•  Przedmowa
•  Wprowadzenie
•  Okres obowiązywania wskaźnika czynszu
•  Warunki wynajmu
•  Zakres obowiązywania
•  Radzenie sobie z cechami indeksu czynszu
•  Obliczanie standardowego lokalnego czynszu porównawczego
  • Krok 1: Wpływ powierzchni mieszkalnej - czynsz podstawowy
  • Krok 2: Wpływ roku budowy
  • Krok 3: Wpływ lokalizacji mieszkaniowej
  • Krok 4: Wpływ charakterystyki budynku i mieszkania
  • Krok 5: Określenie standardowego lokalnego czynszu porównawczego
•  Uwaga 1: Zakres
•  Uwaga 2: Średnie koszty operacyjne
•  Uwaga 3: Średnie czynsze za miejsca parkingowe
• Załącznik 1: Rozporządzenie w sprawie kosztów operacyjnych
• Załącznik 2: Rozporządzenie w sprawie powierzchni mieszkalnej
•  Załącznik 3: Uwagi dotyczące oceny lokalizacji mieszkaniowych i mapy

Nowo opracowany i poparty naukowo indeks czynszów 2024, który dziś Państwu przedstawiam, pomoże Państwu wiarygodnie określić lokalny czynsz porównawczy dla Państwa mieszkania. Opiera się on na reprezentatywnej ankiecie przeprowadzonej wśród ponad 2500 mieszkańców Bonn i wynajmujących, którzy zgodnie z wymogami prawa udzielili informacji na temat najmu i charakterystyki wynajmowanej nieruchomości. Nowy indeks czynszów został wyprowadzony z tej solidnej podstawy danych. Nowa kompilacja była konieczna zgodnie z wymogami prawnymi niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), ponieważ poprzedni indeks czynszów 2022 był aktualizacją.

Indeks czynszów i internetowy kalkulator indeksu czynszów znacznie ułatwiają określenie lokalnego czynszu porównawczego w Bonn. Indeks czynszów zapewnia przegląd czynszów za mieszkania niekontrolowane cenowo na terenie miasta, a tym samym zapewnia przejrzystość na rynku wynajmu. Służy jako niezbędna podstawa do polubownego porozumienia między wynajmującymi a najemcami, zwłaszcza w przypadku zbliżających się podwyżek czynszu, co pozwala uniknąć sporów i kosztów prawnych.

Indeks czynszowy 2024 został zatwierdzony w tej formie przez grupę roboczą ds. indeksu czynszowego i uznany za kwalifikowany indeks czynszowy w rozumieniu § 558d niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) w dniu 1 grudnia 2024 r. Szczególne podziękowania kieruję do mieszkańców Bonn, którzy wzięli udział w ankiecie, oraz do wszystkich zaangażowanych osób, w tym pracowników urzędów miejskich oraz przedstawicieli interesów wynajmujących i najemców. Chciałbym również podziękować Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (ALP) za analizę danych oraz Institut Wohnen und Umwelt (IWU) za zapewnienie wsparcia naukowego.

W razie jakichkolwiek pytań prosimy o kontakt z pracownikami Urzędu Gospodarki Gruntami i Geoinformacji lub Urzędu Spraw Społecznych i Mieszkalnictwa. Więcej informacji można znaleźć na tych stronach, w kalkulatorze wskaźnika czynszu oraz w kompleksowej dokumentacji dotyczącej wskaźnika czynszu.

Mam nadzieję, że wskaźnik czynszów 2024 dla miasta federalnego Bonn pomoże Państwu w podejmowaniu świadomych decyzji dotyczących cen czynszów i przyczyni się do znalezienia odpowiednich i akceptowalnych rozwiązań.

Z poważaniem

Katja Dörner

Burmistrz Federalnego Miasta Bonn

W dniu 12 listopada 2024 r. Rada Federalnego Miasta Bonn przyjęła kwalifikowany wskaźnik czynszów Bonn 2024. Opiera się on na reprezentatywnej próbie niekontrolowanych cenowo mieszkań w Bonn i został opracowany zgodnie z uznanymi zasadami naukowymi. Jest on kwalifikowany w rozumieniu § 558d BGB i dostarcza oficjalnych informacji na temat ogólnej struktury czynszów w mieście federalnym Bonn.

Próba została wylosowana przez miejski urząd statystyczny miasta Bonn, dane zostały zebrane od najemców za pomocą wywiadów na miejscu oraz od wynajmujących w formie pisemnej lub elektronicznej za pomocą kwestionariusza. Datą graniczną gromadzenia danych był 1 października 2023 r. Za koordynację projektu oraz gromadzenie i sprawdzanie wiarygodności danych odpowiedzialny był Urząd Gospodarki Gruntami i Geoinformacji. ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH przeanalizował dane i przeprowadził powiązane kontrole wiarygodności. Cały proces przygotowania indeksu czynszów był wspierany naukowo przez Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt.

Indeks czynszów został opracowany przez grupę roboczą ds. indeksu czynszów, w której uczestniczyli przedstawiciele następujących urzędów miasta Bonn oraz różnych stowarzyszeń i organów:

• Urząd Gospodarki Gruntami i Geoinformacji
• Biuro Spraw Społecznych i Mieszkalnictwa
• Miejski Urząd Statystyczny miasta Bonn
• Biuro Komisji Ekspertów ds. Wartości Nieruchomości w mieście Bonn
• Stowarzyszenie Lokatorów Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
• Stowarzyszenie właścicieli domów, mieszkań i gruntów Bonn/Rhein-Sieg e.V.
• Stowarzyszenie Właścicieli Domów, Mieszkań i Nieruchomości Bad Godesberg
• Regionalna grupa robocza Bonn/Rhein-Sieg Stowarzyszenia Przemysłu Mieszkaniowego i Nieruchomości Nadrenii-Westfalii e.V.

Przedstawiciele najemców i wynajmujących uznali indeks czynszów 2024 za kwalifikowany indeks czynszów.

Czynsz to kwota płacona za wynajem nieruchomości. W związku z najmem lokalu mieszkalnego czynsz jest zazwyczaj podzielony na czynsz podstawowy (czynsz zimny netto) i koszty eksploatacyjne (zwane również kosztami dodatkowymi). Koszty eksploatacyjne składają się z proporcjonalnych kosztów eksploatacyjnych, które można przypisać do nieruchomości zgodnie z § 2 niemieckiego rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych (BetrKV). Co do zasady, czynsz może być dowolnie ustalany pomiędzy najemcami i wynajmującymi. W praktyce skutkuje to szeroką gamą modeli wynajmu:

Jeśli naliczane są wszystkie możliwe do podziału koszty operacyjne, jest to określane jako zimny czynsz netto. W przypadku uzgodnienia kwoty ryczałtowej za wszystkie poniesione koszty operacyjne podlegające podziałowi, a najemcy nie płacą za faktycznie poniesione koszty operacyjne, jest to określane jako czynsz ciepły (znany również jako czynsz brutto ). Jeśli część podlegających podziałowi kosztów operacyjnych jest uwzględniona w płatności czynszu w formie ryczałtu, a część jest rozliczana, ten rodzaj czynszu jest określany jako czynsz częściowy.

Indeks czynszów zawsze pokazuje czynsze zimne netto, dlatego średnie czynsze zimne netto zostały obliczone dla czynszów ciepłych i częściowo inkluzywnych poprzez zmniejszenie zryczałtowanych kosztów operacyjnych (patrz uwaga 2).

Średnie czynsze zimne netto wynikające z indeksu czynszów są określane jako lokalne czynsze porównawcze, które zależą od następujących podstawowych cech wartości mieszkaniowej wymienionych w § 558 (2) BGB: Typ, wielkość, wyposażenie, stan, lokalizacja oraz wyposażenie i stan związane z energią. Ponieważ wskaźnik czynszu w Bonn jest kwalifikowany w rozumieniu § 558d ust. 1 BGB, zakłada się, że wyznaczone opłaty odzwierciedlają zwyczajowy lokalny czynsz porów nawczy (§ 558d ust. 3 BGB).

Wskaźnik czynszu jest odpowiedni do obliczania zwyczajowego czynszu lokalnego dla mieszkań bez ograniczeń cenowych. Następujące mieszkania są wyłączone:

Wyłączenia ustawowe:

• Mieszkania, dla których wysokość czynszu została ustalona ustawowo lub w związku ze zobowiązaniem do dotacji (§ 558 (2) zdanie 2 BGB), np. mieszkania dotowane ze środków publicznych,
• Umowy najmu, które zostały zawarte tylko na czas określony
• (§ 549 ust. 2 nr 1 BGB), np. mieszkania wakacyjne, pokoje hotelowe lub mieszkania dla monterów,
• Powierzchnia mieszkalna, która znajduje się w mieszkaniu zajmowanym przez samego wynajmującego i jest przez niego umeblowana (§ 549 ust. 2 nr 2 BGB),
• pomieszczenia mieszkalne wynajmowane przez osobę prawną prawa publicznego lub uznaną prywatną organizację opieki społecznej w celu zapewnienia ich osobom o pilnych potrzebach mieszkaniowych (§ 549 ust. 2 nr 3 BGB) oraz
• mieszkania w schronisku studenckim lub młodzieżowym (§ 549 ust. 3 BGB).

Inne wyłączenia (ze względu na specjalne umowy, brak reprezentatywności lub niepewność statystyczną):

• Domy spokojnej starości, domy opieki lub inne domy.
• Stosunki podnajmu,
• Mieszkania służbowe i zakładowe,
• Pomieszczenia mieszkalne bez zlewu, kranu, urządzeń do gotowania i WC do wyłącznego użytku,
• mieszkania bez własnego zamknięcia, tj. bez zamykanego wejścia,
• mieszkania wykorzystywane głównie do celów komercyjnych,
• mieszkania o powierzchni mieszkalnej mniejszej niż 16 m² lub większej niż 160 m²,
• domy wolnostojące i w zabudowie bliźniaczej oraz
• całkowicie/głównie umeblowana przestrzeń mieszkalna:
  - Nie dotyczy to sytuacji, gdy wynajmujący zapewnia wyposażoną kuchnię.
  - Zwyczajowy lokalny czynsz porównawczy można ustalić, dodając odpowiednią dopłatę za wyposażenie do zwyczajowego lokalnego czynszu porównawczego obliczonego na podstawie tego wskaźnika czynszu.

Nie każda cecha mieszkania może być przedstawiona w indeksie czynszów Bonn 2024. Powody tego są następujące

• Brak istotności statystycznej,
• niewystarczająca liczba przypadków (tylko nieliczne mieszkania mają tę cechę) i
• bardzo wysoka liczba przypadków (standardowe wyposażenie).

Należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• Cecha sztukaterii dotyczy tylko starych budynków, które były gotowe do zamieszkania przed 1919 rokiem. Ze względu na szczególnie wysoki dodatek, cecha ta wydaje się mieć zastosowanie wyłącznie do klasycznych budynków z okresu Gründerzeit.

Podane czynsze podstawowe to czynsze zimne netto w euro za miesiąc i metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej (powierzchnia mieszkalna). W przypadku powierzchni mieszkalnych z miejscami po przecinku (np. 85,5 m²)  kalkulator wskaźnika czyn (Otwiera się w nowej karcie) szu zapewnia dokładne, odpowiednie wyniki. Alternatywnie można dokonać interpolacji w kroku 1 dla powierzchni mieszkalnych z miejscami dziesiętnymi.

Powierzchnię mieszkalną można znaleźć w umowie najmu. Można również skorzystać z innych źródeł (rachunki za media, pomiary zgodnie z rozporządzeniem w sprawie powierzchni mieszkalnej).

16 do 40 metrów kwadratowych

Od 41 do 65 metrów kwadratowych

66 do 90 metrów kwadratowych

Od 91 do 115 metrów kwadratowych

116 do 140 metrów kwadratowych

Od 141 do 160 metrów kwadratowych

W zależności od roku budowy (tj. roku, w którym nieruchomość była gotowa do zamieszkania), może być konieczne dodanie dopłaty do podstawowego czynszu w euro za miesiąc i metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Jeśli poddasze zostało następnie zaadaptowane, rok ukończenia adaptacji poddasza jest decydujący dla ustalenia standardowego lokalnego czynszu porównawczego dla tego mieszkania na poddaszu.

Im lepsza lokalizacja mieszkaniowa zgodnie z mapą lokalizacji mieszkaniowej komisji ekspertów ds. wartości nieruchomości w mieście federalnym Bonn, tym wyższa premia za czynsz bazowy w euro miesięcznie i m² powierzchni mieszkalnej.

Ocena została oparta na mapie lokalizacji mieszkaniowej na dzień 1 sierpnia 2023 r. W galerii zdjęć oceny lokalizacji mieszkaniowej można zobaczyć wartość punktową swojego adresu zamieszkania na mapie lokalizacji mieszkaniowej. Poniższa tabela przedstawia dopłatę w euro/m² miesięcznie.

Możesz również zapytać o lokalizację swojego mieszkania, dzwoniąc pod numer 0228 772200 lub korzystając z  kalkulatora wskaźnika czynszu (Otwiera się w nowej karcie).

Więcej informacji na temat lokalizacji mieszkaniowej można znaleźć w galerii zdjęć oceny lokalizacji mieszkaniowej.

W regresyjnym indeksie czynszów, takim jak ten przedstawiony tutaj, analizowanych jest więcej zmiennych wpływających - w porównaniu z tabelarycznym indeksem czynszów - w celu określenia lokalnego czynszu porównawczego, z których niektóre są łączone i klasyfikowane jako istotne w zależności od ich znaczenia. Ze względu na dużą liczbę analizowanych i wykorzystywanych cech, regresyjny wskaźnik czynszu może znacznie dokładniej odwzorować zwyczajowy czynsz lokalny.

Zasadniczo nie zaleca się odchodzenia od wartości obliczonej w kroku 5. Jednakże poniższe warunki uzasadniają odstępstwo od czynszu obliczonego w kroku 5, jeśli są spełnione:

1. Ogólna jakość i zakres urządzeń i wyposażenia (patrz krok roboczy 4) w znacznym stopniu odbiegają od cech analizowanych we wskaźniku czynszu. W niniejszej broszurze uwzględniono tylko istotne cechy. Wszystkie analizowane cechy można znaleźć w  dokumentacji dotyczącej wskaźnika czynszów Bonn 2024.
   i
2. Budynki i mieszkania są w bardzo dobrym lub złym stanie utrzymania w roku budowy.

Zgodnie z orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (wyrok BGH z dnia 12 lipca 2006 r. - VIII ZR 215/05), przy zwiększaniu udziału kosztów operacyjnych w czynszu należy wziąć pod uwagę faktycznie poniesione koszty operacyjne. Poniższa tabela przedstawia średnie miesięczne koszty operacyjne dla Bonn ustalone na podstawie badania wskaźnika czynszu, które należy jednak traktować jedynie jako dodatkowe wskazanie adekwatności poszczególnych kosztów operacyjnych.

*Uwaga: Koszty korzystania z łącza szerokopasmowego, systemu antenowego i utrzymania systemu ogrzewania podłogowego dotyczą jednego mieszkania.

Obszar miasta Bonn został podzielony na trzy strefy miejsc parkingowych (lokalizacja w centrum miasta, lokalizacja w mieście, lokalizacja podmiejska). Dla każdej strefy obliczono średnią miesięczną kwotę czynszu dla różnych typów miejsc parkingowych (garaż, parking podziemny, otwarte miejsce parkingowe), która może służyć jako wskazówka przy wynajmie lub dzierżawie miejsc parkingowych.

* Zbyt mało przypadków

Pojęcie lokalizacji zostało wprowadzone w § 558 ust. 2 BGB jako cecha, która określa wartość czynszową wynajmowanego mieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, należy zauważyć, że termin lokalizacja, wprowadzony również w § 558 ust. 2 BGB, semantycznie wyraża coś bardzo ogólnego. W praktyce termin ten jest zwykle dalej wyspecjalizowany poprzez dodatki, np. lokalizacja firmy lub lokalizacja biura. Termin "lokalizacja mieszkaniowa" jest powszechnie używany w związku z budownictwem mieszkaniowym.

Ponieważ lokalizacja mieszkaniowa jest średnią wartością opartą na obszarze, mogą wystąpić odchylenia od wartości punktowej wykazanej w poszczególnych przypadkach w ramach wzruszalnego domniemania. Na przykład przy ruchliwych drogach może to prowadzić do niższych wartości lub, w większych odległościach od linii kolejowych, do wyższych wartości.

Mapa lokalizacji mieszkaniowej przyjęta przez Komitet Ekspertów ds. Wartości Nieruchomości w Federalnym Mieście Bonn przedstawia ocenę według różnych obiektywnych cech udogodnień (infrastruktura, połączenia komunikacyjne, zieleń miejska, wizerunek, krajobraz uliczny, zanieczyszczenie jako korekta i specjalne dzielnice) obszaru mieszkalnego. Każdy obszar mieszkalny otrzymuje ocenę, która jest podzielona na cztery sekcje na okładce w celu prezentacji. Wskaźnik ten został po raz pierwszy zastosowany w indeksie czynszów w Bonn w 1996 roku.

Począwszy od 2014 r. w prezentacji lokalizacji nie stosuje się żadnego rozróżnienia. Używany jest tylko termin "lokalizacja mieszkaniowa/mapa lokalizacji mieszkaniowej". Mapa lokalizacji została zatem zaktualizowana na dzień 1 stycznia 2000 r., 1 października 2002 r., 1 stycznia 2004 r., 1 stycznia 2007 r. (po raz pierwszy z wpływem dzielnicy), 1 stycznia 2008 r., 30 marca 2009 r., 1 czerwca 2011 r., 1 listopada 2013 r., 1 grudnia 2015 r., 1 maja 2018 r., 1 lipca 2020 r., 1 stycznia 2022 r. i 1 sierpnia 2023 r.

Reprezentacja obszaru:

Podstawa mapy:

Mapa miasta Bonn składa się z podstawowych danych pochodzących z różnych źródeł o różnych warunkach licencyjnych.

Na obszarze miasta Bonn są to Stadtplanwerk 3.0 Urzędu Gospodarki Glebą i Geoinformacji (licencja CCO), dostawca: Federalne Miasto Bonn, Urząd Gospodarki Glebą i Geoinformacji, 2024), a na obszarze poza obszarem miasta Bonn dane z OpenStreetMap (ODbL).

Obrazy map są publikowane i udostępniane do dalszego wykorzystania na licencji "Creative Commons Uznanie autorstwa - Udostępnianie na tych samych warunkach".