnet, Anpassungen am Bundesmodell vorzunehmen beziehungsweise ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen.
Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich dazu entschieden, grundsätzlich das Bundesmodell anzuwenden. Aktuell läuft ein Gesetzgebungsverfahren, mit dem eine punktuelle Abweichung vom Bundesmodell angestrebt wird. Bei dieser Abweichung geht es um die Einführung sogenannter differenzierender Hebesätze, so dass die individuelle Grundstücksnutzung ggf. eine größere Rolle bei der künftigen Höhe der Grundsteuer B spielen könnte. Die Entscheidung über die tatsächliche Einführung dieser differenzierenden Hebesätze obliegt aber letztlich der Bundesstadt Bonn.
Unabhängig davon ist Folge der Reform, dass alle Grundstücke neu bewertet werden mussten. Die Bewertung der Grundstücke erfolgte durch die Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen. Auf Basis der Neubewertung aller Grundstücke kann die Bundesstadt Bonn einen neuen Grundsteuerbescheid erlassen, aus dem sich die korrekte Höhe der Grundsteuer ergibt.
Ab wann ist die neue Grundsteuer nach den neuen Regelungen zu zahlen?
Bis zum 31. Dezember 2024 gilt das derzeit noch anwendbare „alte“ Grundsteuerrecht. Die Höhe der Grundsteuer wird daher nach den derzeit bekannten Regelungen berechnet und erhoben. Dies gilt auch für Grundvermögen im Bereich der Bundesstadt Bonn.
Ab dem 1. Januar 2025 veranlagt die Bundesstadt Bonn die Grundsteuer sodann auf der Grundlage der neuen gesetzlichen Bestimmungen und Inhalten der von der Finanzverwaltung erlassenen Grundsteuermessbescheide, die auf Basis der von den Eigentümerinnen und Eigentümern abgegebenen Feststellungserklärungen erstellt wurden.
Die ab dem Jahr 2025 geltenden Grundsteuer-Hebesätze werden voraussichtlich im Jahr 2024 vom Rat der Bundesstadt Bonn festgelegt.
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer konkret?
Nach dem grundsätzlich im Land Nordrhein-Westfalen geltenden Bundesmodell der Grundsteuerreform berechnet sich die Grundsteuer in zwei Schritten:
Finanzamt:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Bundesstadt Bonn:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Der Wert des Grundbesitzes wird auf Basis einer durch alle Eigentümerinnen und Eigentümer abzugebenden Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes durch die Finanzämter festgesetzt. Bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes nach dem Bundesmodell werden insbesondere folgende Faktoren berücksichtigt: Art der Immobilie, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Baujahr/Alter, statistisch ermittelte Kaltmiete.
Die im Grundsteuergesetz festgelegte Steuermesszahl richtet sich nach der Art der Grundstücksnutzung und wird ebenfalls durch die Finanzämter angewendet. Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich und unberührt etwaiger Ausnahmetatbestände 0,031 Prozent, für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) 0,034 Prozent.
Die Hebesätze werden üblicherweise im Zusammenhang mit der kommunalen Haushaltsplanung durch die Bundesstadt Bonn festgesetzt. Über die konkrete Höhe der Hebesätze entscheidet der Rat der Bundesstadt Bonn.
Welcher Hebesatz ist für mein Grundstück relevant?
Das Grundsteuerrecht kennt auch nach der Grundsteuerreform mehrere, voneinander abzugrenzende Hebesätze, die nachstehend erläutert werden:
Der Hebesatz für die Grundsteuer A dient zur Berechnung der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Hierbei ist zu beachten, dass mit Umsetzung der Grundsteuerreform Wohnungen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe zum Grundvermögen (siehe Grundsteuer B) zählen.
Der Hebesatz für die Grundsteuer B dient zur Berechnung der Grundsteuer für das Grundvermögen. Hierzu zählen unter anderem:
- Unbebaute Grundstücke,
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Wohnungseigentum oder
- Geschäftsgrundstücke.
Ich habe im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform noch keine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben. Wo kann ich dies nachholen?
Im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform musste jeder Eigentümer für sein Grundstück oder ggfs. auch für seinen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben, die zur Ermittlung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022 durch die Finanzämter diente. Die Frist zur Abgabe dieser Feststellungserklärungen ist zum 31. Januar 2023 abgelaufen.
Bei Fragen zu diesen Feststellungserklärungen wenden Sie sich bitte unmittelbar an das für Sie zuständige Finanzamt. Für Grundbesitz im Bereich der Bundesstadt Bonn sind dies die Finanzämter Bonn-Innenstadt und Bonn-Außenstadt.
Die Finanzämter haben jeweils eine Hotline zum Thema Grundsteuerreform eingerichtet, die Sie unter 0228/718-1959 (Finanzamt Bonn-Innenstadt) bzw. 0228/7268-1959 (Finanzamt Bonn-Außenstadt) erreichen. Nähere Informationen zu den Erreichbarkeitsseiten finden Sie auf den Internetseiten der beiden Finanzämter:
Finanzamt Bonn-Innenstadt (Öffnet in einem neuen Tab)
Finanzamt Bonn-Außenstadt (Öffnet in einem neuen Tab)
Die Bundesstadt Bonn ist nicht zur Beratung und Entgegennahme der Formulare zur Feststellungserklärung befugt. Es können daher auch keine Auskünfte zur Feststellungserklärung oder zur Bewertung Ihres Grundstücks erteilt werden.
Ich bin mit dem neuen Grundstückswert nicht einverstanden oder habe Fragen hierzu. An wen kann ich mich in diesem Fall wenden?
Da die neuen Grundstückswerte und Grundsteuermessbeträge von den Finanzämtern berechnet und festgesetzt werden, wenden Sie sich bitte unmittelbar an das für Sie zuständige Finanzamt. Dies gilt auch für die Einlegung von etwaigen Rechtsbehelfen in diesem Zusammenhang.
Die Bundesstadt Bonn ist an die von den Finanzämtern festgesetzten neuen Grundsteuermessbeträge gesetzlich gebunden und berechnet die individuelle Grundsteuer auf dieser Basis. Diesbezügliche Einwendungen gegenüber der Bundesstadt Bonn wären wegen der gesetzlichen Bindungswirkung der von den Finanzämtern erlassenen Bescheide zurückzuweisen, auch wenn sie im Zusammenhang mit den jährlichen Grundbesitzabgabenbescheiden der Bundesstadt Bonn geltend gemacht werden.
Was bedeutet der Begriff der „Aufkommensneutralität“, der im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform häufig genannt wird?
Wenn der Begriff „Aufkommensneutralität“ im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform genannt wird, bezieht sich dieser regelmäßig auf das gesamte Steueraufkommen, also die Gesamtheit der Steuerzahlenden, innerhalb einer Kommune wie der Bundesstadt Bonn.
Aufkommensneutralität bedeutet demgegenüber nicht Belastungsneutralität für die einzelnen Steuerpflichtigen, da sich die individuellen Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform verändern können und werden. Dies bedeutet je nach Veranlagungsfall, dass nach Umsetzung der Grundsteuerreform (ab dem Steuerjahr 2025) die individuelle Grundsteuerbelastung steigen oder auch sinken kann.
Dies ist eine unvermeidbare Folge der o. g. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, da durch das unverhältnismäßig lange Abstellen auf veraltete Grundstückswerte eine Korrektur der Grundstücksbewertungen zwingend erforderlich wurde.
Was bedeuten die sogenannten aufkommensneutralen Hebesätze, die von der Finanzverwaltung NRW veröffentlicht wurden?
Die Finanzverwaltung NRW hat auf ihrer Homepage https://www.finanzverwaltung.nrw.de/ (Öffnet in einem neuen Tab) für alle Städte und Gemeinden sogenannte aufkommensneutrale Hebesätze veröffentlicht, somit auch für die Bundesstadt Bonn.
Diese aufkommensneutralen Hebesätze haben für die Kommunen keine Bindungswirkung, da die Städte und Gemeinden im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung ihre Hebesätze im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben selbst bestimmen können. Eine wichtige Voraussetzung ist hierbei, dass alle Grundstücke von Seiten der Finanzverwaltung bewertet wurden.
Die aufkommensneutralen Hebesätze des Landes dienen somit als vorläufiger Orientierungswert, der zur Beurteilung dienen kann, welcher Hebesatz das Grundsteueraufkommen insgesamt im Bereich der Bundesstadt Bonn auf demselben Niveau hält, wie es vor der Grundsteuerreform der Fall war. Somit würden auch bei Anwendung dieser aufkommensneutralen Hebesätze in jedem einzelnen Steuerfall Belastungsveränderungen eintreten.
Fragen bezüglich der vom Land ermittelten aufkommensneutralen Hebesätze können von Seiten der Bundesstadt Bonn leider nicht beantwortet werden. In diesem Zusammenhang wenden Sie sich bitte an die Finanzverwaltung NRW.
Welche Bedeutung haben die sogenannten differenzierenden Hebesätze für die Grundsteuer B, über die derzeit auf Landesebene gesprochen wird?
Die regierungstragenden Fraktionen im Landtag Nordrhein-Westfalen haben einen Gesetzesentwurf vorgelegt, der ergänzend zur Bundesregelung eine Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B vorsieht. Dadurch soll es den Kommunen freigestellt werden, diese Hebesätze – in Abhängigkeit von den räumlich strukturellen Gegebenheiten vor Ort – so auszutarieren, dass es nicht zu einer übermäßigen Belastung etwa der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien kommt.
Für den Fall, dass dieser Gesetzentwurf durch den Landtag NRW beschlossen wird, hätten die Kommunen die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Ob und in welcher Form die Bundesstadt Bonn hiervon Gebrauch macht, obliegt der Entscheidung durch den Rat der Bundesstadt Bonn.
Gibt es einen Chatbot, der weitergehende Fragen zur Grundsteuerreform beantworten kann?
Ja, die Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes haben einen Steuerchatbot im Angebot, der Fragen zur Grundsteuerreform beantworten kann, die ggf. auf dieser Informationsseite nicht thematisiert werden.
Den Steuerchatbot finden Sie unter https://www.steuerchatbot.de/ (Öffnet in einem neuen Tab).
Ich habe Eigentum außerhalb von Nordrhein-Westfalen. Was muss ich hierbei beachten?
Die Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden sowie von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft richtet sich nach den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, in der das Eigentum liegt.
Neben dem sogenannten Bundesmodell, welches in der Mehrzahl der Bundesländer Anwendung findet, haben einige Bundesländer eigene und vom Bundesmodell abweichende Regelungen zur Umsetzung der Grundsteuerreform erlassen.
Eine Übersicht über die jeweils geltenden Regelungen aller Bundesländer finden Sie auf der Übersichtsseite https://www.grundsteuerreform.de/ (Öffnet in einem neuen Tab).
Ich habe noch allgemeine Fragen zur Grundsteuer und zur Grundsteuerreform. Wo kann ich mich über weiterführende Links noch informieren?
Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums finden Sie allgemeine Informationen in Form eines Erklärfilms (Öffnet in einem neuen Tab) zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform.
Informationen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform mit konkretem Bezug auf das Land Nordrhein-Westfalen finden Sie auf der Homepage des Finanzministeriums NRW (Öffnet in einem neuen Tab).
Das Online-Finanzamt, welches z. B. zur Abgabe der Feststellungserklärungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform genutzt werden kann, erreichen Sie unter https://www.elster.de/ (Öffnet in einem neuen Tab)