Federal Anayasa Mahkemesi 10 Nisan 2018 tarihli kararında, emlak vergisine ilişkin federal düzenlemelerin anayasaya aykırı olduğunu ilan etti. Karar, gayrimenkullere eşit olmayan vergi muamelesine dayanıyordu. Vergi matrahlarının en son güncellenmesi 1964 yılında gerçekleşmişti; bu da emlak vergisine ilişkin yasal düzenlemenin Alman Anayasası'ndaki eşitlik ilkesini ihlal ettiği anlamına geliyordu (Anayasa'nın 3 (1) Maddesi).

Federal Anayasa Mahkemesi, federal hükümete yeni düzenleme için 31 Aralık 2019 tarihine kadar süre tanımıştı. Kasım 2019'da federal yasa koyucu emlak vergisi reformunu (federal model olarak adlandırılan) kabul etti. Bir açılış maddesi, federal eyaletlere federal modelde ayarlamalar yapma veya kendi emlak vergisi modellerini benimseme seçeneği sundu.

Kuzey Ren-Vestfalya eyaleti, farklılaştırılmış değerlendirme oranlarının olası uygulanmasına ilişkin bir yasa ile desteklenen federal modeli ilke olarak uygulamaya karar verdi.

Reformun bir sonucu olarak, Federal Almanya Cumhuriyeti'ndeki tüm mülklerin yeniden değerlenmesi gerekiyordu. Tüm federal eyaletlerde olduğu gibi, Kuzey Ren-Vestfalya'daki mülklerin değerlemesi de sorumlu vergi daireleri tarafından yapılmaktadır. Tüm mülklerin yeniden değerlemesine dayanarak, Federal Bonn Şehri, doğru emlak vergisi miktarının belirlenebileceği yeni bir emlak vergisi değerlendirme bildirimi yayınlayabilir.

"Eski" emlak vergisi kanunu 31 Aralık 2024 tarihine kadar geçerliydi. Bu tarihe kadar, emlak vergisi miktarı bilinen düzenlemelere göre hesaplandı ve uygulandı. Bu durum, Bonn Federal Şehri bölgesindeki mülkler için de geçerlidir.

Bonn Federal Belediyesi, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren emlak vergisini, yeni yasal hükümler ve mal sahipleri tarafından sunulan değerlendirme beyanları temelinde vergi makamları tarafından düzenlenen emlak vergisi değerlendirme bildirimlerinin içeriği temelinde değerlendirecektir.

Yeni yasa kapsamındaki ilk emlak vergisi değerlendirme bildirimleri 27 Mart 2025 tarihinde gönderilecektir.

Emlak vergisi, Kuzey Ren-Vestfalya eyaletinde genel olarak geçerli olan federal emlak vergisi reformu modeline göre iki aşamada hesaplanır:

Vergi dairesi:
Mülkün değeri x vergi değerlendirme rakamı = emlak vergisi değerlendirme tutarı

Federal Bonn şehri:
Emlak vergisi değerlendirme tutarı x değerlendirme oranı = emlak vergisi

Mülkün değeri, emlak vergisi değerinin belirlenmesi için tüm mal sahipleri tarafından verilecek bir beyanname temelinde vergi daireleri tarafından belirlenir. Federal modele göre emlak vergisi değeri belirlenirken özellikle aşağıdaki faktörler dikkate alınır: Mülkün türü, arsa alanı, standart arazi değeri, inşaat yılı/yaşı, istatistiksel olarak belirlenen temel kira.

Emlak Vergisi Kanunu'nda belirtilen vergi oranı, mülkün kullanım türüne dayanmaktadır ve vergi makamları tarafından da uygulanmaktadır. Konut mülkleri (müstakil ve yarı müstakil evler, kiralık konut mülkleri ve apartman daireleri) için vergi oranı, herhangi bir istisna saklı kalmak kaydıyla, genellikle yüzde 0,031 ve konut dışı mülkler (ticari mülkler, karma kullanımlı mülkler, kısmi mülkiyet, diğer geliştirilmiş mülkler) için yüzde 0,034'tür.

Bonn Belediye Meclisi, 13 Şubat 2025 tarihli toplantısında, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geriye dönük olarak uygulanacak olan aşağıdaki emlak vergisi oranlarını onaylamıştır:

• Emlak vergisi A: %543
• Konutlar için emlak vergisi B: %657
• Konut dışı mülkler için emlak vergisi B: %900

Emlak vergisi reformundan sonra bile, emlak vergisi kanunu aşağıda açıklanan birkaç farklı değerlendirme oranını tanımaktadır:

A emlak vergisi değerlendirme oranı, tarım ve ormancılık işletmelerinin emlak vergisini hesaplamak için kullanılır. Burada, emlak vergisi reformunun uygulanmasıyla birlikte, tarım ve ormancılık işletmelerine ait konutların emlak varlıklarına dahil edildiğine dikkat edilmelidir (bkz. emlak vergisi B).

Diğer tüm mülkler emlak vergisi B'ye tabidir.

Konut mülkleri için değerlendirme oranı aşağıdakiler için geçerlidir

• kiralanan konutlar
• müstakil ve yarı müstakil evler ve
• kat mülkiyeti.

Konut dışı mülkler için değerlendirme oranı aşağıdakiler için geçerlidir

• Ticari mülkler
• Diğer geliştirilmiş mülkler
• Karma kullanımlı veya gelişmemiş mülkler ve
• kısmi mülkiyet (örn. ayrı olarak değerlendirilen dükkanlar ve benzerleri).

Bu bilgiler, vergi dairesinin emlak vergisi değerine ilişkin bildiriminde, vergi dairesinin emlak vergisi değerlendirme tutarının belirlenmesine ilişkin bildiriminde ve ayrıca Federal Bonn Şehri'nin emlak vergisi bildiriminde bulunabilir.

Emlak vergisi reformuyla bağlantılı olarak, tüm mal sahiplerinin mülkleri veya varsa tarım ve ormancılık işletmeleri için, vergi daireleri tarafından 1 Ocak 2022 itibariyle yeni emlak değerlerini belirlemek için kullanılan bir değerlendirme beyanı sunmaları gerekiyordu. Bu beyannamelerin verilmesi için son tarih 31 Ocak 2023'te sona ermiştir.

Bu beyannamelerle ilgili sorularınız varsa, lütfen doğrudan sizden sorumlu vergi dairesiyle iletişime geçin. Bonn Federal Şehri bölgesindeki mülkler için bunlar Bonn-Innenstadt ve Bonn-Außenstadt vergi daireleridir.

Vergi dairelerinin her biri emlak vergisi reformu konusunda 0228/718-1959 (Bonn-Innenstadt vergi dairesi) veya 0228/7268-1959 (Bonn-Außenstadt vergi dairesi) numaralı telefonlardan ulaşabileceğiniz bir danışma hattı kurmuştur. İletişim bilgileri hakkında daha fazla bilgiyi iki vergi dairesinin web sitelerinde bulabilirsiniz:

 Bonn-Innenstadt vergi dairesi (Yeni bir sekmede açılır)

 Bonn-Dış Kasaba Vergi Dairesi (Yeni bir sekmede açılır)

Bonn Federal Belediyesi, değerlendirme beyanları için tavsiye verme veya form kabul etme yetkisine sahip değildir. Bu nedenle, değerlendirme beyanı veya mülkünüzün değerlemesi hakkında bilgi verme yetkisi yoktur.

Yeni emlak değerleri ve emlak vergisi değerlendirme tutarları vergi daireleri tarafından hesaplanıp belirlendiğinden, lütfen doğrudan mülkten sorumlu vergi dairesiyle iletişime geçin. Bu durum, bu bağlamda yapılacak itirazlar için de geçerlidir.

Bonn Federal Belediyesi, vergi daireleri tarafından belirlenen yeni emlak vergisi değerlendirme tutarlarına yasal olarak bağlıdır ve bireysel emlak vergisini bu temelde hesaplamakla yükümlüdür. Bonn Federal Belediyesi'ne bu konuda yapılan itirazlar, Bonn Federal Belediyesi'nin yıllık emlak vergisi bildirimleriyle bağlantılı olarak ileri sürülse bile, vergi daireleri tarafından düzenlenen bildirimlerin yasal olarak bağlayıcı etkisi nedeniyle reddedilmelidir.

Vergi dairesine emlak vergisi tarh bildirimine karşı itirazda bulunmuş olsanız bile, Bonn Federal Belediyesi tarafından tarh edilen emlak vergisi ödenmeye devam eder. Vergi dairesi emlak vergisi tarh bildirimini iptal eder veya değiştirirse, belediyenin vergi tarhı da resen iptal edilir veya değiştirilir.

Vergi dairesine emlak vergisi değerlendirme bildirimine karşı itirazda bulunmuş olsanız veya Bonn Belediyesi'nin vergi değerlendirme bildirimine karşı itirazda bulunmuş olsanız bile, Bonn Belediyesi tarafından değerlendirilen emlak vergisi ödenmeye devam eder. Vergi dairesinin emlak vergisi değerlendirme bildirimini iptal etmesi veya değiştirmesi durumunda, belediyenin vergi değerlendirmesi de resen iptal edilecek veya değiştirilecektir.

Emlak vergisi reformu ile bağlantılı olarak "gelir tarafsızlığı" teriminden bahsedildiğinde, düzenli olarak toplam vergi gelirine, yani federal Bonn şehri gibi bir belediyedeki toplam vergi mükelleflerine atıfta bulunulmaktadır.

Buna karşılık, gelir tarafsızlığı bireysel vergi mükellefleri için yük tarafsızlığı anlamına gelmez, çünkü bireysel vergi ödemeleri emlak vergisi reformu ile bağlantılı olarak değişebilir ve değişecektir. Değerlendirme durumuna bağlı olarak bu, emlak vergisi reformunun uygulanmasının ardından (2025 vergi yılından itibaren) bireysel emlak vergisi yükünün artabileceği veya azalabileceği anlamına gelmektedir.

Bu durum, Federal Anayasa Mahkemesi'nin yukarıda bahsi geçen kararının kaçınılmaz bir sonucudur; zira eski emlak değerlerinin kullanıldığı orantısız süre, emlak değerlemelerinin düzeltilmesini kesinlikle gerekli kılmıştır.

Emlak vergisi reformunun bireysel vergi yükü üzerindeki etkileri büyük farklılıklar göstermektedir. Bazı durumlarda vergi yükü azalırken, diğer durumlarda önceki yıllara kıyasla artmaktadır.

Ev sahiplerinin değişen emlak vergisi yükünü hizmet bedeli anlaşmasının bir parçası olarak kiracılarına ne ölçüde aktaracakları, bireysel kira sözleşmesine bağlıdır ve iç ilişkide açıklığa kavuşturulmalıdır.

2024 yazında NRW vergi makamları, federal Bonn şehri de dahil olmak üzere tüm şehirler ve belediyeler için gelirden bağımsız değerlendirme oranlarını  https://www.finanzverwaltung.nrw.de/ (Yeni bir sekmede açılır) web sitesinde yayınladı.

Bu gelirden bağımsız değerlendirme oranlarının belediyeler üzerinde bağlayıcı bir etkisi yoktur, çünkü şehirler ve belediyeler kendi değerlendirme oranlarını yasal gerekliliklere uygun olarak kendi belediye özyönetimleri çerçevesinde belirleyebilirler. Burada önemli bir ön koşul, tüm mülklerin vergi makamları tarafından değerlendirilmiş olmasıdır.

Bu nedenle federal devletin gelirden bağımsız değerlendirme oranları, hangi değerlendirme oranının Bonn Federal Şehri bölgesindeki emlak vergisi gelirini emlak vergisi reformundan önce olduğu gibi aynı seviyede tutabileceğini değerlendirmek için bir ön oryantasyon değeri olarak hizmet etmiştir. Dolayısıyla, bu gelirden bağımsız değerlendirme oranları uygulansa bile, bireysel vergi durumlarında yükte değişiklikler meydana gelecektir.

Ne yazık ki Bonn Belediyesi, eyalet tarafından belirlenen gelirden bağımsız değerlendirme oranlarına ilişkin soruları yanıtlayamamaktadır. Bu bağlamda, lütfen NRW vergi makamlarıyla iletişime geçin.

Temmuz 2024'te Kuzey Ren-Vestfalya eyalet parlamentosundaki iktidar grupları, federal düzenlemeye ek olarak, emlak vergisi B için konut ve konut dışı mülkler için değerlendirme oranının farklılaştırılmasına izin veren bir yasayı kabul etti. Bunun amacı, yerel makamların bu değerlendirme oranlarını - yerel mekansal ve yapısal koşullara bağlı olarak - örneğin konut mülk sahipleri üzerinde aşırı bir yük oluşturmayacak şekilde dengelemelerine olanak sağlamaktır.

Bu, NRW'deki yerel makamların artık konut ve konut dışı mülkler için farklı oranlar belirleme seçeneğine sahip olduğu anlamına gelmektedir. Federal Bonn kenti meclisi bu imkandan faydalanarak 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren emlak vergisi B için farklılaştırılmış emlak vergisi oranları uygulamaya karar vermiştir.

Evet, federal eyaletlerin ve federal hükümetin vergi makamları, emlak vergisi reformu hakkında bu bilgi sayfasında ele alınmamış olabilecek soruları yanıtlayabilecek bir vergi sohbet robotu sunmaktadır.

Vergi sohbet robotunu  https://www.steuerchatbot.de/ (Yeni bir sekmede açılır) adresinde bulabilirsiniz.

Arazi ve binaların yanı sıra tarım ve ormancılık işletmelerinin vergilendirilmesi, mülkün bulunduğu ilgili federal eyaletin düzenlemelerine dayanmaktadır.

Federal eyaletlerin çoğunda uygulanan sözde federal modele ek olarak, bazı federal eyaletler emlak vergisi reformunu uygulamak için federal modelden sapan kendi düzenlemelerini yayınlamıştır.

Tüm federal eyaletlerin geçerli düzenlemelerine genel bir bakışı  https://www.grundsteuerreform.de/ (Yeni bir sekmede açılır) genel bakış sayfasında bulabilirsiniz.

Federal Maliye Bakanlığı'nın internet sitesinde emlak vergisi ve emlak vergisi reformu konusunda açıklayıcı bir  film (Yeni bir sekmede açılır) şeklinde genel bilgiler bulabilirsiniz.

Kuzey Ren-Vestfalya eyaleti özelinde emlak vergisi ve emlak vergisi reformu ile ilgili bilgileri NRW Maliye Bakanlığı'nın ana sayfasında bulabilirsiniz.

Örneğin emlak vergisi reformu ile bağlantılı olarak değerlendirme beyanlarının sunulması için kullanılabilecek çevrimiçi vergi dairesine Elster.de bağlantısı üzerinden erişilebilir.

Mülkiyet değişikliği ile ilgili sorular burada yanıtlanmaktadır: Mülkiyet değişikliği.

SEPA otomatik ödeme talimatı için buraya tıklayın.

2025'ten itibaren geçerli olacak emlak vergisi oranlarına ilişkin tüzük i film (Yeni bir sekmede açılır) şeklinde genel bilgiler bulabilirsiniz.

Kuzey Ren-Vestfalya eyaleti özelinde emlak vergisi ve emlak vergisi reformu ile ilgili bilgileri  NRW Maliye Bakanlığı (Yeni bir sekmede açılır)'nın ana sayfasında bulabilirsiniz.

Örneğin emlak vergisi reformu ile bağlantılı olarak değerlendirme beyanlarının sunulması için kullanılabilecek çevrimiçi vergi dairesine  Elster.de (Yeni bir sekmede açılır) bağlantısı üzerinden erişilebilir.

Mülkiyet değişikliği ile ilgili sorular burada yanıtlanmaktadır:  Mülkiyet değişikliği (Yeni bir sekmede açılır).

 SEPA otomatik ödeme tal (Yeni bir sekmede açılır)imatı için buraya tıklayın.

2025'ten itibaren geçerli olacak  emlak vergisi oranlarına (Yeni bir sekmede açılır) ilişkin tüzük için buraya tıklayın  (Yeni bir sekmede açılır).