Indice dei contenuti
- Prefazione
- Introduzione
- Durata dell'indice di locazione
- Termini di locazione
- Ambito di validità
- Gestione delle caratteristiche dell'indice degli affitti
- Calcolo dell'affitto standard comparativo locale
- Fase 1: Influenza della superficie abitativa - canone di base
- Fase 2: Influenza dell'anno di costruzione
- Fase 3: Influenza della posizione residenziale
- Fase 4: Influenza delle caratteristiche dell'edificio e dell'appartamento
- Fase 5: Determinazione del canone di locazione standard comparativo locale
- Nota 1: Intervallo
- Nota 2: Costi medi di gestione
- Nota 3: Affitto medio dei posti auto
- Appendice 1: Ordinanza sui costi di gestione
- Appendice 2: Ordinanza sugli spazi abitativi
- Appendice 3: Note sulla valutazione dell'ubicazione residenziale e mappe
Prefazione
Caro popolo di Bonn,
L'indice degli affitti 2024, recentemente compilato e scientificamente supportato, che vi presento oggi, vi aiuterà a determinare in modo affidabile l'affitto comparativo locale per il vostro appartamento. Si basa su un'indagine rappresentativa condotta su oltre 2.500 abitanti di Bonn e proprietari che hanno fornito informazioni sulla locazione e sulle caratteristiche del loro immobile in affitto, come richiesto dalla legge. Il nuovo indice degli affitti è stato ricavato da questa solida base di dati. Una nuova compilazione era necessaria in conformità con i requisiti legali del Codice Civile tedesco (BGB), poiché il precedente indice degli affitti 2022 era un aggiornamento.
L'indice degli affitti e il calcolatore online dell'indice degli affitti rendono molto più facile determinare l'affitto comparativo locale a Bonn. L'indice degli affitti fornisce una panoramica degli affitti degli appartamenti non soggetti a controllo dei prezzi nell'area cittadina, creando così una chiara trasparenza nel mercato degli affitti. Serve come base indispensabile per un accordo amichevole tra proprietari e inquilini, soprattutto in caso di imminenti aumenti dell'affitto, evitando così controversie e spese legali.
L'indice degli affitti 2024 è stato approvato in questa forma dal gruppo di lavoro sugli indici degli affitti e riconosciuto come indice degli affitti qualificato ai sensi della Sezione 558d del Codice Civile tedesco (BGB) il 1° dicembre 2024. Un ringraziamento particolare va alla popolazione di Bonn che ha partecipato al sondaggio e a tutti coloro che sono stati coinvolti, compresi i dipendenti degli uffici comunali e i rappresentanti degli interessi dei proprietari e degli inquilini. Desidero inoltre ringraziare l'Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (ALP) per l'analisi dei dati e l'Institut Wohnen und Umwelt (IWU) per il supporto scientifico.
Per qualsiasi domanda, non esitate a contattare il personale dell'Ufficio per la gestione del territorio e la geoinformazione o dell'Ufficio per gli affari sociali e l'edilizia abitativa. Ulteriori informazioni sono disponibili in queste pagine, nel calcolatore dell'indice degli affitti e nella documentazione completa sull'indice degli affitti.
Spero che l'indice degli affitti 2024 per la Città Federale di Bonn vi aiuti a prendere decisioni informate sul prezzo degli affitti e contribuisca a trovare soluzioni adeguate e accettabili.
Cordiali saluti
Katja Dörner
Sindaco della Città Federale di Bonn
Introduzione
Il 12 novembre 2024 il Consiglio della città federale di Bonn ha adottato l'indice qualificato degli affitti di Bonn 2024. Si basa su un campione rappresentativo di appartamenti non soggetti a controllo dei prezzi a Bonn ed è stato elaborato secondo principi scientifici riconosciuti. È qualificato ai sensi dell'articolo 558d BGB e fornisce informazioni ufficiali sulla struttura generale degli affitti nella città federale di Bonn.
Il campione è stato estratto dall'ufficio statistico comunale della città federale di Bonn, i dati sono stati raccolti dagli inquilini tramite interviste in loco e dai proprietari per iscritto o per via elettronica tramite un questionario. La data limite per la raccolta dei dati era il 1° ottobre 2023. L'Ufficio per la gestione del territorio e la geoinformazione era responsabile del coordinamento del progetto e della raccolta e verifica della plausibilità dei dati. L'ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH ha analizzato i dati ed effettuato i relativi controlli di plausibilità. L'intero processo di preparazione dell'indice degli affitti è stato supportato scientificamente dall'Institut Wohnen und Umwelt (IWU) di Darmstadt.
L'indice degli affitti è stato compilato dal gruppo di lavoro sull'indice degli affitti, al quale hanno partecipato i rappresentanti dei seguenti uffici della Città di Bonn e di varie associazioni ed enti:
- Ufficio per la gestione del territorio e la geoinformazione
- Ufficio per gli affari sociali e l'edilizia abitativa
- Ufficio Statistico Comunale della Città di Bonn
- Ufficio del Comitato di esperti per i valori immobiliari della Città di Bonn
- Associazione degli inquilini Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
- Associazione dei proprietari di case, appartamenti e terreni di Bonn/Rhein-Sieg e.V.
- Associazione dei proprietari di case, appartamenti e terreni di Bad Godesberg
- Gruppo di lavoro regionale Bonn/Rhein-Sieg dell'Associazione dei proprietari di case e immobili della Renania-Westfalia e.V.
I rappresentanti degli inquilini e dei proprietari hanno riconosciuto l'indice degli affitti 2024 come indice degli affitti qualificato.
Durata dell'indice di locazione
L'indice degli affitti 2024 è valido a partire dal 1° dicembre 2024 come indice degli affitti qualificato ai sensi della Sezione 558d BGB per l'area della città di Bonn.
Condizioni di noleggio
L'affitto è l'importo da pagare per affittare un immobile. Nel caso di una locazione residenziale, l'affitto è solitamente suddiviso in un canone di base (affitto netto a freddo) e in costi di gestione (noti anche come costi accessori). I costi di gestione sono costituiti dai costi di gestione proporzionali che possono essere attribuiti a un immobile ai sensi dell'articolo 2 dell'ordinanza sui costi di gestione (BetrKV). Di norma, l'affitto può essere concordato liberamente tra locatari e proprietari. In pratica, ciò si traduce in un'ampia varietà di modelli di affitto:
Se vengono addebitati tutti i costi operativi ripartibili, si parla di affitto netto a freddo. Se viene concordato un importo forfettario per tutti i costi operativi ripartibili sostenuti e gli inquilini non pagano i costi operativi effettivamente sostenuti, si parla di canone caldo (noto anche come canone lordo ). Se una parte dei costi operativi ripartibili è inclusa nel pagamento dell'affitto come somma forfettaria e una parte è fatturata, questo tipo di affitto è definito affitto parziale inclusivo.
L'indice degli affitti indica sempre i canoni netti a freddo, per questo motivo i canoni netti medi a freddo sono stati calcolati per gli affitti caldi e parzialmente inclusivi riducendo i costi operativi forfettari (cfr. nota 2).
All'affitto netto a freddo devono essere aggiunte le quote per i costi operativi non allocati nel caso di un affitto caldo o parzialmente inclusivo. Si tratta dei costi di esercizio effettivamente sostenuti e non dei costi di esercizio medi determinati statisticamente in base alla Nota 2.
I canoni medi netti a freddo risultanti dall'indice degli affitti sono definiti canoni comparativi locali, che dipendono dalle seguenti caratteristiche di base del valore abitativo elencate nell'articolo 558 (2) BGB: Tipo, dimensioni, accessori, condizioni, ubicazione e accessori e condizioni energetiche. Poiché l'indice dei canoni di locazione di Bonn è qualificato ai sensi dell'articolo 558d (1) BGB, si presume che i canoni designati riflettano il canone di locazione comparativo locale abituale (articolo 558d (3) BGB).
Gli inquilini devono essere informati delle informazioni contenute nell'indice degli affitti che si applica al rispettivo appartamento, anche se l'aumento dell'affitto si basa su una giustificazione diversa.
Ambito di validità
L'indice degli affitti è adatto a calcolare l'affitto locale per gli appartamenti non soggetti a restrizioni di prezzo. Sono esclusi i seguenti appartamenti:
Esclusioni di legge:
- Appartamenti per i quali il livello di affitto è stato determinato per legge o in relazione a un impegno di sovvenzione (Sezione 558 (2) frase 2 BGB), ad esempio appartamenti sovvenzionati pubblicamente,
- contratti di locazione stipulati solo per uso temporaneo
- (§ 549 comma 2 n. 1 BGB), ad esempio appartamenti per vacanze, camere d'albergo o appartamenti di falegnami,
- Locali abitativi situati nell'appartamento occupato dal locatore e arredati da quest'ultimo (§ 549 (2) n. 2 BGB),
- spazi abitativi affittati da una persona giuridica di diritto pubblico o da un'organizzazione privata riconosciuta di assistenza sociale al fine di fornirli a persone con esigenze abitative urgenti (art. 549 (2) n. 3 BGB) e
- appartamenti in un ostello per studenti o giovani (art. 549 (3) BGB).
Altre esclusioni (a causa di accordi speciali, mancanza di rappresentatività o incertezza statistica):
- Case di riposo, case di cura o altre case di riposo.
- Rapporti di subaffitto,
- Appartamenti ufficiali e aziendali,
- Abitazioni prive di lavello, rubinetto, angolo cottura e WC ad uso esclusivo,
- appartamenti senza chiusura propria, cioè senza ingresso con serratura,
- appartamenti utilizzati principalmente per scopi commerciali,
- appartamenti con una superficie abitabile inferiore a 16 m² o superiore a 160 m²,
- case unifamiliari e bifamiliari e
- spazio abitativo completamente/principalmente arredato:
- Questo non include il caso in cui il locatore fornisca una cucina attrezzata.
- L'affitto comparativo locale abituale può essere determinato aggiungendo un'adeguata maggiorazione per l'arredamento all'affitto comparativo locale abituale calcolato sulla base di questo indice degli affitti.
Gestione delle caratteristiche dell'indice di locazione
Non tutte le caratteristiche di un appartamento possono essere rappresentate nell'indice degli affitti di Bonn 2024. Le ragioni sono
- mancanza di significatività statistica
- numero insufficiente di casi (solo pochissimi appartamenti hanno questa caratteristica) e
- numero di casi molto elevato (infissi e arredi standard).
Si noti quanto segue:
- La caratteristica dello stucco si applica solo ai vecchi edifici che erano pronti per essere occupati prima del 1919. A causa del suo mark-up particolarmente elevato, la caratteristica sembra applicarsi esclusivamente agli edifici classici della Gründerzeit.
Calcolo dell'affitto comparativo locale
Come si calcola l'affitto comparativo locale?
Potete calcolare l'affitto comparativo locale utilizzando il calcolatore dell'indice degli affitti (Si apre in una nuova scheda) o, in alternativa, potete utilizzare le seguenti istruzioni:
Per calcolare l'affitto comparativo locale in euro per metro quadro di superficie abitabile, procedete per gradi (fasi):
Nella fase 1 , si seleziona l'affitto base in base alla superficie abitabile dell'appartamento e lo si inserisce nel campo previsto al punto 5.
Nella fase 2, si seleziona l'influenza dell'anno di costruzione dell'appartamento e si inserisce nel campo previsto nella fase 5.
Nel passaggio 3, si seleziona l'influenza dell'ubicazione residenziale dell'edificio e la si inserisce nel campo previsto al passaggio 5.
Nel passo 4 si determina l'influenza delle caratteristiche dell'edificio e dell'appartamento:
- Per ogni caratteristica richiesta a pagina 14 (altezza libera del locale superiore a 2,70 m, decorazioni a stucco sulla facciata esterna, decorazioni a stucco sui soffitti, l'appartamento si trova al piano interrato o seminterrato, ecc.), inserire l'aggiunta o la detrazione corrispondente nel campo previsto per ogni caso, se presente.
- In fondo alla pagina 14, sommare le maggiorazioni e le detrazioni inserite.
- Trasferire il totale nel campo corrispondente a pagina 15.
- Procedere come descritto ai punti da 1 a 3 delle pagine da 15 a 19. Nel calcolo del totale, includere il riporto dalla pagina precedente.
- Trasferire il totale calcolato a pagina 19 al campo previsto al punto 5.
Nel passo 5, i riporti dei passi da 1 a 4 vengono sommati e inseriti nell'apposito campo. Si otterrà l'affitto comparativo locale per metro quadro di superficie abitabile. È quindi possibile calcolare l'affitto totale dell'appartamento moltiplicandolo per la superficie abitabile.
Fase 1: Influenza dello spazio abitativo - affitto base
Gli affitti di base elencati sono affitti netti a freddo in euro al mese per metro quadrato di superficie abitabile (superficie abitabile). Per le superfici abitative con cifre decimali (ad es. 85,5 m²), il calcolatore dell'indice degli affitti (Si apre in una nuova scheda) fornisce i risultati esatti e pertinenti. In alternativa, è possibile interpolare al punto 1 per le superfici abitative con cifre decimali.
La superficie abitativa si trova nel contratto di locazione. Si possono utilizzare anche altre fonti (bollette, misure secondo l'Ordinanza sulle superfici abitative).
Da 16 a 40 metri quadrati
| Superficie abitativa in metri quadrati | Affitto base in euro |
|---|---|
| 16 | 16,09 |
| 17 | 15,32 |
| 18 | 14,64 |
| 19 | 14,04 |
| 20 | 13,50 |
| 21 | 13,02 |
| 22 | 12,58 |
| 23 | 12,19 |
| 24 | 11,84 |
| 25 | 11,52 |
| 26 | 11,22 |
| 27 | 10,95 |
| 28 | 10,71 |
| 29 | 10,48 |
| 30 | 10,27 |
| 31 | 10,08 |
| 32 | 9,91 |
| 33 | 9,74 |
| 34 | 9,59 |
| 35 | 9,45 |
| 36 | 9,32 |
| 37 | 9,20 |
| 38 | 9,09 |
| 39 | 8,98 |
| 40 | 8,88 |
Da 41 a 65 metri quadrati
| Spazio abitativo in metri quadrati | Affitto base in euro |
|---|---|
| 41 | 8,79 |
| 42 | 8,71 |
| 43 | 8,63 |
| 44 | 8,55 |
| 45 | 8,49 |
| 46 | 8,42 |
| 47 | 8,36 |
| 48 | 8,30 |
| 49 | 8,25 |
| 50 | 8,20 |
| 51 | 8,15 |
| 52 | 8,11 |
| 53 | 8,07 |
| 54 | 8,03 |
| 55 | 7,99 |
| 56 | 7,96 |
| 57 | 7,93 |
| 58 | 7,90 |
| 59 | 7,87 |
| 60 | 7,84 |
| 61 | 7,82 |
| 62 | 7,80 |
| 63 | 7,77 |
| 64 | 7,75 |
| 65 | 7,73 |
Da 66 a 90 metri quadrati
| Spazio abitativo in metri quadrati | Affitto base in euro |
|---|---|
| 66 | 7,72 |
| 67 | 7,70 |
| 68 | 7,68 |
| 69 | 7,67 |
| 70 | 7,65 |
| 71 | 7,64 |
| 72 | 7,63 |
| 73 | 7,62 |
| 74 | 7,61 |
| 75 | 7,60 |
| 76 | 7,59 |
| 77 | 7,58 |
| 78 | 7,57 |
| 79 | 7,56 |
| 80 | 7,55 |
| 81 | 7,54 |
| 82 | 7,54 |
| 83 | 7,52 |
| 84 | 7,52 |
| 85 | 7,52 |
| 86 | 7,51 |
| 87 | 7,51 |
| 88 | 7,50 |
| 89 | 7,50 |
| 90 | 7,49 |
Da 91 a 115 metri quadrati
| Spazio abitativo in metri quadrati | Affitto base in euro |
|---|---|
| 91 | 7,49 |
| 92 | 7,48 |
| 93 | 7,48 |
| 94 | 7,47 |
| 95 | 7,47 |
| 96 | 7,46 |
| 97 | 7,46 |
| 98 | 7,45 |
| 99 | 7,45 |
| 100 | 7,45 |
| 101 | 7,44 |
| 102 | 7,44 |
| 103 | 7,43 |
| 104 | 7,43 |
| 105 | 7,42 |
| 106 | 7,42 |
| 107 | 7,41 |
| 108 | 7,41 |
| 109 | 7,40 |
| 110 | 7,40 |
| 111 | 7,39 |
| 112 | 7,39 |
| 113 | 7,38 |
| 114 | 7,38 |
| 115 | 7,37 |
Da 116 a 140 metri quadrati
| Spazio abitativo in metri quadrati | Affitto base in euro |
|---|---|
| 116 | 7,36 |
| 117 | 7,36 |
| 118 | 7,35 |
| 119 | 7,34 |
| 120 | 7,34 |
| 121 | 7,33 |
| 122 | 7,32 |
| 123 | 7,32 |
| 124 | 7,31 |
| 125 | 7,30 |
| 126 | 7,29 |
| 127 | 7,28 |
| 128 | 7,27 |
| 129 | 7,27 |
| 130 | 7,26 |
| 131 | 7,25 |
| 132 | 7,24 |
| 133 | 7,23 |
| 134 | 7,22 |
| 135 | 7,21 |
| 136 | 7,19 |
| 137 | 7,18 |
| 138 | 7,17 |
| 139 | 7,16 |
| 140 | 7,15 |
Da 141 a 160 metri quadrati
| Superficie abitabile in metri quadrati | Affitto base in euro |
| 141 | 7,13 |
| 142 | 7,12 |
| 143 | 7,11 |
| 144 | 7,09 |
| 145 | 7,08 |
| 146 | 7,07 |
| 147 | 7,05 |
| 148 | 7,04 |
| 149 | 7,02 |
| 150 | 7,01 |
| 151 | 6,99 |
| 152 | 6,97 |
| 153 | 6,96 |
| 154 | 6,94 |
| 155 | 6,92 |
| 156 | 6,91 |
| 157 | 6,89 |
| 158 | 6,87 |
| 159 | 6,85 |
| 160 | 6,83 |
Fase 2: Influenza dell'anno di costruzione
A seconda dell'anno di costruzione (cioè l'anno in cui l'immobile era pronto per essere occupato), può essere necessario aggiungere un supplemento all'affitto base in euro al mese e al metro quadro di superficie abitabile. Se la mansarda è stata successivamente trasformata, l'anno di completamento della trasformazione della mansarda è decisivo per determinare l'affitto standard locale comparativo per questa mansarda.
| Anno di costruzione | Sovrapprezzo/sconto |
|---|---|
| fino al 1918 | 0,00 |
| 1919-1945 | +0,47 |
| 1946-1960 | +0,30 |
| 1961-2004 | 0,00 |
| 2005-2011 | +0,56 |
| 2012-2019 | +1,44 |
| 2020-2023 | +2,57 |
Fase 3: Influenza della posizione residenziale
Quanto migliore è l'ubicazione dell'abitazione secondo la mappa dell'ubicazione dell'abitazione della commissione di esperti per i valori immobiliari della città federale di Bonn, tanto maggiore è il premio sull'affitto base in euro al mese e in m² di superficie abitabile.
La valutazione si è basata sulla mappa della posizione residenziale al 1° agosto 2023. Nella galleria di immagini per la valutazione della posizione residenziale, potete vedere il valore puntuale del vostro indirizzo residenziale sulla mappa della posizione residenziale. La tabella seguente indica il sovrapprezzo in euro/m² al mese.
In alternativa, potete chiedere informazioni sulla posizione residenziale del vostro appartamento chiamando il numero 0228 772200 o utilizzando il calcolatore dell'indice degli affitti (Si apre in una nuova scheda).
Ulteriori informazioni sulla posizione residenziale sono disponibili nella galleria di immagini per la valutazione della posizione residenziale.
| Zona residenziale (valore in punti) | Sovrapprezzo in euro per m² (mensile) |
|---|---|
| 0,0 | 0,00 |
| 0,5 | 0,06 |
| 1,0 | 0,11 |
| 1,5 | 0,17 |
| 2,0 | 0,23 |
| 2,5 | 0,29 |
| 3,0 | 0,34 |
| 3,5 | 0,40 |
| 4,0 | 0,46 |
| 4,5 | 0,51 |
| 5,0 | 0,57 |
| 5,5 | 0,63 |
| 6,0 | 0,69 |
| 6,5 | 0,74 |
| 7,0 | 0,80 |
| 7,5 | 0,86 |
| 8,0 | 0,91 |
| 8,5 | 0,97 |
| 9,0 | 1,03 |
| 9,5 | 1,09 |
| 10,0 | 1,14 |
| 10,5 | 1,20 |
| 11,0 | 1,26 |
| 11,5 | 1,31 |
| 12,0 | 1,37 |
| 12,5 | 1,43 |
| 13,0 | 1,49 |
| 13,5 | 1,54 |
| 14,0 | 1,60 |
| 14,5 | 1,66 |
| 15,0 | 1,71 |
| 15,5 | 1,77 |
| 16,0 | 1,83 |
| 16,5 | 1,89 |
| 17,0 | 1,94 |
| 17,5 | 2,00 |
Fase 4: Influenza delle caratteristiche dell'edificio e dell'appartamento
| Descrizione dell'oggetto | Sovrapprezzo/sconto | da inserire |
|---|---|---|
| Altezza libera del locale oltre 2,70 m L'altezza libera abituale (tra pavimento e soffitto) dei piani residenziali è compresa tra 2,40 e 2,70 metri. Le altezze dei piani che si discostano da questo valore possono essere presenti in edifici antichi(ville, case di città oltre 2,70 m; case a graticcio sotto i 2,40 m). |
0,60 | |
| Decorazione a stucco sulla facciata esterna Decorazioni a stucco sulla facciata esterna dell'edificio costruito prima del 1919 |
0,67 | |
| Decorazione a stucco sui soffitti Si tratta di stucco fatto di gesso e non, ad esempio, di plastica. Si trova spesso in edifici antichi (ville e case di città) precedenti al 1919, sui soffitti dei soggiorni, a volte in colori contrastanti. Almeno una stanza presenta tali decorazioni. |
0,74 | |
| L'appartamento si trova in un seminterrato o in un sottosuolo. | -0,85 | |
| Sono disponibili tapparelle ad azionamento elettrico La maggior parte delle finestre è dotata di tapparelle a comando elettrico (con o senza comando a tempo). |
0,31 | |
| Nessun balcone/loggia, terrazza sul tetto o terrazzo/veranda L'appartamento non dispone di balcone, terrazza sul tetto, terrazza o loggia ad uso esclusivo. |
-0,25 | |
| Nessun sistema di citofono L'appartamento non è dotato di un sistema di citofono (con o senza trasmissione video) come collegamento tra l'appartamento e la porta d'ingresso. |
-0,30 | |
| Ammodernamenti negli ultimi cinque anni | ||
| Rifacimento dei pavimenti in edifici costruiti prima del 1990 Il periodo di cinque anni si riferisce alla data di riferimento dell'indagine, ossia il 1° ottobre 2023. La maggiorazione si applica anche agli ammodernamenti effettuati successivamente. |
0,46 | |
| Ammodernamento di impianti sanitari in edifici costruiti prima del 1990 Il periodo di cinque anni si riferisce alla data di riferimento del sondaggio, ossia il 1° ottobre 2023. Il sovrapprezzo si applica anche agli ammodernamenti effettuati successivamente. |
0,29 | |
| Apparecchiature sanitarie | ||
| WC a libera installazione | -0,20 | |
| Divisorio in vetro a pavimento Questa è una doccia. |
0,58 | |
| Elementi di tenda come rivestimento delle pareti nell'area degli spruzzi d'acqua degli oggetti sanitari Elementi divisori fissi, ad esempio in vetro o plastica, nell'area degli spruzzi d'acqua. |
0,67 | |
| Ventilazione a gravità: ad esempio, ventilazione a "Colonia". | -0,24 | |
| Bagno e/o WC all'esterno dell'appartamento Il (solo) bagno si trova all'esterno dell'appartamento (ad esempio sul pianerottolo). |
-1,32 | |
| Cucina | ||
| Caratteristica speciale "cucina a vista" Una cucina a vista è una cucina adiacente alla zona pranzo e al soggiorno. In genere ha "ampi spazi di stoccaggio e di movimento" se ha una forma a L, a U o a G o se ha un'isola e se diverse persone possono lavorare in cucina contemporaneamente. |
0,42 | |
| Cucina attrezzata affittata senza canone aggiuntivo Cucina attrezzata (con almeno un frigorifero, un piano cottura con forno e una larghezza di incasso di almeno 50 cm) oppure Cucina a vista (con almeno un frigorifero, un piccolo piano cottura e un lavello) in un appartamento (appartamento con un massimo di una stanza oltre alla cucina e al bagno. La cucina, il soggiorno e la camera da letto possono anche essere combinati in un unico soggiorno). |
0,52 | |
| Altre caratteristiche | ||
| Finestre Per lo più dotate di isolamento acustico. |
0,26 | |
| Nessuna protezione moderna con fusibili per l'impianto elettrico La sottodistribuzione elettrica (scatola dei fusibili) non è dotata di fusibili moderni. I singoli locali/circuiti dovrebbero essere protetti da interruttori automatici. Nel quadro di sottodistribuzione dovrebbe essere presente almeno un interruttore differenziale (RCD). |
-0,40 | |
| Quadro di sottodistribuzione elettrica all'esterno dell'appartamento Il quadro di sottodistribuzione elettrica si trova all'esterno dell'appartamento (nel seminterrato o nel vano scale/corridoio) negli edifici costruiti fino al 1970 incluso. |
-0,38 | |
| Acqua calda tramite apparecchio sottolavello L'acqua calda è generata da un apparecchio sottolavello |
-0,35 | |
| Non c'è acqua calda in bagno L'acqua calda non è disponibile in bagno |
-0,42 | |
| Porta d'ingresso piana con almeno la classe di isolamento acustico 1 Classe di isolamento acustico SSK1: indice di riduzione del suono di almeno 27 dB. Tutte le porte con uno standard di isolamento acustico superiore sono soggette al sovrapprezzo. |
0,38 | |
| Porta d'ingresso piana antieffrazione con almeno RC2 Porta antieffrazione con almeno lo standard RC2 (resistenza di almeno tre minuti con l'uso di attrezzi semplici). Sono soggette al sovrapprezzo anche tutte le porte con uno standard di resistenza all'effrazione superiore. |
0,20 | |
| Asciugatrice nelle strutture comuni Asciugatrice nei locali comuni fornita gratuitamente dal locatore. |
0-43 | |
| Rivestimento del pavimento | ||
|
Pavimento predominante nel bagno Né piastrelle né pavimenti in pietra naturale (ingegnerizzata) (granito, ardesia, marmo, ecc.) |
-0,23 | |
|
Pavimento predominante nei soggiorni/camere da letto Pavimenti in pietra naturale (ingegnerizzata) (granito, ardesia, marmo, ecc.), piastrelle o parquet (a incastro, incollato, incollabile, sigillato) |
0,27 |
|
|
Pavimento predominante in cucina Moquette (pavimentazione tessile), pavimentazione in plastica (PVC, linoleum, in rotoli) o massetto (nessun rivestimento per pavimenti) |
-0,23 | |
| Importo totale: | ||
Fase 5: Determinazione del canone di locazione comparativo locale
| Affitto comparativo locale per m² di superficie abitabile | ||
| Trasferimento | ||
| Fase di lavoro 1 |
Influenza della superficie abitativa - affitto base |
|
| Fase di lavoro 2 | Influenza dell'anno di costruzione | |
| Fase di lavoro 3 | Influenza della posizione residenziale | |
| Fase 4 | Influenza delle caratteristiche dell'edificio e dell'appartamento | |
| Affitto standard locale comparativo | Calcolo del totale | €/m² |
| Affitto comparativo locale standard (appartamento) | |||
| Locale abituale Affitto comparabile per m² |
Spazio abitativo | ||
| Affitto comparativo locale dell'appartamento |
€/m² x | m² = | € |
Nota 1: Tensionamento
In un indice di regressione dei canoni di locazione, come quello qui presentato, per determinare il canone di locazione locale comparativo vengono analizzate più variabili influenti rispetto a un indice tabellare, alcune delle quali vengono combinate e classificate come rilevanti a seconda della loro importanza. Grazie al gran numero di caratteristiche analizzate e utilizzate, l'indice di regressione degli affitti è in grado di tracciare una mappa molto più accurata dell'affitto locale abituale.
In linea di principio, non è consigliabile discostarsi dal valore calcolato nella fase 5. Tuttavia, le seguenti condizioni giustificano una deviazione. Tuttavia, le seguenti condizioni giustificano una deviazione dal canone di locazione calcolato nella fase 5 se sono entrambe soddisfatte:
- La qualità complessiva e la portata degli arredi (vedi fase di lavoro 4) si discostano in larga misura dalle caratteristiche analizzate nell'indice di locazione. In questo opuscolo sono incluse solo le caratteristiche rilevanti. Tutte le caratteristiche analizzate sono disponibili nella documentazione sull'indice degli affitti di Bonn 2024.
e - Gli edifici e gli appartamenti sono in uno stato di manutenzione molto buono o scarso per l'anno di costruzione.
Nota 2: costi operativi medi
Secondo la giurisprudenza della Corte Federale di Giustizia (sentenza del BGH del 12 luglio 2006 - VIII ZR 215/05), per aumentare la percentuale dei costi operativi in un canone di locazione si deve tenere conto dei costi operativi effettivamente sostenuti. La seguente tabella mostra i costi operativi medi mensili per Bonn determinati dall'indagine sull'indice degli affitti, che tuttavia deve essere considerata solo come un'indicazione supplementare dell'adeguatezza dei singoli costi operativi.
Nota: si tratta di costi operativi per metro quadro di superficie abitabile.
| Tipo di costi operativi | Costi operativi |
|---|---|
| Tassa di proprietà fino al 1949 | 0,18 €/m² |
| Imposta di proprietà 1950-1959 | 0,30 €/m² |
| Imposta di proprietà 1960-1969 | 0,39 €/m² |
| Imposta sulla proprietà 1970-1999 | 0,42 €/m² |
| Imposta sulla proprietà dal 2000 | 0,47 €/m² |
| Acqua (fredda) | 0,21 €/m² |
| Acqua di scarico | 0,27 €/m² |
| Acqua piovana | 0,06 €/m² |
| Pulizia delle strade | 0,03 €/m² |
| Smaltimento dei rifiuti | 0,19 €/m² |
| Custode | 0,27 €/m² |
| Pulizia dell'edificio | 0,26 €/m² |
| Controllo dei parassiti | 0,17 €/m² |
| Manutenzione del giardino | 0,18 €/m² |
| Elettricità generale/illuminazione | 0,06 €/m² |
| Ascensore | 0,26 €/m² |
| Assicurazione | 0,29 €/m² |
| Banda larga * | 11,25 € |
| Sistema d'antenna * | 8,37 € |
| Riscaldamento (senza acqua calda) | 0,73 €/m² |
| Acqua calda | 0,35 €/m² |
| Riscaldamento e acqua calda combinati fornitura di acqua calda |
0,95 €/m² |
| Manutenzione del riscaldamento a pavimento * | 7,21 € |
| Pulizia del camino | 0,06 €/m² |
| Manutenzione invernale | 0,05 €/m² |
| Costi di manutenzione | 0,06 €/m² |
| Altri costi | 0,06 €/m² |
*Nota: i costi per l'utilizzo della banda larga, dell'impianto di antenna e per la manutenzione dell'impianto di riscaldamento a pavimento si applicano per appartamento.
Nota 3: canoni medi di locazione dei posti auto
L'area della città di Bonn è stata suddivisa in tre zone di parcheggio (centro città, città, periferia). Per ogni zona è stato calcolato un importo medio mensile di affitto per i vari tipi di parcheggio (garage, parcheggio sotterraneo, parcheggio aperto), che può servire da guida per l'affitto o la locazione di posti auto.
| Garage | Parcheggio sotterraneo | Parcheggio scoperto | |
|---|---|---|---|
| Posizione del centro | * | * | * |
| Posizione in centro città | 55 € | 63 € | 42 € |
| Posizione in periferia | 47 € | 51 € | 29 € |
* Troppo pochi casi
Appendice 1/Appendice 2
Ordinanza sui costi d'esercizio/Ordinanza sugli spazi abitativi
Appendice 3: Note sulla valutazione delle località residenziali e mappe
Il termine ubicazione è introdotto nel § 558 (2) BGB come caratteristica che determina il valore locativo di un alloggio in affitto. In generale, va notato che il termine ubicazione, introdotto anche nel § 558 (2) BGB, esprime semanticamente qualcosa di molto generale. Nella pratica, il termine viene poi di solito ulteriormente specializzato con aggiunte, ad esempio sede di un'attività commerciale o sede di un ufficio. Il termine località residenziale è comunemente utilizzato in relazione alle abitazioni.
Poiché l'ubicazione residenziale è un valore medio basato sull'area, ci possono essere scostamenti dal valore puntuale indicato nei singoli casi come parte della presunzione confutabile. In corrispondenza di strade trafficate, ad esempio, ciò può portare a valori più bassi o, a distanze maggiori dalle linee ferroviarie, a valori più alti.
La mappa dell'ubicazione residenziale adottata dal Comitato di esperti per i valori immobiliari della città federale di Bonn rappresenta una valutazione in base a varie caratteristiche oggettive di amenità (infrastrutture, collegamenti di trasporto, verde urbano, immagine, paesaggio stradale, inquinamento come correzione e quartieri speciali) dell'area residenziale. A ogni area residenziale viene assegnato un punteggio, che viene suddiviso in quattro sezioni sul foglio di copertina a scopo di presentazione. È stato utilizzato per la prima volta per l'indice degli affitti di Bonn nel 1996.
Dal 2014 in poi, non viene fatta alcuna differenziazione nella presentazione delle località. Viene utilizzato solo il termine "località residenziale/carta delle località residenziali". La mappa delle località è stata quindi aggiornata il 1° gennaio 2000, il 1° ottobre 2002, il 1° gennaio 2004, il 1° gennaio 2007 (per la prima volta con l'influenza dei distretti), il 1° gennaio 2008, il 30 marzo 2009, il 1° giugno 2011, il 1° novembre 2013, il 1° dicembre 2015, il 1° maggio 2018, il 1° luglio 2020, il 1° gennaio 2022 e il 1° agosto 2023.
Rappresentazione dell'area:
| rosso | = semplice (fino a 7,0 punti) |
| rosa | = medio (da 7,5 a 11,0 punti) |
| verde chiaro | = buono (da 11,5 a 14,0 punti) |
| verde | = molto buono (da 15,5 punti) |
Nota: la vista completa della mappa si apre dopo aver cliccato sulla rispettiva immagine di anteprima.
Base della mappa:
La mappa della città federale di Bonn è composta da dati di base provenienti da varie fonti con diverse condizioni di licenza.
Nell'area della città di Bonn, si tratta dello Stadtplanwerk 3.0 dell'Ufficio per la gestione del suolo e la geoinformazione (licenza CCO), fornitore: Città federale di Bonn, Ufficio per la gestione del suolo e la geoinformazione, 2024) e nell'area al di fuori della città di Bonn dei dati di OpenStreetMap (ODbL).
Le immagini delle mappe sono pubblicate e rilasciate per ulteriori usi con la licenza "Creative Commons Attribuzione - Condivisione alle stesse condizioni".