In den folgenden Punkten wird das aktualisierte Berechnungstools (Jahr 2024) beschrieben.

Das Berechnungstool ist das zentrale Hilfsmittel zur Umsetzung des Bonner Baulandmodells unter Berücksichtigung der nach § 11 Abs. 2 BauGB zu wahrenden Angemessenheit. Im Berechnungstool sind alle Annahmen des Baulandmodells hinterlegt, sodass es durch wenige Eingaben von Grundstücksparametern Ergebnisse produzieren kann. Es wird verwendet, um die Berechnung des an dem Standort eines Baugebiets pauschalisiert zu erwartenden Gesamtertrags eines Wohnungsbauvorhabens vorzunehmen. Das Berechnungstool ist für die Anwendung des Bonner Baulandmodells in zweifacher Hinsicht von Bedeutung. Zum einen dient die mit ihm durchgeführte Ertragsberechnung als Grundlage für die Angemessenheitsprüfung nach der Ertragsmethode, zum anderen wird mit der Ertragsberechnung der wirtschaftliche Nachteil der verpflichtenden Quotierung des geförderten Wohnungsbaus ermittelt.

Die Aktualisierung der Berechnungsannahmen erfolgt regelmäßig ab April eines Jahres. Dieser konkrete Zeitraum wurde ausgewählt, um eine Aktualisierung möglichst zeitnah nach der Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichts der Stadt Bonn vornehmen zu können, der für das Bonner Baulandmodell relevante Angaben (beispielsweise zum Liegenschaftszinssatz, zum Rohertragsfaktor, pp.) enthält.

Im Zuge der Aktualisierung des Berechnungstools zur Durchführung der mit der Anwendung des Bonner Baulandmodell verbundenen Angemessenheitsprüfungen wurden abschließend im Juni 2024 folgende Berechnungsannahmen angepasst:

Folgende Berechnungsannahmen bleiben unverändert, da im zurückliegenden Jahr keine bzw. keine grundlegenden Änderungen erfolgt sind:

Um die Auswirkungen der Aktualisierung der Grundannahmen des Berechnungstools zu veranschaulichen, werden im Aktualisierungsbericht Angemessenheitsprüfungen mit den bisherigen Versionen V1.1.0 (2019), V2.1.0 (2020), V3.1.0 (2021), V4.1.0 (2022), V5.1.0 und der aktualisierten Version V6.0.0 (2024) des Berechnungstools durchgeführt. Die Angemessenheitsprüfungen werden exemplarisch für die im Bonner Baulandmodell verankerten Wohnlagen „einfach/mittel“, „gut“ und „sehr gut“ und auf Grundlage realer städtebaulicher Entwürfe und ihrer entsprechenden Kennzahlen durchgeführt. Dies geschieht vor dem Hintergrund, als dass die Wohnlage eines Wohnungsbauvorhabens entscheidend für die Zuordnung zu einer Miete für den freifinanzierten Wohnungsbau ist und somit Einfluss auf die Berechnung des Bodenwertes der Wohnbauflächen und die Höhe des wirtschaftlichen Nachteils des geförderten Wohnungsbaus hat.
Die Grafiken und Erläuterungen zeigen die durch die jährlich angepassten Berechnungsannahmen induzierten Veränderungen in den Ergebnissen der Angemessenheitsprüfungen bei einer Angemessenheitsgrenze von 30% des durch das jeweilige Entwicklungsvorhaben zu erwartenden Renditeertrags. Dieser Wert umfasst überschlägig den erwarteten Ertrag eines Wohnungsbauvorhabens nach 20 Jahren (Barwert) und die daraus resultierenden Folgerungen. U.a. für die Angemessenheitsgrenze, der zu vereinbarenden Leistungen sowie die Höhe des wirtschaftlichen Nachteils, der durch die verpflichtende Realisierung des durch das Bonner Baulandmodell vorgegebenen Anteils öffentlich geförderten Wohnraums (in Abhängigkeit der Bruttogrundfläche Wohnen 40%, für die allermeisten Entwicklungsvorhaben 50% der Bruttogrundfläche Wohnen insgesamt) entsteht. Für die aktualisierte Version 6.0.0 des Berechnungstools für das Bonner Baulandmodell ist gemäß den Wohnraumförderbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen auch in diesem Jahr eine Bindungsdauer von 30 Jahre für den öffentlich geförderten Wohnungsbau als Berechnungsannahme gesetzt worden, der Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten) wird weiterhin auf einen Bemessungszeitraum von 20 Jahren bezogen.

Angaben zum Bebauungsplanverfahren:

Angaben zum Bebauungsplanverfahren:

Angaben zum Bebauungsplanverfahren:

Bereits in den Berechnungstoolaktualisierungen der vorangegangenen Jahre spiegelte sich die dynamische wohnungswirtschaftliche Entwicklung in Bonn wider und auch im Zusammenhang der diesjährigen Aktualisierung ist festzustellen, dass die Entwicklungsdynamik der letzten Jahre weiter anhält. Sie findet über entsprechende Anpassungen unterschiedlicher Annahmen für das Berechnungstool Eingang in die Angemessenheitsprüfung im Bonner Baulandmodell und kommt weiterhin primär über anhaltende Bau- und Finanzierungskostensteigerungen zum Tragen. Diese Kostensteigerungen wirken sich, wie in den zurückliegenden Jahren, entsprechend in verstärktem Maße auf die Realisierung von Wohnungsneubauvorhaben auf dem Bonner Wohnungsmarkt aus.
Der in Kapitel 2 (siehe 2.1. bis 2.3.) für die jeweiligen, theoretischen Entwicklungsvorhaben nach 20 Jahren zu erwartende Ertrag, fällt auf Grundlage der aktualisierten Berechnungstool-Annahmen verglichen mit den Vorjahreswerten geringer aus. Zurückzuführen ist dieser Umstand unter anderem auf die eingangs umrissene, weiterhin ansteigende Baukostenentwicklung, die entsprechende Renditeerwartungen minimieren. Die im Kontext der diesjährigen Berechnungsannahmen-Aktualisierung wieder analog vorgenommene Übertragung der Baukostensteigerung auf die Entwicklung der Herstellungskosten von Kitaplätzen wirkt sich in diesem Zusammenhang ebenso weiterhin potenziell ertragsmindernd aus.
Die für das Förderjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr 2023 nochmals, und so deutlich wie in noch keinem Aktualisierungskontext zuvor verbesserten Wohnraumförderbestimmungen (WFB) des Landes Nordrhein-Westfalen, mindert hingegen den finanziellen Nachteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gegenüber dem frei finanzierten Marktsegment in allen drei Berechnungsbeispielen erheblich. Die Verbesserung der WFB sind zum Teil so deutlich, dass sich unter anderem hierdurch die Vorzeichen des wirtschaftlichen Nachteils der verpflichtenden Realisierung öffentlich geförderten Wohnungsbaus, insbesondere für die Berechnungsbeispiele in einfacher/mittlerer und guter Wohnlage, zu einem Vorteil umkehren (siehe 2.1. bis 2.2.). Wie bereits im Zusammenhang der vorangegangenen Aktualisierung aus dem Jahr 2023, wirkt sich im für die vorliegende Aktualisierung relevanten Bezugszeitraum (April 2023 bis März 2024) das anhaltend hohe Zinsniveau bei Wohnungsbaukrediten deutlich auf die Belastung von Vorhabenträger*innen im Wohnungsbau aus. Zwar hat sich die Preissteigerungsdynamik verglichen mit der Entwicklung aus dem Vorjahr etwas abgeschwächt, dennoch ist der anzunehmende Zinssatz weiter gestiegen.
Die beschriebenen Entwicklungen üben in Summe über die aktualisierte Berechnungstoolversion V6.0.0 unterschiedlichen Einfluss auf die erstellten Berechnungsbeispiele aus. Eine Überschreitung der im Bonner Baulandmodell gesetzten Angemessenheitsgrenze von 30% an der anzunehmenden Rendite eines Entwicklungsvorhabens liegt im Vergleich zum Vorjahr aber nur noch für das Rechenbeispiel in sehr guter Wohnlage, also für Entwicklungsvorhaben in Bereichen mit entsprechend hohen Grundstückspreisen und gleichzeitig hohen Ertragsperspektiven, vor. In diesen Entwicklungsbereichen sind potenzielle Vorhabenträger*innen absehbar nicht mehr vollumfänglich an den Herstellungskosten des durch den Wohnungsneubau entstehenden Kitaplatzbedarfs zu beteiligen. Eine Reduzierung des zu realisierenden, öffentlich geförderten Wohnungsbauanteils liegt im Unterschied zum vorangegangenen Jahr über die aktualisierten Berechnungsannahmen zur Angemessenheitsprüfung jedoch in keinem der Berechnungsbeispiele mehr vor.
Insbesondere über die Nachvollziehbarkeit der Effekte, die sich durch die deutliche Verbesserung der Wohnraumförderbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalens für Vorhabenträger*innen ergeben haben, zeigt sich auch im Zusammenhang der diesjährigen Aktualisierung, dass das Berechnungstool des Bonner Baulandmodells und somit auch das Baulandmodell selbst auf sich verändernde Marktbedingungen reagieren. Es scheint in, nicht nur auf das Bonner Wohnungsmarktgefüge bezogen, herausfordernden Zeiten weiterhin einen möglichst transparenten Ausgleich zwischen öffentlichen und privatwirtschaftlichen Interessen aller Wohnraumschaffenden für eine nachhaltige Gestaltung des Bonner Wohnungsmarktes möglich machen zu können.