•  Предисловие
•  Введение
•  Срок действия индекса арендной платы
•  Условия аренды
•  Сфера действия
•  Работа с характеристиками индекса ренты
•  Расчет стандартной местной сравнительной арендной платы
  • Шаг 1: Влияние жилой площади - базовая арендная плата
  • Шаг 2: Влияние года постройки
  • Шаг 3: Влияние местоположения жилого дома
  • Шаг 4: Влияние характеристик здания и квартиры
  • Шаг 5: Определение стандартной местной сравнительной арендной платы
•  Примечание 1: Диапазон
•  Примечание 2: Средние эксплуатационные расходы
•  Примечание 3: Средняя арендная плата за парковочное место
• Приложение 1: Постановление об эксплуатационных расходах
• Приложение 2: Постановление о жилой площади
•  Приложение 3: Примечания по оценке жилых помещений и карты

Недавно составленный и научно обоснованный индекс арендной платы 2024, который я представляю вам сегодня, поможет вам достоверно определить местную сравнительную арендную плату за вашу квартиру. Он основан на репрезентативном опросе более 2 500 жителей Бонна и арендодателей, которые предоставили информацию об аренде и характеристиках своего жилья в соответствии с требованиями закона. Новый индекс арендной платы был составлен на основе этой солидной базы данных. Новое составление было необходимо в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Германии (BGB), так как предыдущий индекс арендной платы 2022 года был обновлен.

Индекс арендной платы и онлайн-калькулятор индекса арендной платы значительно облегчают определение местной сравнительной арендной платы в Бонне. Индекс арендной платы предоставляет обзор арендной платы за квартиры без контроля цен в районе города и тем самым создает прозрачность на рынке аренды. Он служит незаменимой основой для мирного урегулирования отношений между арендодателями и арендаторами, особенно в случае предстоящего повышения арендной платы, что позволяет избежать споров и судебных издержек.

В таком виде индекс арендной платы 2024 был одобрен рабочей группой по индексу арендной платы и признан квалифицированным индексом арендной платы в соответствии с § 558d Гражданского кодекса Германии (BGB) 1 декабря 2024 года. Я выражаю особую благодарность жителям Бонна, принявшим участие в опросе, а также всем, кто принимал в нем участие, включая сотрудников муниципальных учреждений и представителей интересов арендодателей и арендаторов. Я также хотел бы поблагодарить Институт жилищного строительства и благоустройства (ALP) за анализ данных и Институт жилищного строительства и окружающей среды (IWU) за научную поддержку.

Если у вас возникнут вопросы, обращайтесь к сотрудникам Управления землеустройства и геоинформации или Управления по социальным вопросам и жилищному строительству. Дополнительную информацию можно найти на этих страницах, в калькуляторе индекса ренты и в обширной документации по индексу ренты.

Я надеюсь, что индекс арендной платы 2024 для федерального города Бонн поможет вам принять обоснованные решения по вопросам ценообразования на аренду и будет способствовать поиску подходящих и приемлемых решений.

С уважением

Катя Дёрнер

Лорд-бургомистр федерального города Бонн

Совет федерального города Бонн 12 ноября 2024 года утвердил квалифицированный индекс арендной платы Бонна 2024. Он основан на репрезентативной выборке неконтролируемых цен на квартиры в Бонне и подготовлен в соответствии с признанными научными принципами. Он является квалифицированным в соответствии с § 558d BGB и представляет собой официальную информацию об общей структуре арендной платы в городе федерального значения Бонне.

Выборка была сделана муниципальным статистическим управлением федерального города Бонн, данные были собраны у арендаторов путем интервью на месте и у арендодателей в письменном или электронном виде с помощью анкеты. Дата окончания сбора данных - 1 октября 2023 г. За координацию проекта, сбор и проверку достоверности данных отвечало Управление по землеустройству и геоинформации. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH проанализировал данные и провел соответствующую проверку правдоподобности. Весь процесс подготовки индекса арендной платы проходил при научной поддержке Института жилья и окружающей среды (IWU), Дармштадт.

Индекс ренты был подготовлен рабочей группой, в которой приняли участие представители следующих ведомств города Бонна, а также различных ассоциаций и организаций:

• Управление по землеустройству и геоинформации
• Управление по социальным вопросам и жилищному строительству
• Управление муниципальной статистики города Бонна
• Управление экспертной комиссии по оценке стоимости недвижимости в городе Бонн
• Ассоциация арендаторов Бонн/Райн-Зиг/Ар e.V.
• Ассоциация домов, квартир и землевладельцев Бонн/Райн-Зиг е.В.
• Ассоциация владельцев домов, квартир и участков в Бад-Годесберге
• Региональная рабочая группа Бонн/Райн-Зиг Ассоциации жилищной и имущественной промышленности Рейнланд-Вестфалия e.V.

Представители арендаторов и домовладельцев признали индекс арендной платы 2024 года квалифицированным индексом арендной платы.

Арендная плата - это сумма, которую необходимо заплатить за аренду недвижимости. При аренде жилого помещения арендная плата обычно делится на базовую арендную плату (чистую холодную арендную плату) и эксплуатационные расходы (также известные как вспомогательные расходы). Эксплуатационные расходы состоят из пропорциональных эксплуатационных расходов, которые могут быть отнесены на объект недвижимости в соответствии с разделом 2 Постановления об эксплуатационных расходах (BetrKV). Как правило, арендная плата может быть свободно согласована между арендаторами и арендодателями. На практике это приводит к широкому разнообразию моделей аренды:

Если взимаются все подлежащие распределению эксплуатационные расходы, то это называется чистой холодной арендной платой. Если согласовывается единовременная сумма за все распределяемые эксплуатационные расходы, а арендаторы не оплачивают фактически понесенные эксплуатационные расходы, это называется теплой арендной платой (также известной как валовая арендная плата ). Если часть распределяемых эксплуатационных расходов включается в арендную плату единовременно, а часть выставляется в счетах, такой тип аренды называется арендой с частичным включением.

Индекс арендной платы всегда показывает чистую холодную арендную плату, поэтому средняя чистая холодная арендная плата была рассчитана для теплой и частично включенной арендной платы путем уменьшения фиксированной ставки операционных расходов (см. Примечание 2).

Средняя чистая холодная рента, полученная в результате расчета индекса ренты, называется местной сравнительной рентой, которая зависит от следующих основных характеристик стоимости жилья, перечисленных в § 558 (2) BGB: Тип, размер, оснащение, состояние, расположение, а также оснащение и состояние, связанные с энергопотреблением. Поскольку боннский индекс арендной платы является квалифицированным в соответствии с § 558d (1) BGB, предполагается, что установленная плата отражает обычную местную сравнительную арендную плату (§ 558d (3) BGB).

Индекс арендной платы подходит для расчета местной арендной платы за квартиры без ценовых ограничений. Следующие квартиры исключены:

Законодательные исключения:

• Квартиры, для которых уровень арендной платы был определен законом или в связи с обязательством по субсидированию (§ 558 (2) предложение 2 BGB), например, квартиры, субсидируемые государством,
• договоры аренды, которые были заключены только для временного пользования
• (§ 549 абз. 2 № 1 BGB), например, квартиры для отдыха, гостиничные номера или квартиры монтажников,
• жилые помещения, расположенные в квартире, занимаемой арендодателем, и меблированные им (§ 549 абз. 2 п. 2 BGB),
• жилые помещения, арендуемые юридическим лицом публичного права или признанной частной благотворительной организацией с целью предоставления их лицам с неотложными жилищными потребностями (§ 549 (2) № 3 BGB) и
• квартиры в студенческих или молодежных общежитиях (§ 549 (3) BGB).

Другие исключения (в связи со специальными соглашениями, недостаточной репрезентативностью или статистической неопределенностью):

• Дома-интернаты, дома престарелых (сестринские) и другие дома.
• Отношения субаренды,
• служебные и корпоративные квартиры,
• Жилые помещения без раковины, крана, приспособлений для приготовления пищи и туалета для единоличного пользования,
• квартиры без собственного закрытия, т.е. без запирающегося входа,
• квартиры, используемые преимущественно в коммерческих целях,
• квартиры с жилой площадью менее 16 м² или более 160 м²,
• отдельно стоящие и сдвоенные дома и
• полностью/преимущественно меблированные жилые помещения:
  - Это не относится к случаям, когда арендодатель предоставляет встроенную кухню.
  - Обычная местная сравнительная арендная плата может быть определена путем добавления соответствующей надбавки за мебель к обычной местной сравнительной арендной плате, рассчитанной на основе данного индекса арендной платы.

Не все характеристики квартиры могут быть отражены в индексе арендной платы Бонна 2024. Причинами этого являются

• Недостаточная статистическая значимость,
• недостаточное количество случаев (только очень немногие квартиры имеют эту характеристику) и
• очень большое количество случаев (стандартные приспособления).

Обратите внимание на следующее:

• Особенность лепнины относится только к старым зданиям, которые были готовы к заселению до 1919 года. Из-за особенно высокой наценки эта особенность, по-видимому, относится исключительно к классическим зданиям эпохи грюндерства.

В качестве базовой арендной платы указана чистая холодная арендная плата в евро в месяц и квадратный метр жилой площади (жилая площадь). Для жилых площадей с десятичными знаками (например, 85,5 м²)  калькулятор индекса арендной платы (Открывается в новой вкладке) дает точные, соответствующие действительности результаты. В качестве альтернативы вы можете выполнить интерполяцию в шаге 1 для жилых площадей с десятичными знаками.

Жилая площадь может быть взята из договора аренды. Также можно использовать другие источники (счета за коммунальные услуги, измерения в соответствии с Постановлением о жилой площади).

От 16 до 40 квадратных метров

От 41 до 65 квадратных метров

От 66 до 90 квадратных метров

От 91 до 115 квадратных метров

От 116 до 140 квадратных метров

От 141 до 160 квадратных метров

В зависимости от года постройки (т.е. года, в котором объект был готов к заселению), к базовой арендной плате в евро в месяц и квадратному метру жилой площади может потребоваться добавление надбавки. Если мансарда была впоследствии переоборудована, то год завершения переоборудования мансарды является решающим для определения стандартной местной сравнительной арендной платы для этой мансардной квартиры.

Чем лучше местоположение жилого дома согласно карте местоположения жилого дома, составленной экспертной комиссией по оценке стоимости недвижимости в федеральном городе Бонне, тем выше надбавка к базовой арендной плате в евро в месяц и м² жилой площади.

Оценка проводилась на основе карты местоположения жилых помещений по состоянию на 1 августа 2023 г. В галерее изображений для оценки местоположения жилых помещений вы можете увидеть точечную стоимость вашего жилого адреса на карте местоположения жилых помещений. В следующей таблице указана доплата в евро/м² в месяц.

Кроме того, вы можете узнать о местоположении вашей квартиры по телефону 0228 772200 или с помощью  калькулятора индекса арендной платы (Открывается в новой вкладке).

Дополнительную информацию о местоположении квартиры можно найти в галерее изображений для оценки местоположения квартиры.

В регрессионном индексе ренты, таком как представленный здесь, для определения местной сравнительной ренты анализируется большее количество влияющих переменных - по сравнению с табличным индексом ренты, - некоторые из которых объединяются и классифицируются как значимые в зависимости от их значимости. Благодаря большому количеству анализируемых и используемых характеристик, регрессионный индекс ренты может гораздо точнее отобразить обычную местную ренту.

В принципе, не рекомендуется отклоняться от значения, рассчитанного на шаге 5. Однако следующие условия оправдывают отклонение от арендной платы, рассчитанной на шаге 5, если они оба выполнены:

1. Общее качество и объем приспособлений (см. этап 4) в значительной степени отличаются от характеристик, проанализированных в индексе арендной платы. В эту брошюру включены только соответствующие характеристики. Все анализируемые характеристики можно найти в  документации по Боннскому индексу арендной платы 2024.
   и
2. Здания и квартиры находятся в очень хорошем или плохом состоянии для года постройки.

Согласно прецедентному праву Федерального суда (постановление BGH от 12 июля 2006 года - VIII ZR 215/05), при увеличении доли эксплуатационных расходов в арендной плате необходимо учитывать фактически понесенные эксплуатационные расходы. В следующей таблице приведены среднемесячные эксплуатационные расходы для Бонна, определенные на основе исследования индекса арендной платы, которые, однако, следует рассматривать только как дополнительный показатель адекватности отдельных эксплуатационных расходов.

*Примечание: расходы на пользование широкополосной связью, антенной системой и обслуживание системы теплых полов относятся к каждой квартире.

Территория Бонна была разделена на три зоны парковочных мест (центр города, город, пригород). Для каждой зоны была рассчитана среднемесячная сумма аренды для различных типов парковочных мест (гараж, подземный паркинг, открытая парковка), которая может служить ориентиром при аренде или сдаче в аренду парковочных мест.

* Слишком мало случаев

Термин "местоположение" введен в § 558 (2) BGB как характеристика, определяющая арендную стоимость сдаваемого в аренду жилья. В целом следует отметить, что термин "местоположение", также введенный в § 558 (2) BGB, семантически выражает нечто очень общее. На практике этот термин обычно специализируется с помощью дополнений, например, местонахождение предприятия или местонахождение офиса. Термин "место жительства" обычно используется в связи с жильем.

Поскольку жилое местоположение представляет собой среднее значение, основанное на площади, в отдельных случаях могут быть отклонения от значения, указанного в пункте, что является частью опровержимой презумпции. Например, на оживленных дорогах это может привести к более низким значениям или, при большем удалении от железнодорожных путей, к более высоким.

Карта расположения жилых районов, принятая Экспертным комитетом по оценке стоимости недвижимости в федеральном городе Бонн, представляет собой оценку различных объективных характеристик благоустройства (инфраструктура, транспортное сообщение, городское озеленение, имидж, уличный ландшафт, загрязнение как коррекция и особые районы) жилого района. Каждому жилому району присваивается балл, который на титульном листе разделен на четыре раздела для целей презентации. Впервые этот показатель был использован для Боннского индекса арендной платы в 1996 году.

Начиная с 2014 года, в представлении районов не делается никаких различий. Используется только термин "жилой район/карта жилых районов". Таким образом, карта местоположения была обновлена по состоянию на 1 января 2000 года, 1 октября 2002 года, 1 января 2004 года, 1 января 2007 года (впервые с учетом района), 1 января 2008 года, 30 марта 2009 года, 1 июня 2011 года, 1 ноября 2013 года, 1 декабря 2015 года, 1 мая 2018 года, 1 июля 2020 года, 1 января 2022 года и 1 августа 2023 года.

Территориальное представительство:

Основа карты:

Карта федерального города Бонн составлена на основе базовых данных из различных источников с разными лицензионными условиями.

На территории Бонна это Stadtplanwerk 3.0 Управления по управлению почвами и геоинформации (лицензия CCO), поставщик: Федеральный город Бонн, Управление по управлению почвами и геоинформации, 2024), а на территории за пределами Бонна - данные из OpenStreetMap (ODbL).

Картографические изображения опубликованы и предоставлены для дальнейшего использования по лицензии "Creative Commons Attribution - Совместное использование на тех же условиях".