•  Vorwort
•  Einleitung
•  Laufzeit des Mietspiegels
•  Mietbegriffe
•  Gültigkeitsbereich
•  Umgang mit Mietspiegelmerkmalen
•  Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Arbeitsschritt 1: Einfluss der Wohnfläche - Basismiete
  • Arbeitsschritt 2: Einfluss des Baujahres
  • Arbeitsschritt 3: Einfluss der Wohnlage
  • Arbeitsschritt 4: Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale
  • Arbeitsschritt 5: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
•  Hinweis 1: Spannen
•  Hinweis 2: Durchschnittliche Betriebskosten
•  Hinweis 3: Durchschnittliche Stellplatzmieten
• Anlage 1: Betriebskostenverordnung
• Anlage 2: Wohnflächenverordnung
•  Anlage 3: Hinweise zur Wohnlagenbewertung und Kartendarstellungen

der neu erstellte und wissenschaftlich begleitete Mietspiegel 2024, den ich Ihnen heute vorstelle, unterstützt Sie dabei, zuverlässig die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung zu ermitteln. Er basiert auf einer repräsentativen Umfrage unter mehr als 2.500 Bonner*innen und Vermieter*innen, die im Rahmen der gesetzlichen Verpflichtung Auskünfte über das Mietverhältnis und über die Merkmale ihrer Mietwohnung gegeben haben. Auf dieser soliden Datengrundlage konnte der Mietspiegel neu abgeleitet werden. Eine Neuerstellung war nach den gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erforderlich, da es sich bei dem Vorgängermietspiegel 2022 um eine Fortschreibung handelte. 

Der Mietspiegel sowie der online angebotene Mietspiegelrechner erleichtern erheblich die einfache Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Bonn. Der Mietspiegel bietet eine Übersicht der Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet und schafft so eine klare Transparenz des Mietmarktes.  Besonders bei anstehenden Mieterhöhungen dient dieser als unverzichtbare Grundlage für eine einvernehmliche Regelung zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen, wodurch Streitigkeiten und gerichtliche Kosten vermieden werden können.

Der Mietspiegel 2024 wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel in dieser Form befürwortet und zum 1. Dezember 2024 als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anerkannt. Mein besonderer Dank gilt den Bonner*innen, die an der Umfrage teilgenommen haben, sowie allen Beteiligten, darunter die Mitarbeiter*innen der städtischen Ämter und die Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und Mieter*innen. Ebenso möchte ich mich für die Auswertung der Daten durch das Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (ALP) sowie für die wissenschaftliche Begleitung durch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) herzlich bedanken. 

Bei Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiter*innen des Amtes für Bodenmanagement und Geoinformation sowie des Amtes für Soziales und Wohnen gerne zur Verfügung. Weitere Informationen finden Sie auf diesen Seiten, dem Mietspiegelrechner sowie in der umfangreichen Dokumentation zum Mietspiegel.

Ich hoffe, dass Ihnen der Mietspiegel 2024 für die Bundesstadt Bonn bei fundierten Entscheidungen zur Mietpreisgestaltung hilfreich ist und dazu beiträgt, angemessene und zulässige Lösungen zu finden.

Herzliche Grüße

Katja Dörner

Oberbürgermeisterin der Bundesstadt Bonn 

Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den qualifizierten Bonner Mietspiegel 2024 am 12. November 2024 beschlossen. Er ist auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen in Bonn entstanden und nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er ist qualifiziert im Sinne des § 558d BGB und ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in der Bundesstadt Bonn.

Die Stichprobe wurde durch die kommunale Statistikstelle der Bundesstadt Bonn gezogen, die Datenerhebung erfolgte bei Mieterinnen und Mietern durch Interviews vor Ort und bei Vermieterinnen und Vermietern wahlweise schriftlich oder elektronisch mittels Fragebogen. Der Stichtag der Datenerhebung war der 1. Oktober 2023. Die Projektkoordinierung und die Erhebung sowie die Plausibilisierung der Daten wurden durch das Amt für Bodenmanagement und Geoinformation durchgeführt. Die Auswertung der Daten mit den dazugehörigen Plausibilitätsprüfungen erfolgte durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH. Der gesamte Prozess der Mietspiegelerstellung wurde wissenschaftlich durch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, begleitet. 

Der Mietspiegel wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel erstellt, in dem Vertreter der folgenden Ämter der Bundesstadt Bonn sowie verschiedener Verbände und Gremien mitgewirkt haben:

• Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
• Amt für Soziales und Wohnen
• Kommunale Statistikstelle der Bundesstadt Bonn
• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn
• Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
• Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e.V.
• Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg e.V.
• Regionale Arbeitsgemeinschaft Bonn/Rhein-Sieg des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.

Die Interessenvertreter*innen der Mieter*innen und die der Vermieter*innen haben den Mietspiegel 2024 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Der Mietzins ist der Betrag, der zur Miete an einer Sache zu zahlen ist. Im Zusammenhang mit einer Wohnungsmiete wird der Mietzins in der Regel in eine Grundmiete (Nettokaltmiete) und Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) aufgeteilt. Die Betriebskosten setzen sich aus den gem. § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen anteiligen Betriebskosten an einem Objekt zusammen. Im Regelfall kann der Mietzins zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen frei vereinbart werden. So kommt es in der Praxis zu den verschiedensten Mietmodellen:

Werden alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet, spricht man von einer Nettokaltmiete. Wird für alle anfallenden umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale vereinbart und werden somit nicht die tatsächlich anfallenden Betriebskosten von Mieter*innen gezahlt, handelt es sich um eine Warmmiete (auch Bruttomiete genannt). Wenn ein Teil der umlagefähigen Betriebskosten pauschal in der Mietzahlung enthalten ist und ein Teil abgerechnet wird, bezeichnet man diese Art des Mietzinses als Teilinklusivmiete.

Ein Mietspiegel weist immer Nettokaltmieten aus, daher wurden bei Warm- und Teilinklusivmieten durch die Reduktion von Betriebskostenpauschalen (siehe Hinweis 2) durchschnittliche Nettokaltmieten ermittelt.

Die aus dem Mietspiegel resultierenden durchschnittlichen Nettokaltmieten werden als ortsübliche Vergleichsmieten bezeichnet, die abhängig von den folgenden in § 558 Abs. 2 BGB aufgelisteten grundlegenden Wohnwertmerkmalen sind: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage sowie energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Da der Bonner Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB qualifiziert ist, wird vermutet, dass die bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). 

Der Mietspiegel ist geeignet, um die ortsübliche Miete für nicht preisgebundene Wohnungen zu berechnen. Die folgenden Wohnungen sind ausgeschlossen:

Gesetzliche Ausschlüsse:

• Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. öffentlich geförderte Wohnungen, 
• Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Gebrauch eingegangen wurden
• (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), z. B. Ferienwohnungen, Hotelzimmer oder Monteurwohnungen,
• Wohnraum, der in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung liegt und von diesem möbliert wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und
• Wohnungen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).

 Weitere Ausschlüsse (aufgrund besonderer Vereinbarungen, fehlender Repräsentativität oder statistischer Unsicherheit):

• Wohn-, Alten(pflege)- oder sonstige Heime
• Untermietverhältnisse,
• Dienst- und Werkswohnungen,
• Wohnraum ohne Ausguss, Zapfstelle, Kochgelegenheit und WC für die alleinige Nutzung,
• Wohnungen ohne eigenen Wohnungsabschluss, d. h. ohne einen abschließbaren Zugang,
• überwiegend gewerblich genutzte Wohnungen,
• Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 16 m² oder mehr als 160 m²,
• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
• komplett/überwiegend möblierter Wohnraum:
  - Hierzu zählt nicht, wenn seitens der Vermieter*innen eine Einbauküche gestellt wird.
  - Die ortsübliche Vergleichsmiete kann ermittelt werden, indem der anhand dieses Mietspiegels berechneten ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessener Zuschlag für die Möblierung hinzugefügt wird.

Nicht jedes Ausstattungsmerkmal einer Wohnung kann im Bonner Mietspiegel 2024 abgebildet werden. Gründe dafür sind

• fehlende statistische Aussagekraft, 
• zu geringe Fallzahlen (nur sehr wenige Wohnungen verfügen über dieses Merkmal) und
• sehr hohe Fallzahlen (Standardausstattungen). 

Folgender Hinweis ist zu beachten:

• Das Merkmal Stuck gilt nur für Altbauten, die vor 1919 bezugsfertig waren. Das Merkmal scheint aufgrund seines besonders hohen Zuschlags ausschließlich für klassische Gründerzeithäuser zu stehen.

Die aufgeführten Basismieten sind Nettokaltmieten in Euro pro Monat und m² Wohnfläche (Wfl.). Bei Wohnflächen mit Nachkommastellen (zum Beispiel 85,5 m²) liefert der  Mietspiegelrechner (Öffnet in einem neuen Tab) die genauen, maßgeblichen Ergebnisse. Alternativ kann in Arbeitsschritt 1 bei Wohnflächen mit Nachkommastellen interpoliert werden.

Die Wohnfläche ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Andere Quellen (Betriebskostenabrechnung, Aufmaß nach Wohnflächenverordnung) können ebenfalls herangezogen werden.

16 bis 40 Quadratmeter

41 bis 65 Quadratmeter

66 bis 90 Quadratmeter

91 bis 115 Quadratmeter

116 bis 140 Quadratmeter

141 bis 160 Quadratmeter

Je nach Baujahr (gemeint ist das Jahr der Bezugsfertigkeit) ist ggf. ein Zuschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat und m² Wohnfläche notwendig. Wurde nachträglich das Dachgeschoss ausgebaut, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese Dachgeschosswohnung als Baujahr das Jahr der Bezugsfertigkeit des Dachausbaus maßgeblich. 

Je besser die Wohnlage laut der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn ist, desto höher fällt der Zuschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat und m² Wohnfläche aus.

Grundlage bei der Auswertung war die Wohnlagenkarte mit Stand vom 1. August 2023. In der Bildergalerie zur Wohnlagenbewertung können Sie in der Wohnlagenkarte den Punktwert Ihrer Wohnadresse aus der Karte entnehmen. Über die folgende Tabelle ergibt sich der Zuschlag in Euro/m² pro Monat. 

Alternativ können Sie die Wohnlage Ihrer Wohnung unter nachfolgender Telefonnummer erfragen 0228 772200; oder unter Anwendung des  Mietspiegelrechners (Öffnet in einem neuen Tab) ermitteln.

Weitere Informationen zur Wohnlage finden Sie in der Bildergalerie zur Wohnlagenbewertung.

Bei einem wie dem hier vorliegenden Regressionsmietspiegel werden – im Vergleich zu einem Tabellenmietspiegel – mehr Einflussgrößen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete untersucht, teilweise kombiniert und je nach Aussagekraft als relevant eingestuft. Durch die Vielzahl der untersuchten und verwendeten Merkmale kann der Regressionsmietspiegel die ortsübliche Miete wesentlich genauer abbilden.

Grundsätzlich wird ein Abweichen von dem unter Arbeitsschritt 5 errechneten Wert nicht empfohlen. Die folgenden Bedingungen rechtfertigen jedoch ein Abweichen von der in Arbeitsschritt 5 ermittelten Miete, wenn sie beide erfüllt sind:

1. Qualität und Umfang der Ausstattung (siehe Arbeitsschritt 4) weichen insgesamt in hohem Maße von den im Mietspiegel untersuchten Merkmalen ab. In dieser Broschüre finden sich nur die relevanten Merkmale. Alle untersuchten Merkmale finden Sie in der  Dokumentation zum Bonner Mietspiegel 2024.
   und
2. Gebäude und Wohnungen weisen einen für das Baujahr sehr guten oder schlechten Erhaltungszustand auf.

Bei einer Erhöhung des Anteils der Betriebskosten an einer Miete sind laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05) die tatsächlich anfallenden Betriebskosten heranzuziehen. Die folgende Tabelle stellt die aus der Erhebung zum Mietspiegel heraus ermittelten durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten für Bonn dar, welche jedoch lediglich als ergänzender Hinweis auf die Angemessenheit einzelner Betriebskosten anzusehen sind.

*Hinweis: Die Kosten für die Breitbandnutzung, eine Antennenanlage und die Wartung einer Etagenheizung gelten je Wohnung.

Das Bonner Stadtgebiet wurde in drei Stellplatzzonen (Zentrumslage, Stadtlage, Stadtrandlage) unterteilt. Für jede Zone wurde für die verschiedenen Stellplatzarten (Garage, Tiefgaragenstellplatz, offener Stellplatz) jeweils ein durchschnittlicher monatlicher Mietbetrag ermittelt, der eine Orientierung bei der Vermietung bzw. Anmietung von Stellplätzen darstellen kann.

* Zu geringe Fallzahlen

Der Begriff Lage ist in § 558 Abs. 2 BGB als ein den Mietwert bestimmendes Merkmal für vermieteten Wohnraum eingeführt. Generell ist festzustellen, dass der Begriff Lage, so wie auch auch in § 558 Abs. 2 BGB eingeführt ist, semantisch etwas sehr Allgemeines ausdrückt. In der Praxis erfolgt dann meistens eine weitere Spezialisierung des Begriffs durch Zusätze, z.B. die Geschäftslage oder die Bürolage. Im Zusammenhang mit Wohnraum ist der Begriff Wohnlage gebräuchlich.

Da es sich bei der Wohnlage um flächenhafte Durchschnittswerte handelt, kann es im Rahmen der widerlegbaren Vermutung im Einzelfall zu Abweichungen von dem jeweils ausgewiesenen Punktwert kommen. An stark befahrenen Straßen kann es beispielsweise zu niedrigeren Werten oder bei größerer Entfernung zu Bahntrassen zu höheren Werten führen.

Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn beschlossene Wohnlagenkarte stellt eine Bewertung nach verschiedenen objektiven Annehmlichkeitsmerkmalen (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Stadtgrün, Wertschätzung (Image), Straßenbild, Belastungen als Korrektur und besondere Ortsteile) des Wohnens dar. Jede Wohnlage erhält eine Punktzahl, welche auf dem Deckblatt zu Darstellungszecken in vier Abschnitte gegliedert wurde. Sie wurde erstmals mit dem Stand 1996 für den Bonner Mietspiegel verwendet.

Ab 2014 wird auf eine Differenzierung der Lagedarstellung verzichtet. Es wird nur der Begriff „Wohnlage/Wohnlagenkarte“ verwendet. Die Lagekarte/Wohnlagenkarte wurde daher zum Stichtag 1. Januar 2000, 1. Oktober 2002, 1. Januar 2004, 1. Januar 2007 (erstmals mit Ortsteileinfluss), 1. Januar 2008, 30. März 2009, 1. Juni 2011, 1. November 2013, 1. Dezember 2015, 1. Mai 2018, 1. Juli 2020, 1. Januar 2022 unf 1. August 2023 fortgeschrieben.

Flächendarstellung:

Kartengrundlage:

Die Karte der Bundesstadt Bonn setzt sich aus Grundlagedaten verschiedener Quellen mit unterschiedlichen Lizenzbestimmungen zusammen.

Dies sind im Bonner Stadtgebiet das Stadtplanwerk 3.0 des Amtes für Bodenmanagement und Geoinformation (Lizenz CCO), Bereitsteller: Bundesstadt Bonn, Amt für Bodenmanagement und Geoinformation, 2024) und im Bereich außerhalb des Bonner Stadtgebietes die Daten von OpenStreetMap (ODbL).

Die Kartenbilder werden unter Würdigung aller Bestandteile mit der Lizenz „Creative Commons Namensnennung – Weitergabe unter gleichen Bedingungen“ veröffentlicht und zur weiteren Nutzung freigegeben.