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In questa pagina speciale, l'Ufficio imposte e tasse della città di Bonn desidera informarvi sui retroscena della riforma dell'imposta sugli immobili e sui suoi aspetti principali.
Le seguenti informazioni sono generali e non vincolanti. Queste informazioni non possono e non devono sostituire la consulenza fiscale individuale.
Video esplicativo dell'Ufficio del Tesoro e dell'Agenzia delle Entrate sulla riforma dell'imposta sugli immobili
Domande frequenti sulla riforma dell'imposta sugli immobili
Il 27 marzo 2025, la città federale di Bonn invierà gli avvisi di accertamento fiscale, che includeranno l'accertamento dell'imposta sugli immobili in conformità alla nuova legge a partire dal 1° gennaio 2025.
Per motivi tecnici, l'applicazione delle aliquote differenziate dell'imposta sugli immobili sta attualmente causando una certa confusione nella distribuzione delle date di scadenza degli avvisi di accertamento fiscale. La tesoreria comunale sta lavorando sodo per garantire che ciò non si verifichi più nei futuri avvisi di accertamento.
In questo contesto, è importante sottolineare che , nel complesso, gli avvisi sono corretti e la Tesoreria comunale compenserà le uscite a debito (generalmente ingiustificate) al 27 marzo 2025 con i crediti aggiuntivi dovuti un mese dopo.
Perché c'è una riforma dell'imposta sugli immobili?
Nella sentenza del 10 aprile 2018, la Corte costituzionale federale ha dichiarato incostituzionale la normativa federale sull'imposta sugli immobili. La sentenza si basava sulla disparità di trattamento fiscale degli immobili. L'ultimo aggiornamento delle basi imponibili risale al 1964, il che significa che la normativa sull'imposta sugli immobili viola il principio di uguaglianza della Legge fondamentale tedesca (articolo 3 (1) della Legge fondamentale).
La Corte costituzionale federale aveva fissato al governo federale la scadenza del 31 dicembre 2019 per il nuovo regolamento. Nel novembre 2019, il legislatore federale ha approvato la riforma dell'imposta sugli immobili (il cosiddetto modello federale). Una clausola di apertura dava agli Stati federali la possibilità di apportare modifiche al modello federale o di adottare un proprio modello di imposta sulla proprietà.
Lo Stato della Renania Settentrionale-Vestfalia ha deciso di applicare in linea di principio il modello federale, integrato da una legge sulla possibile introduzione delle cosiddette aliquote di valutazione differenziate.
A seguito della riforma, tutti gli immobili della Repubblica Federale Tedesca hanno dovuto essere rivalutati. Come in tutti gli Stati federali, anche in Nordreno-Vestfalia la valutazione degli immobili viene effettuata dagli uffici fiscali competenti. Sulla base della rivalutazione di tutti gli immobili, la città federale di Bonn può emettere un nuovo avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili, in base al quale è possibile determinare l'importo corretto dell'imposta sugli immobili.
Quando è esigibile la nuova imposta sugli immobili in base alla nuova normativa?
La "vecchia" legge sull'imposta sugli immobili è stata applicata fino al 31 dicembre 2024. Fino a questa data, l'importo dell'imposta sulla proprietà è stato calcolato e riscosso in base alle norme vigenti. Questo vale anche per le proprietà nell'area della Città Federale di Bonn.
A partire dal 1° gennaio 2025, la Città Federale di Bonn calcolerà l'imposta sugli immobili sulla base delle nuove disposizioni di legge e dei contenuti degli avvisi di accertamento dell'imposta sugli immobili emessi dalle autorità fiscali, redatti sulla base delle dichiarazioni di accertamento presentate dai proprietari.
I primi avvisi di accertamento dell'imposta sugli immobili ai sensi della nuova legge saranno inviati il 27 marzo 2025.
Come si calcola la nuova imposta sugli immobili?
L'imposta sugli immobili viene calcolata in due fasi secondo il modello federale di riforma dell'imposta sugli immobili che è generalmente applicabile nello Stato della Renania Settentrionale-Vestfalia:
Ufficio delle imposte: Valore dell'immobile x cifra dell'accertamento fiscale = importo dell'accertamento fiscale dell'immobile
Città federale di Bonn: Importo di valutazione dell'imposta sulla proprietà x aliquota di valutazione = imposta sulla proprietà
Il valore dell'immobile viene determinato dagli uffici delle imposte sulla base di una dichiarazione che tutti i proprietari devono presentare per determinare il valore dell'imposta sulla proprietà. Per la determinazione del valore dell'imposta sulla proprietà, secondo il modello federale, vengono presi in considerazione in particolare i seguenti fattori: Tipo di immobile, area del lotto, valore fondiario standard, anno di costruzione/età, canone di locazione base determinato statisticamente.
L'aliquota d'imposta specificata nella legge sull'imposta di proprietà si basa sul tipo di utilizzo dell'immobile e viene applicata anche dalle autorità fiscali. Per le proprietà residenziali (case unifamiliari e bifamiliari, proprietà residenziali in affitto e condomini), l'aliquota è generalmente dello 0,031%, fatte salve eventuali eccezioni, e dello 0,034% per le proprietà non residenziali (proprietà commerciali, proprietà a uso misto, proprietà parziali, altre proprietà sviluppate).
Quanto sono alti i tassi di raccolta a Bonn?
Nella riunione del 13 febbraio 2025, il Consiglio comunale di Bonn ha approvato le seguenti aliquote dell'imposta sugli immobili, che saranno applicate retroattivamente a partire dal 1° gennaio 2025:
Imposta sugli immobili A: 543%.
Imposta sulla proprietà B per le proprietà residenziali: 657%.
Imposta di proprietà B per le proprietà non residenziali: 900%.
Quale aliquota di valutazione è rilevante per la mia proprietà?
Anche dopo la riforma dell'imposta sulla proprietà, la legge sull'imposta sulla proprietà riconosce diverse aliquote di valutazione, che vengono spiegate di seguito:
L'aliquota di valutazione per l'imposta sulla proprietà A viene utilizzata per calcolare l'imposta sulla proprietà per le aziende agricole e forestali. Si noti che con l'attuazione della riforma dell'imposta sulla proprietà, le abitazioni delle aziende agricole e forestali sono incluse nel patrimonio immobiliare (vedi imposta sulla proprietà B).
Tutti gli altri immobili sono soggetti all'imposta patrimoniale B.
L'aliquota di valutazione per gli immobili residenziali si applica a
immobili residenziali in affitto
case unifamiliari e bifamiliari e per i
condomini.
L'aliquota per le proprietà non residenziali si applica a
proprietà commerciali
Altre proprietà sviluppate
Proprietà ad uso misto o non sviluppate e per
proprietà parziali (ad esempio, negozi valutati separatamente e simili).
Dove posso sapere se il mio immobile è valutato come immobile residenziale o non residenziale?
Queste informazioni si trovano nell'avviso dell'ufficio delle imposte sul valore dell'immobile, nell'avviso dell'ufficio delle imposte sulla determinazione dell'importo dell'imposta sull'immobile e nell'avviso dell'imposta sull'immobile della città federale di Bonn.
Non ho ancora presentato la dichiarazione per la determinazione del valore fiscale dell'immobile nell'ambito della riforma fiscale. Dove posso farlo?
In relazione alla riforma dell'imposta sugli immobili, tutti i proprietari dovevano presentare una cosiddetta dichiarazione di valutazione per la loro proprietà o, se del caso, per la loro azienda agricola e forestale, che è stata utilizzata dagli uffici fiscali per determinare i nuovi valori immobiliari a partire dal 1° gennaio 2022. Il termine per la presentazione di queste dichiarazioni di stima scadeva il 31 gennaio 2023.
In caso di domande su queste dichiarazioni di stima, si prega di contattare direttamente l'ufficio fiscale di competenza. Per le proprietà nell'area della città federale di Bonn, si tratta degli uffici fiscali di Bonn-Innenstadt e Bonn-Außenstadt.
Gli uffici fiscali hanno istituito una linea telefonica diretta sul tema della riforma dell'imposta sugli immobili, raggiungibile al numero 0228/718-1959 (ufficio fiscale di Bonn-Innenstadt) o 0228/7268-1959 (ufficio fiscale di Bonn-Außenstadt). Ulteriori informazioni sui recapiti sono disponibili sui siti web dei due uffici fiscali:
La città federale di Bonn non è autorizzata a fornire consulenza o ad accettare moduli per dichiarazioni di accertamento. Pertanto, non è autorizzata a fornire informazioni sulla dichiarazione di stima o sulla valutazione del vostro immobile.
Non sono d'accordo con il nuovo valore dell'immobile o ho delle domande in merito. A chi posso rivolgermi in questo caso?
Poiché i nuovi valori immobiliari e gli importi delle imposte sugli immobili sono calcolati e determinati dagli uffici fiscali, vi invitiamo a contattare direttamente l'ufficio fiscale competente per l'immobile. Ciò vale anche per la presentazione di eventuali ricorsi.
La Città Federale di Bonn è giuridicamente vincolata ai nuovi importi di valutazione dell'imposta sugli immobili stabiliti dagli uffici delle imposte ed è obbligata a calcolare l'imposta individuale sugli immobili su questa base. Eventuali contestazioni alla Città Federale di Bonn a questo proposito dovranno essere respinte a causa dell'effetto legalmente vincolante degli avvisi emessi dagli uffici delle imposte, anche se vengono fatte valere in relazione agli avvisi annuali dell'imposta sugli immobili emessi dalla Città Federale di Bonn.
Anche se avete presentato un'opposizione contro l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili presso l'ufficio delle imposte, l'imposta sugli immobili accertata dalla Città Federale di Bonn rimane dovuta. Se l'ufficio delle imposte annulla o modifica l'avviso di accertamento, anche l'imposta comunale viene annullata o modificata d'ufficio.
Devo pagare l'imposta sull'immobile se ho presentato un ricorso contro l'avviso di accertamento dell'ufficio delle imposte o contro l'avviso di accertamento del Comune?
Anche se avete presentato un'opposizione all'ufficio delle imposte contro l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili o un ricorso contro l'avviso di accertamento della città di Bonn, l'imposta sugli immobili accertata dalla città di Bonn rimane dovuta. Se l'ufficio delle imposte annulla o modifica l'avviso di accertamento, anche l'accertamento della città viene annullato o modificato d'ufficio.
Che cosa significa l'espressione "neutralità delle entrate", spesso citata in relazione alla riforma dell'imposta sugli immobili?
Quando si parla di "neutralità del gettito" in relazione alla riforma dell'imposta sugli immobili, ci si riferisce regolarmente al gettito fiscale totale, ovvero al totale dei contribuenti di un comune come la città federale di Bonn.
Al contrario, la neutralità del gettito non significa neutralità dell'onere per i singoli contribuenti, in quanto i pagamenti fiscali individuali possono cambiare e cambieranno in relazione alla riforma dell'imposta sugli immobili. A seconda del caso di valutazione, ciò significa che l'onere fiscale individuale può aumentare o diminuire in seguito all'attuazione della riforma dell'imposta sulla proprietà (a partire dall'anno fiscale 2025).
Si tratta di una conseguenza inevitabile della suddetta decisione della Corte costituzionale federale, in quanto la durata sproporzionata dei valori immobiliari obsoleti ha reso assolutamente necessaria la correzione delle valutazioni immobiliari.
L'imposta sugli immobili in generale e il mio affitto aumenteranno in seguito alla riforma dell'imposta sugli immobili?
Gli effetti della riforma dell'imposta sugli immobili sull'onere fiscale individuale variano notevolmente. In alcuni casi, l'onere fiscale si riduce e in altri aumenta rispetto agli anni precedenti.
La misura in cui i locatori trasferiscono agli inquilini il nuovo onere fiscale nell'ambito del pagamento del canone dipende dal singolo contratto di locazione e deve essere chiarita nel rapporto interno.
Cosa significano le cosiddette aliquote di accertamento neutre pubblicate dalle autorità fiscali del NRW?
Queste aliquote non hanno alcun effetto vincolante sui comuni, in quanto le città e i comuni possono determinare le proprie aliquote di valutazione nell'ambito della loro autonomia comunale, in conformità con i requisiti di legge. Un importante prerequisito è che tutte le proprietà siano state valutate dalle autorità fiscali.
Le aliquote di valutazione dello Stato federale, neutre dal punto di vista del gettito, sono quindi servite come valore di orientamento preliminare per valutare quale aliquota di valutazione potesse mantenere il gettito dell'imposta sugli immobili nell'area della città federale di Bonn allo stesso livello di prima della riforma dell'imposta sugli immobili. Pertanto, anche se venissero applicate queste aliquote neutre dal punto di vista del gettito, si verificherebbero variazioni dell'onere nei singoli casi d'imposta.
Purtroppo, la Città di Bonn non è in grado di rispondere a domande riguardanti le aliquote di valutazione neutrali rispetto al gettito determinate dallo, (Si apre in una nuova scheda) compresa la città federale di Bonn.
Queste aliquote non hanno alcun effetto vincolante sui comuni, in quanto le città e i comuni possono determinare le proprie aliquote di valutazione nell'ambito della loro autonomia comunale, in conformità con i requisiti di legge. Un importante prerequisito è che tutte le proprietà siano state valutate dalle autorità fiscali.
Le aliquote di valutazione dello Stato federale, neutre dal punto di vista del gettito, sono quindi servite come valore di orientamento preliminare per valutare quale aliquota di valutazione potesse mantenere il gettito dell'imposta sugli immobili nell'area della città federale di Bonn allo stesso livello di prima della riforma dell'imposta sugli immobili. Pertanto, anche se venissero applicate queste aliquote neutre dal punto di vista del gettito, si verificherebbero variazioni dell'onere nei singoli casi d'imposta.
Purtroppo, la Città di Bonn non è in grado di rispondere a domande riguardanti le aliquote di valutazione neutrali rispetto al gettito determinate dallo Stato. In questo contesto, si prega di contattare le autorità fiscali del NRW.
Qual è il significato delle cosiddette aliquote differenziate per l'imposta sugli immobili B?
Nel luglio 2024, i gruppi parlamentari al governo del Land Nordreno-Vestfalia hanno approvato una legge che, in aggiunta alla normativa federale, consente di differenziare l'aliquota di valutazione per le proprietà residenziali e non residenziali per l'imposta sugli immobili B. L'obiettivo è quello di consentire alle autorità locali di bilanciare le aliquote di valutazione - a seconda delle condizioni territoriali e strutturali locali - in modo da non gravare eccessivamente sui proprietari di immobili residenziali, ad esempio.
Ciò significa che le autorità locali della NRW hanno ora la possibilità di stabilire aliquote diverse per le proprietà residenziali e non residenziali. Il consiglio della città federale di Bonn ne ha fatto uso e ha deciso di applicare aliquote differenziate per l'imposta sugli immobili B a partire dal 1° gennaio 2025.
Esiste un chatbot in grado di rispondere a ulteriori domande sulla riforma dell'imposta sugli immobili?
Sì, le autorità fiscali degli Stati federali e del governo federale offrono un chatbot fiscale che può rispondere a domande sulla riforma dell'imposta sugli immobili che potrebbero non essere trattate in questa pagina informativa.
Ho una proprietà al di fuori della Renania Settentrionale-Vestfalia. Cosa devo tenere presente?
La tassazione di terreni e fabbricati, nonché di aziende agricole e forestali, si basa sulle normative del rispettivo Stato federale in cui si trova la proprietà.
Oltre al cosiddetto modello federale, applicato nella maggior parte degli Stati federali, alcuni Stati federali hanno emanato proprie normative che si discostano dal modello federale per attuare la riforma dell'imposta sulla proprietà.
Ho ancora domande generali sull'imposta sugli immobili e sulla riforma dell'imposta sugli immobili. Dove posso trovare ulteriori informazioni attraverso i link?
Sul sito web del Ministero federale delle Finanze sono disponibili informazioni generali sotto forma di filmato esplicativo (Si apre in una nuova scheda) sul tema dell'imposta sulla proprietà e della riforma dell'imposta sulla proprietà.
L'ufficio fiscale online, che può essere utilizzato, ad esempio, per presentare le dichiarazioni di stima in relazione alla riforma dell'imposta sugli immobili, è accessibile tramite il link Elster.de (Si apre in una nuova scheda).