•  Передмова
•  Вступ
•  Термін дії орендного індексу
•  Умови оренди
•  Сфера дії
•  Особливості застосування індексу орендної плати
•  Розрахунок стандартної місцевої порівняльної орендної плати
  • Крок 1: Вплив житлової площі - базова орендна плата
  • Крок 2: Вплив року будівництва
  • Крок 3: Вплив місця розташування житла
  • Крок 4: Вплив характеристик будинку та квартири
  • Крок 5: Визначення стандартної місцевої порівняльної орендної плати
•  Примітка 1: Діапазон
•  Примітка 2: Середні операційні витрати
•  Примітка 3: Середня орендна плата за паркомісце
• Додаток 1: Постанова про експлуатаційні витрати
• Додаток 2: Постанова про житлову площу
•  Додаток 3: Примітки до оцінки житлових районів та карти

Нещодавно складений і науково обґрунтований індекс орендної плати 2024, який я представляю вам сьогодні, допоможе вам достовірно визначити місцеву порівняльну орендну плату за вашу квартиру. Він ґрунтується на репрезентативному опитуванні понад 2 500 мешканців Бонна та орендодавців, які надали інформацію про оренду та характеристики свого житла, як того вимагає закон. Новий індекс орендної плати був отриманий на основі цієї надійної бази даних. Нова компіляція була необхідна відповідно до вимог Цивільного кодексу Німеччини (BGB), оскільки попередній індекс орендної плати за 2022 рік був оновленим.

Індекс орендної плати та онлайн-калькулятор індексу орендної плати значно полегшують визначення місцевої порівняльної орендної плати в Бонні. Індекс орендної плати надає огляд орендних ставок на квартири, ціни на які не регулюються, в районі міста і, таким чином, створює чітку прозорість на ринку оренди. Він слугує незамінною основою для мирного врегулювання між орендодавцями та орендарями, особливо у випадку майбутніх підвищень орендної плати, що дозволяє уникнути суперечок та судових витрат.

Індекс орендної плати 2024 був схвалений у такому вигляді робочою групою з розробки індексу орендної плати та визнаний кваліфікованим індексом орендної плати в розумінні § 558d Цивільного кодексу Німеччини (BGB) з 1 грудня 2024 року. Я висловлюю особливу подяку мешканцям Бонна, які взяли участь в опитуванні, а також усім, хто долучився до його проведення, зокрема працівникам муніципальних установ та представникам інтересів орендодавців і орендарів. Я також хочу подякувати Інституту житла та розвитку міст (ALP) за аналіз даних та Інституту житла та навколишнього середовища (IWU) за надання наукової підтримки.

Якщо у вас виникнуть запитання, будь ласка, звертайтеся до співробітників Управління землеустрою та геоінформації або Управління соціальних справ та житлового господарства. Додаткову інформацію можна знайти на цих сторінках, у калькуляторі індексу орендної плати та у вичерпній документації щодо індексу орендної плати.

Сподіваюся, що індекс орендної плати на 2024 рік для федерального міста Бонн допоможе вам приймати обґрунтовані рішення щодо ціноутворення орендної плати та сприятиме пошуку відповідних і прийнятних рішень.

З повагою

Катя Дьорнер

Бургомістр федерального міста Бонн

Рада федерального міста Бонн ухвалила кваліфікований індекс орендної плати в Бонні 2024 12 листопада 2024 року. Він базується на репрезентативній вибірці квартир у Бонні, ціни на які не контролюються, і підготовлений відповідно до визнаних наукових принципів. Він кваліфікований відповідно до § 558d BGB і надає офіційну інформацію про загальну структуру орендної плати у федеральному місті Бонн.

Вибірка була сформована муніципальним статистичним управлінням федерального міста Бонн, дані були зібрані від орендарів шляхом інтерв'ю на місці та від орендодавців у письмовій або електронній формі за допомогою опитувальника. Кінцевою датою збору даних було 1 жовтня 2023 р. Управління землеустрою та геоінформації відповідало за координацію проєкту, збір та перевірку достовірності даних. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH проаналізував дані та провів відповідну перевірку достовірності. Весь процес підготовки індексу орендної плати був науково підтриманий Інститутом житла та навколишнього середовища (Institut Wohnen und Umwelt, IWU), Дармштадт.

Індекс орендної плати був підготовлений робочою групою, в якій брали участь представники наступних управлінь міста Бонн, а також різних асоціацій та органів:

• Управління землеустрою та геоінформації
• Управління соціальних справ та житла
• Управління муніципальної статистики міста Бонн
• Офіс Експертного комітету з оцінки вартості нерухомості в місті Бонн
• Асоціація орендарів Бонн/Рейн-Зіг/Ар e.V.
• Об'єднання власників будинків, квартир та земельних ділянок Бонн/Рейн-Зіг е.В.
• Асоціація власників будинків, квартир та земельних ділянок Бад-Годесберга
• Регіональна робоча група Бонн/Рейн-Зіг Асоціації житлової та майнової індустрії Рейнланд-Вестфалія e.V.

Представники орендарів та орендодавців визнали індекс орендної плати 2024 кваліфікованим індексом орендної плати.

Орендна плата - це сума, яку необхідно сплатити за оренду нерухомості. У випадку оренди житла орендна плата зазвичай поділяється на базову о рендну плату (чиста холодна орендна плата) та експлуатаційні витрати (також відомі як допоміжні витрати). Експлуатаційні витрати складаються з пропорційних експлуатаційних витрат, які можуть бути віднесені на об'єкт нерухомості відповідно до розділу 2 Постанови про експлуатаційні витрати (BetrKV). Як правило, орендна плата може бути вільно узгоджена між орендарями та орендодавцями. На практиці це призводить до широкого розмаїття моделей оренди:

Якщо стягуються всі розподілені операційні витрати, це називається чистою холодною орендною платою. Якщо всі операційні витрати, що підлягають розподілу, сплачуються одноразово, а орендарі не сплачують фактично понесені операційні витрати, це називається теплою орендною платою (також відомою як брутто-орендна плата). Якщо частина операційних витрат, що підлягають розподілу, включається в орендну плату одноразово, а частина виставляється в рахунку, такий тип орендної плати називається частково інклюзивною орендною платою.

Індекс орендної плати завжди показує чисту орендну плату за холодну воду, тому середня чиста орендна плата за холодну воду була розрахована для теплої та частково інклюзивної орендної плати шляхом зменшення фіксованих операційних витрат (див. Примітку 2).

Середня чиста орендна плата за холодне житло, отримана на основі індексу орендної плати, називається місцевою порівняльною орендною платою, яка залежить від таких основних характеристик вартості житла, перелічених у § 558 (2) BGB: Тип, розмір, оснащення, стан, місцезнаходження та енергетичне оснащення і стан. Оскільки Боннський індекс орендної плати є кваліфікованим у розумінні § 558d (1) BGB, передбачається, що встановлені платежі відображають звичайну місцеву порівняльну орендну плату (§ 558d (3) BGB).

Індекс орендної плати підходить для розрахунку звичайної місцевої орендної плати для квартир без цінових обмежень. Наступні квартири не враховуються:

Законодавчі винятки:

• Квартири, для яких рівень орендної плати визначено законом або у зв'язку із зобов'язанням щодо надання субсидій (§ 558 (2) речення 2 BGB), наприклад, квартири, що субсидуються державою,
• договори оренди, які були укладені лише для тимчасового користування
• (§ 549 абз. 2 п. 1 BGB), наприклад, квартири для відпочинку, готельні номери або квартири для слюсарів,
• Житлова площа, яка знаходиться в квартирі, яку займає сам орендодавець і яку він облаштував (§ 549 абз. 2 ч. 2 BGB),
• житлова площа, яку орендує юридична особа публічного права або визнана приватна благодійна організація з метою надання її особам з гострою житловою потребою (абз. 2 ч. 3 ст. 549 BGB), а також
• квартири в студентському або молодіжному гуртожитку (абз. 3 ч. 2 ст. 549 BGB).

Інші винятки (через спеціальні угоди, недостатню репрезентативність або статистичну невизначеність):

• Проживання в будинках для людей похилого віку (престарілих) або інших будинках для людей похилого віку
• Відносини суборенди,
• службові та корпоративні квартири,
• Житлова площа без раковини, крана, кухонного приладдя та туалету для одноосібного користування,
• квартири без власного закриття, тобто без входу, що замикається на ключ,
• квартири, що використовуються переважно в комерційних цілях,
• квартири з житловою площею менше 16 м² або більше 160 м²,
• окремі та напівокремі будинки та
• повністю/переважно мебльовані житлові приміщення:
  - Сюди не входить, якщо орендодавець надає вбудовану кухню.
  - Звичайна місцева порівняльна орендна плата може бути визначена шляхом додавання відповідної надбавки за меблювання до звичайної місцевої порівняльної орендної плати, розрахованої на основі цього індексу орендної плати.

Не кожна характеристика квартири може бути відображена в Боннському індексі орендної плати 2024 року. Причинами цього є

• Відсутність статистичної значущості,
• недостатня кількість випадків (лише дуже мало квартир мають таку особливість) та
• дуже високі номери випадків (стандартне оздоблення).

Зверніть увагу на наступне:

• Ознака ліпнини застосовується лише до старих будівель, які були готові до заселення до 1919 року. Через особливо високий коефіцієнт, ця функція застосовується виключно до класичних будівель епохи Грюндерства.

Вказані базові орендні ставки - це чиста холодна орендна плата в євро на місяць і квадратний метр житлової площі (житлової площі). Для житлової площі з десятковими знаками (наприклад, 85,5 м²)  калькулятор індексу орендної плати (Відкривається в новій вкладці) надає точні, актуальні результати. Крім того, для житлової площі з десятковими знаками можна виконати інтерполяцію на кроці 1.

Житлову площу можна знайти в договорі оренди. Також можна використовувати інші джерела (рахунки за комунальні послуги, вимірювання згідно з Постановою про житлову площу).

від 16 до 40 квадратних метрів

Від 41 до 65 квадратних метрів

Від 66 до 90 квадратних метрів

Від 91 до 115 квадратних метрів

Від 116 до 140 квадратних метрів

Від 141 до 160 квадратних метрів

Залежно від року будівництва (тобто року, коли нерухомість була готова до заселення), до базової орендної плати в євро за місяць і квадратний метр житлової площі може знадобитися надбавка. Якщо горище було згодом переобладнане, то рік завершення переобладнання горища є визначальним для визначення стандартної місцевої порівняльної орендної плати для цієї квартири на горищі.

Чим краще місце розташування житла згідно з картою розташування житла експертного комітету з оцінки вартості нерухомості у федеральному місті Бонн, тим вища надбавка до базової орендної плати в євро на місяць та м² житлової площі.

Оцінка проводилася на основі карти розташування житла станом на 1 серпня 2023 р. У галереї зображень для оцінки розташування житла ви можете побачити бальну оцінку вашої адреси проживання на карті розташування житла. У наступній таблиці вказана доплата в євро/м² на місяць.

Крім того, ви можете дізнатися про місцезнаходження вашої квартири за телефоном 0228 772200 або за допомогою  калькулятора індексу орендної плати (Відкривається в новій вкладці).

Ви можете знайти додаткову інформацію про місцезнаходження житла в галереї зображень для оцінки місця розташування житла.

У регресійному індексі орендної плати, подібному до представленого тут, для визначення місцевої порівняльної орендної плати аналізується більше впливових змінних - порівняно з табличним індексом орендної плати - деякі з них об'єднуються і класифікуються як релевантні залежно від їхньої значущості. Завдяки великій кількості проаналізованих і використаних характеристик, регресійний індекс орендної плати може набагато точніше відображати звичну місцеву орендну плату.

В принципі, не рекомендується відхилятися від значення, розрахованого на кроці 5. Однак, наступні умови виправдовують відхилення від орендної плати, розрахованої на кроці 5, якщо вони обидві виконуються:

1. Загальна якість та обсяг арматури (див. робочий етап 4) значною мірою відрізняються від характеристик, проаналізованих в індексі орендної плати. У цій брошурі розглядаються лише релевантні характеристики. Усі проаналізовані характеристики можна знайти в  документації щодо Боннського індексу орендної плати 2024.
   та
2. Будинки та квартири перебувають у дуже доброму або поганому технічному стані на рік побудови.

Відповідно до прецедентного права Федерального суду (рішення BGH від 12 липня 2006 року - VIII ZR 215/05), фактично понесені операційні витрати повинні враховуватися при збільшенні частки операційних витрат в орендній платі. У наступній таблиці наведено середньомісячні операційні витрати для Бонна, визначені на основі дослідження індексу орендної плати, які, однак, слід розглядати лише як додатковий показник прийнятності окремих операційних витрат.

*Примітка: Витрати на користування широкосмуговим інтернетом, антенною системою та обслуговування системи підігріву підлоги застосовуються до кожної квартири.

Територія міста Бонн була поділена на три зони паркувальних місць (центр міста, околиці міста, передмістя). Для кожної зони було розраховано середньомісячну вартість оренди для різних типів паркувальних місць (гараж, підземний паркінг, відкрита автостоянка), яка може слугувати орієнтиром при оренді чи лізингу паркувальних місць.

* Занадто мало випадків

Термін "місцезнаходження" введено в § 558 (2) BGB як характеристику, що визначає орендну вартість орендованого житла. Загалом, слід зазначити, що термін "місцезнаходження", який також введено в § 558 (2) BGB, семантично виражає щось дуже загальне. На практиці цей термін, як правило, додатково спеціалізується за допомогою доповнень, наприклад, місцезнаходження бізнесу або місцезнаходження офісу. Термін "місце проживання" зазвичай використовується у зв'язку з житлом.

Оскільки місцезнаходження житла є середнім значенням для певної території, в окремих випадках можуть бути відхилення від точкового значення, що є частиною спростовної презумпції. Наприклад, на жвавих дорогах це може призвести до нижчих значень, а на більших відстанях від залізничних ліній - до вищих значень.

Карта розташування житлових районів, прийнята Експертним комітетом з оцінки вартості нерухомості у федеральному місті Бонн, являє собою оцінку за різними об'єктивними характеристиками (інфраструктура, транспортне сполучення, міські зелені насадження, імідж, вуличний ландшафт, забруднення як поправка та особливі райони) житлового району. Кожному житловому району присвоюється бал, який на титульному аркуші розділений на чотири секції для презентації. Вперше вона була використана для Боннського індексу орендної плати в 1996 році.

Починаючи з 2014 року, у презентації районів не робиться жодної диференціації. Використовується лише термін "місце розташування житла/мапа розташування житла". Таким чином, карта розташування була оновлена станом на 1 січня 2000 року, 1 жовтня 2002 року, 1 січня 2004 року, 1 січня 2007 року (вперше з урахуванням впливу району), 1 січня 2008 року, 30 березня 2009 року, 1 червня 2011 року, 1 листопада 2013 року, 1 грудня 2015 року, 1 травня 2018 року, 1 липня 2020 року, 1 січня 2022 року та 1 серпня 2023 року.

Територіальне представництво:

Основа карти:

Карта Федерального міста Бонн складається з базових даних з різних джерел з різними ліцензійними умовами.

На території міста Бонн це дані Stadtplanwerk 3.0 Управління землеустрою та геоінформації (ліцензія CCO, постачальник: Федеральне місто Бонн, Управління землеустрою та геоінформації, 2024), а на території за межами міста Бонн - дані з OpenStreetMap (ODbL).

Картографічні зображення публікуються та надаються для подальшого використання на умовах ліцензії "Creative Commons Attribution - Sharing on the same conditions".