أعلنت المحكمة الدستورية الفيدرالية في حكمها الصادر في 10 أبريل 2018 عدم دستورية اللوائح الفيدرالية الخاصة بالضريبة العقارية. استند الحكم إلى المعاملة الضريبية غير المتساوية للعقارات. كان آخر تحديث للأسس الضريبية قد تم في عام 1964، مما يعني أن اللائحة القانونية المتعلقة بالضريبة العقارية تنتهك مبدأ المساواة في القانون الأساسي الألماني (المادة 3 (1) من القانون الأساسي).

وكانت المحكمة الدستورية الاتحادية قد حددت للحكومة الاتحادية موعدًا نهائيًا في 31 ديسمبر 2019 لإصدار اللائحة الجديدة. في نوفمبر 2019، أقر المشرع الاتحادي إصلاح ضريبة الأملاك (ما يسمى بالنموذج الاتحادي). وقد منح بند افتتاحي الولايات الفيدرالية خيار إجراء تعديلات على النموذج الفيدرالي أو اعتماد نموذج ضريبة الملكية الخاص بها.

وقد قررت ولاية شمال الراين-ويستفاليا تطبيق النموذج الفيدرالي من حيث المبدأ، مع استكماله بقانون بشأن إمكانية إدخال ما يسمى بمعدلات التقييم المتمايزة.

ونتيجة للإصلاح، كان لا بد من إعادة تقييم جميع العقارات في جمهورية ألمانيا الاتحادية. وكما هو الحال في جميع الولايات الاتحادية، يتم تقييم العقارات في شمال الراين-ويستفاليا من قبل مكاتب الضرائب المسؤولة. واستناداً إلى إعادة تقييم جميع الممتلكات، يمكن لمدينة بون الاتحادية إصدار إشعار تقييم جديد لضريبة العقارات، والذي يمكن من خلاله تحديد المبلغ الصحيح لضريبة العقارات.

سرى قانون ضريبة الأملاك "القديم" حتى 31 ديسمبر 2024. وحتى هذا التاريخ، كان يتم حساب مبلغ ضريبة الأملاك وفرضها وفقًا للوائح المألوفة. وينطبق هذا أيضًا على العقارات في منطقة مدينة بون الاتحادية.

اعتبارًا من 1 يناير 2025، ستقوم مدينة بون الاتحادية بعد ذلك بتقييم ضريبة الأملاك على أساس الأحكام القانونية الجديدة ومحتويات إشعارات تقييم ضريبة الأملاك الصادرة عن السلطات الضريبية، والتي تم وضعها على أساس إقرارات التقييم المقدمة من المالكين.

سيتم إرسال أول إشعارات تقييم ضريبة الأملاك بموجب القانون الجديد في 27 مارس 2025.

يتم احتساب ضريبة الأملاك على مرحلتين وفقًا للنموذج الفيدرالي لإصلاح ضريبة الأملاك المطبق بشكل عام في ولاية شمال الراين - وستفاليا:

مكتب الضرائب:
قيمة العقار × رقم تقييم الضريبة = مبلغ تقييم الضريبة العقارية

مدينة بون الاتحادية:
مبلغ تقييم الضريبة العقارية × معدل التقييم = الضريبة العقارية

يتم تحديد قيمة العقار من قبل مكاتب الضرائب على أساس إقرار يقدمه جميع الملاك لتحديد قيمة ضريبة الأملاك. وتؤخذ العوامل التالية على وجه الخصوص في الاعتبار عند تحديد قيمة الضريبة العقارية وفقاً للنموذج الفيدرالي: نوع العقار، ومساحة قطعة الأرض، والقيمة القياسية للأرض، وسنة البناء/العمر، والإيجار الأساسي المحدد إحصائيًا.

يعتمد معدل الضريبة المحدد في قانون الضريبة العقارية على نوع استخدام العقار ويتم تطبيقه أيضاً من قبل السلطات الضريبية. بالنسبة للعقارات السكنية (المنازل المنفصلة وشبه المنفصلة، والعقارات السكنية المستأجرة والوحدات السكنية المشتركة)، يبلغ معدل الضريبة بشكل عام 0.031 في المائة، دون الإخلال بأي استثناءات، و0.034 في المائة للعقارات غير السكنية (العقارات التجارية، والعقارات متعددة الاستخدامات، والملكية الجزئية، والعقارات المطورة الأخرى).

وافق مجلس مدينة بون في اجتماعه المنعقد في 13 فبراير 2025 على معدلات الضريبة العقارية التالية، والتي ستطبق بأثر رجعي اعتبارًا من 1 يناير 2025:

• ضريبة الأملاك أ: 543%
• ضريبة الأملاك ب للعقارات السكنية: 657%
• ضريبة الأملاك "ب" للعقارات غير السكنية: 900%

حتى بعد إصلاح ضريبة الأملاك، يعترف قانون ضريبة الأملاك بالعديد من معدلات التقييم المختلفة، والتي يرد شرحها أدناه:

يُستخدم معدل التقييم لضريبة الأملاك "أ" لحساب ضريبة الأملاك الخاصة بالأعمال الزراعية والحرجية. وتجدر الإشارة هنا إلى أنه مع تنفيذ إصلاح ضريبة الأملاك، يتم إدراج المساكن التابعة للأعمال الزراعية والحرجية ضمن الأصول العقارية (انظر ضريبة الأملاك ب).

تخضع جميع الممتلكات الأخرى لضريبة الأملاك ب.

ينطبق معدل التقييم للعقارات السكنية على

• العقارات السكنية المستأجرة
• والمنازل المنفصلة وشبه المنفصلة و
• الوحدات السكنية.

ينطبق معدل التقييم للعقارات غير السكنية على

• العقارات التجارية
• العقارات المطورة الأخرى
• العقارات متعددة الاستخدامات أو غير المطورة و
• الملكية الجزئية (مثل المحلات التجارية ذات القيمة المنفصلة وما شابهها).

يمكن العثور على هذه المعلومات في الإشعار الصادر من مكتب الضرائب بشأن قيمة ضريبة العقارات، والإشعار الصادر من مكتب الضرائب بشأن تحديد مبلغ تقييم ضريبة العقارات، وكذلك في إشعار ضريبة العقارات من مدينة بون الفيدرالية.

فيما يتعلق بإصلاح ضريبة الأملاك، كان على جميع الملاك تقديم ما يسمى بإقرار تقييم لممتلكاتهم أو، إن أمكن، لأعمالهم الزراعية والحرجية، والذي استخدمته مكاتب الضرائب لتحديد قيم الممتلكات الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2022. انتهى الموعد النهائي لتقديم إقرارات التقييم هذه في 31 يناير 2023.

إذا كانت لديك أي أسئلة حول إقرارات التقييم هذه، يُرجى الاتصال بمكتب الضرائب المسؤول عنك مباشرةً. بالنسبة للممتلكات الواقعة في منطقة مدينة بون الاتحادية، وهي مكتب ضرائب بون-إننشتات ومكتب ضرائب بون-أوسنشتات.

وقد أنشأ كل من مكتبي الضرائب خطًا ساخنًا بشأن موضوع إصلاح الضرائب العقارية، ويمكنك الاتصال به على الرقم 0228/718-1959 (مكتب ضرائب بون-إننشتات) أو 0228/7268-1959 (مكتب ضرائب بون-أوسنشتات). يمكنك العثور على مزيد من المعلومات حول تفاصيل الاتصال على الموقعين الإلكترونيين لمكتبي الضرائب:

 مكتب الضرائب في بون-إننشتات (Opens in a new tab)

 مكتب ضرائب بون-أونتر تاون (Opens in a new tab)

إن مدينة بون الاتحادية غير مصرح لها بتقديم المشورة أو قبول استمارات إقرارات التقييم. وبالتالي فهي غير مخولة بتقديم معلومات عن إعلان التقييم أو تقييم ممتلكاتك.

نظرًا لأن قيم العقارات الجديدة ومبالغ تقييم ضريبة الأملاك يتم حسابها وتحديدها من قبل مكاتب الضرائب، يُرجى الاتصال بمكتب الضرائب المسؤول عن العقار مباشرةً. ينطبق هذا أيضًا على تقديم أي طعون في هذا الصدد.

تلتزم مدينة بون الاتحادية قانوناً بمبالغ تقييم ضريبة العقارات الجديدة التي تحددها مكاتب الضرائب، وهي ملزمة بحساب ضريبة العقارات الفردية على هذا الأساس. يجب رفض أي اعتراضات على مدينة بون الفيدرالية في هذا الصدد بسبب الأثر الملزم قانونًا للإشعارات الصادرة عن مكاتب الضرائب، حتى لو تم تأكيدها فيما يتعلق بإشعارات ضريبة الأملاك السنوية الصادرة عن مدينة بون الفيدرالية.

حتى إذا كنت قد قدمت اعتراضًا على إشعار تقييم ضريبة الأملاك لدى مكتب الضرائب، فإن ضريبة الأملاك التي تم تقييمها من قبل مدينة بون الاتحادية تظل واجبة الدفع. إذا قام مكتب الضرائب بإلغاء أو تعديل إشعار تقييم ضريبة الأملاك العقارية، فسيتم إلغاء أو تعديل التقييم الضريبي للمدينة بحكم القانون.

حتى إذا كنت قد قدمت اعتراضاً على إشعار تقييم ضريبة الأملاك لدى مكتب الضرائب أو طعنت في إشعار تقييم الضريبة من مدينة بون، فإن ضريبة الأملاك التي تم تقييمها من قبل مدينة بون تظل واجبة الدفع. إذا قام مكتب الضرائب بإلغاء أو تعديل إشعار تقييم الضريبة العقارية، فسيتم إلغاء أو تعديل التقييم الضريبي للمدينة بحكم القانون.

عندما يتم ذكر مصطلح "حياد الإيرادات" فيما يتعلق بإصلاح ضريبة الممتلكات، فإنه يشير عادةً إلى إجمالي الإيرادات الضريبية، أي إجمالي دافعي الضرائب داخل بلدية مثل مدينة بون الفيدرالية.

في المقابل، لا يعني حياد الإيرادات حياد العبء بالنسبة لدافعي الضرائب الأفراد، حيث يمكن أن تتغير مدفوعات الضرائب الفردية وستتغير فيما يتعلق بإصلاح ضريبة الأملاك. اعتمادًا على حالة التقييم، هذا يعني أن عبء ضريبة الأملاك الفردية قد يزيد أو ينقص بعد تنفيذ إصلاح ضريبة الأملاك (اعتبارًا من السنة الضريبية 2025).

هذه نتيجة لا مفر منها للقرار المذكور أعلاه الصادر عن المحكمة الدستورية الاتحادية، حيث إن طول المدة الزمنية غير المتناسبة التي تم فيها استخدام قيم العقارات القديمة جعل من الضروري للغاية تصحيح تقييمات العقارات.

تتفاوت آثار إصلاح ضريبة الأملاك على العبء الضريبي الفردي تفاوتًا كبيرًا. في بعض الحالات، ينخفض العبء الضريبي في بعض الحالات ويزداد في حالات أخرى مقارنة بالسنوات السابقة.

يعتمد مدى تمرير الملاك للعبء الضريبي العقاري المتغير إلى المستأجرين كجزء من تسوية رسوم الخدمة على اتفاقية الإيجار الفردية ويجب توضيحها في العلاقة الداخلية.

في صيف عام 2024، نشرت السلطات الضريبية في ولاية نيو ساوث ويلز ما يسمى بمعدلات التقييم المحايدة للإيرادات لجميع المدن والبلديات على موقعها الإلكتروني  https://www.finanzverwaltung.nrw.de/، (Opens in a new tab) بما في ذلك مدينة بون الاتحادية.

ليس لمعدلات التقييم المحايدة للإيرادات هذه أي تأثير ملزم للبلديات، حيث يمكن للمدن والبلديات تحديد معدلات التقييم الخاصة بها في إطار حكمها الذاتي البلدي وفقًا للمتطلبات القانونية. الشرط الأساسي المهم هنا هو أن تكون جميع العقارات قد تم تقييمها من قبل السلطات الضريبية.

وبالتالي، فإن معدلات التقييم المحايدة من حيث الإيرادات للولاية الاتحادية كانت بمثابة قيمة توجيهية أولية لتقييم معدل التقييم الذي يمكن أن يحافظ على إيرادات ضريبة الأملاك في منطقة مدينة بون الاتحادية عند نفس المستوى الذي كان عليه الحال قبل إصلاح ضريبة الأملاك. وبالتالي، حتى لو تم تطبيق معدلات التقييم المحايدة من حيث الإيرادات، فإن التغييرات في العبء ستحدث في الحالات الضريبية الفردية.

لسوء الحظ، لا تستطيع مدينة بون الإجابة عن الأسئلة المتعلقة بمعدلات التقييم المحايدة للإيرادات التي تحددها الدولة. وفي هذا السياق، يُرجى الاتصال بسلطات الضرائب في ولاية نيو ساوث ويلز.

في يوليو 2024، أقرت المجموعات البرلمانية الحاكمة في برلمان ولاية شمال الراين-ويستفاليا قانونًا يسمح، بالإضافة إلى اللائحة الفيدرالية، بالتمييز بين معدل التقييم للعقارات السكنية وغير السكنية لضريبة الأملاك ب. ويهدف ذلك إلى السماح للسلطات المحلية بموازنة معدلات التقييم هذه - اعتمادًا على الظروف المكانية والهيكلية المحلية - بحيث لا يكون هناك عبء مفرط على مالكي العقارات السكنية، على سبيل المثال.

وهذا يعني أن السلطات المحلية في ولاية نيو ساوث ويلز لديها الآن خيار تحديد معدلات مختلفة للعقارات السكنية وغير السكنية. وقد استفاد مجلس مدينة بون الفيدرالية من ذلك وقرر تطبيق معدلات ضرائب عقارية متباينة لضريبة العقارات "ب" اعتبارًا من 1 يناير 2025.

نعم، تقدم السلطات الضريبية في الولايات الفيدرالية والحكومة الفيدرالية روبوت دردشة ضريبية يمكنه الإجابة عن الأسئلة المتعلقة بإصلاح الضرائب العقارية التي قد لا يتم تناولها في صفحة المعلومات هذه.

يمكنك العثور على روبوت الدردشة الضريبية على  https://www.steuerchatbot.de/. (Opens in a new tab)

تستند الضرائب المفروضة على الأراضي والمباني وكذلك الأعمال الزراعية والحرجية إلى لوائح الولاية الاتحادية المعنية التي تقع فيها الممتلكات.

بالإضافة إلى ما يسمى بالنموذج الفيدرالي، الذي يتم تطبيقه في غالبية الولايات الفيدرالية، أصدرت بعض الولايات الفيدرالية لوائحها الخاصة التي تحيد عن النموذج الفيدرالي لتنفيذ إصلاح ضريبة الأملاك.

يمكنك العثور على نظرة عامة على اللوائح المعمول بها في جميع الولايات الفيدرالية على صفحة النظرة العامة  https://www.grundsteuerreform.de/. (Opens in a new tab)

ستجد على الموقع الإلكتروني لوزارة المالية الاتحادية معلومات عامة على شكل  فيلم توضيحي (Opens in a new tab) حول موضوع ضريبة الأملاك وإصلاح ضريبة الأملاك.

يمكن العثور على معلومات حول ضريبة الأملاك وإصلاح ضريبة الأملاك مع الإشارة بشكل خاص إلى ولاية شمال الراين - وستفاليا على الصفحة الرئيسية لوزارة المالية في شمال الراين -  وستفاليا (Opens in a new tab).

يمكن الوصول إلى مكتب الضرائب عبر الإنترنت، والذي يمكن استخدامه، على سبيل المثال، لتقديم إقرارات التقييم فيما يتعلق بإصلاح ضريبة الممتلكات، عبر الرابط Elster.de.

يتم الرد على الأسئلة المتعلقة بتغيير ملكية العقار هنا: تغيير الملكية.

انقر هنا للاطلاع على تفويض الخصم المباشر من SEPA.

انقر هنا للحصول على القوانين المتعلقة بمعدلات الضريبة العقارية المطبقة اعتبارًا من عام 2025 وستفاليا (Opens in a new tab).

يمكن الوصول إلى مكتب الضرائب عبر الإنترنت، والذي يمكن استخدامه، على سبيل المثال، لتقديم إقرارات التقييم فيما يتعلق بإصلاح ضريبة الممتلكات، عبر الرابط  Elster.de. (Opens in a new tab)

يتم الرد على الأسئلة المتعلقة بتغيير ملكية العقار هنا:  تغيير الملكية (Opens in a new tab).

انقر هنا للاطلاع على  تفويض الخصم المباشر من SEPA (Opens in a new tab).

انقر هنا للحصول على القوانين المتعلقة  بمعدلات الضريبة العقارية (Opens in a new tab) المطبقة اعتبارًا من عام 2025  (Opens in a new tab).