Table des matières
- Préface
- Introduction
- Durée de l'aperçu locatif
- Notions de loyer
- Domaine de validité
- Utilisation des caractéristiques de l'aperçu locatif
- Calcul du loyer de référence local
- Étape 1 : Influence de la surface habitable - loyer de base
- Étape 2 : Influence de l'année de construction
- Étape 3 : Influence de la situation du logement
- Etape 4 : Influence des caractéristiques du bâtiment et du logement
- Etape 5 : Détermination du loyer local de référence
- Remarque 1 : Fourchette
- Remarque 2 : Frais d'exploitation moyens
- Remarque 3 : Loyer moyen des places de stationnement
- Annexe 1 : Ordonnance sur les frais d'exploitation
- Annexe 2 : Ordonnance sur les surfaces d'habitation
- Annexe 3 : Indications sur l'évaluation du lieu de résidence et représentations cartographiques
Préface
Chères Bonnoises, chers Bonnois
Le nouveau miroir des loyers 2024, que je vous présente aujourd'hui, vous aide à déterminer de manière fiable le loyer local de référence pour votre logement. Il se base sur une enquête représentative menée auprès de plus de 2500 Bonnois* et bailleurs* qui, dans le cadre de l'obligation légale, ont fourni des informations sur le rapport locatif et les caractéristiques de leur logement loué. Le miroir des loyers a pu être établi sur la base de ces données solides. Une nouvelle élaboration était nécessaire conformément aux dispositions légales du Code civil allemand (BGB), car le miroir des loyers 2022 précédent était une mise à jour.
L'aperçu locatif ainsi que le calculateur de l'aperçu locatif proposé en ligne facilitent considérablement la détermination simple du loyer de référence local à Bonn. Le miroir des loyers offre une vue d'ensemble des loyers pour les logements dont le prix n'est pas fixé dans la ville et crée ainsi une transparence claire du marché locatif. En particulier lors d'augmentations de loyer imminentes, il sert de base indispensable à un règlement à l'amiable entre bailleurs* et locataires*, ce qui permet d'éviter les litiges et les frais de justice.
L'aperçu locatif 2024 a été approuvé sous cette forme par le groupe de travail "Mietspiegel" et reconnu comme miroir locatif qualifié au sens du § 558d du Code civil allemand (BGB) à partir du 1er décembre 2024. Je tiens à remercier tout particulièrement les Bonnois* qui ont participé à l'enquête ainsi que tous les participants, dont les collaborateurs* des services municipaux et les représentants des intérêts des bailleurs* et des locataires*. Je tiens également à remercier chaleureusement l'Institut pour le logement et le développement urbain (ALP) pour l'analyse des données ainsi que l'Institut pour le logement et l'environnement (IWU) pour son accompagnement scientifique.
Si vous avez des questions, les collaborateurs* de l'Office de gestion foncière et d'information géographique ainsi que de l'Office des affaires sociales et du logement se tiennent à votre disposition. Vous trouverez de plus amples informations sur ces pages, sur le calculateur de l'indice des loyers ainsi que dans la vaste documentation relative à l'indice des loyers.
J'espère que l'aperçu locatif 2024 pour la ville fédérale de Bonn vous sera utile pour prendre des décisions fondées en matière de fixation des loyers et qu'il contribuera à trouver des solutions appropriées et admissibles.
Meilleures salutations
Katja Dörner
Maire de la ville fédérale de Bonn
Introduction
Le 12 novembre 2024, le conseil municipal de la ville fédérale de Bonn a adopté le Bonner Mietspiegel 2024 qualifié. Il a été établi sur la base d'un échantillon représentatif de logements à Bonn dont le prix n'est pas fixé et selon des principes scientifiques reconnus. Il est qualifié au sens de l'article 558d BGB et constitue une information officielle sur la structure générale des loyers dans la ville fédérale de Bonn.
L'échantillon a été tiré par le service statistique communal de la ville fédérale de Bonn, la collecte des données a été effectuée auprès des locataires par des interviews sur place et auprès des bailleurs, au choix par écrit ou par voie électronique, au moyen d'un questionnaire. La date de référence pour la collecte des données était le 1er octobre 2023. La coordination du projet et la collecte ainsi que la plausibilisation des données ont été effectuées par l'Office de gestion foncière et d'information géographique. L'évaluation des données et les contrôles de plausibilité correspondants ont été réalisés par l'ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH. L'ensemble du processus d'élaboration de l'aperçu locatif a été accompagné scientifiquement par l'Institut Wohnen und Umwelt (IWU) de Darmstadt.
L'aperçu locatif a été établi par le groupe de travail "Mietspiegel", auquel ont participé des représentants des services suivants de la ville fédérale de Bonn ainsi que de différentes associations et commissions :
- Office de gestion foncière et de géoinformation
- Service des affaires sociales et du logement
- Service communal des statistiques de la ville fédérale de Bonn
- Secrétariat du comité d'experts pour les valeurs foncières dans la ville fédérale de Bonn
- Association des locataires Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
- Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e.V. (association des propriétaires de maisons, d'appartements et de terrains)
- Association des propriétaires de maisons, d'appartements et de terrains de Bad Godesberg e.V.
- Groupe de travail régional Bonn/Rhein-Sieg de l'association de l'économie du logement et de l'immobilier de Rhénanie Westphalie e.V.
Les représentants* des intérêts des locataires* et ceux des propriétaires* ont reconnu le Mietspiegel 2024 comme un miroir des loyers qualifié.
Durée de validité de l'aperçu locatif
L'aperçu locatif 2024 est valable à partir du 1er décembre 2024 en tant qu'aperçu locatif qualifié selon le § 558d BGB pour la zone urbaine de Bonn.
Termes de location
Le loyer est le montant à payer pour la location d'un bien. Dans le cadre de la location d'un logement, le loyer est généralement divisé en un loyer de base (loyer net) et des frais d'exploitation (également appelés charges). Les frais d'exploitation se composent de la part des frais d'exploitation d'un objet qui peut être répartie conformément au § 2 du décret sur les frais d'exploitation (BetrKV). En règle générale, le loyer peut être convenu librement entre le locataire* et le bailleur*. C'est ainsi que l'on trouve dans la pratique les modèles de location les plus divers :
Si tous les frais d'exploitation récupérables sont facturés, on parle d'un loyer net. Si un forfait est convenu pour tous les frais d'exploitation récupérables et que les locataires ne paient donc pas les frais d'exploitation réels, il s'agit d'un loyer chaud (également appelé loyer brut ). Si une partie des frais d'exploitation récupérables est incluse de manière forfaitaire dans le paiement du loyer et qu'une partie est décomptée, on appelle ce type de loyer un loyer partiellement inclus.
Un aperçu locatif indique toujours des loyers nets, c'est pourquoi des loyers nets moyens ont été calculés pour les loyers chauds et les loyers partiellement inclus en réduisant les forfaits de frais d'exploitation (voir remarque 2).
Les parts des frais d'exploitation non réparties doivent être ajoutées au loyer net dans le cas d'un loyer chaud ou partiellement inclus. Il s'agit ici des coûts d'exploitation réels et non des coûts d'exploitation moyens calculés statistiquement dans la remarque 2.
Les loyers nets moyens résultant de l'indice de référence des loyers sont appelés loyers de référence locaux, qui dépendent des caractéristiques fondamentales suivantes en matière de valeur du logement, énumérées à l'article 558, paragraphe 2, du BGB : Le type, la taille, l'équipement, la qualité, la situation ainsi que l'équipement et la qualité énergétique. Étant donné que l'indice de référence des loyers de Bonn est qualifié au sens de l'article 558d, paragraphe 1, du BGB, il est présumé que les rémunérations désignées reflètent les loyers de référence locaux (article 558d, paragraphe 3, du BGB).
Les données du miroir des loyers qui s'appliquent au logement concerné doivent être communiquées aux locataires* même si l'augmentation de loyer s'appuie sur un autre moyen de justification.
Domaine de validité
L'aperçu locatif est approprié pour calculer le loyer local normal pour les logements dont le prix n'est pas fixé. Les logements suivants sont exclus:
Exclusions légales :
- Les logements pour lesquels le montant du loyer a été fixé par la loi ou dans le cadre d'une promesse de subvention (article 558, paragraphe 2, deuxième phrase, du BGB), par exemple les logements bénéficiant d'une aide publique,
- les contrats de location conclus uniquement pour un usage temporaire
- (§ 549 al. 2 n° 1 BGB), p. ex. appartements de vacances, chambres d'hôtel ou logements de monteurs,
- les locaux d'habitation situés dans le logement occupé par le bailleur lui-même et meublés par celui-ci (§ 549 al. 2 n° 2 BGB),
- les logements loués par une personne morale de droit public ou un organisme privé reconnu d'aide sociale pour être mis à la disposition de personnes ayant un besoin urgent de logement (§ 549 al. 2 n° 3 BGB) et
- les logements dans un foyer d'étudiants ou de jeunes (§ 549 al. 3 BGB).
Autres exclusions (en raison d'accords particuliers, d'un manque de représentativité ou d'une incertitude statistique) :
- foyers d'habitation, foyers (de soins) pour personnes âgées ou autres foyers
- les contrats de sous-location,
- Logements de service et d'entreprise,
- Pièces d'habitation sans évier, point d'eau, possibilité de cuisiner et WC à usage unique,
- les logements sans fermeture propre, c'est-à-dire sans accès verrouillable,
- les logements à usage principalement commercial,
- les logements dont la surface habitable est inférieure à 16 m² ou supérieure à 160 m²,
- maisons unifamiliales et bifamiliales ainsi que
- les logements entièrement/principalement meublés :
- Cela ne comprend pas la mise à disposition d'une cuisine équipée par le bailleur*.
- Le loyer de référence local peut être déterminé en ajoutant un supplément raisonnable pour l'ameublement au loyer de référence local calculé sur la base de cet indice des loyers.
Utilisation des caractéristiques de l'aperçu locatif
Toutes les caractéristiques d'équipement d'un logement ne peuvent pas être représentées dans le Mietspiegel 2024 de Bonn. Les raisons en sont
- le manque de signification statistique,
- un nombre de cas trop faible (très peu de logements disposent de cette caractéristique) et
- un nombre de cas très élevé (équipement standard).
Il convient de noter la remarque suivante :
- La caractéristique "stuc" ne s'applique qu'aux bâtiments anciens prêts à être occupés avant 1919. En raison de sa majoration particulièrement élevée, la caractéristique semble être exclusivement réservée aux maisons classiques de l'époque de la fondation.
Calcul du loyer local de référence
Comment calculer le loyer de référence local ?
Le calcul du loyer de référence local est possible d'une part à l'aide du calculateur de l'aperçu locatif (S'ouvre dans un nouvel onglet), mais vous pouvez également utiliser les instructions suivantes :
Pour calculer le loyer de référence local en euros par m² de surface habitable, procédez par étapes (étapes de travail) :
Dans l'étape 1 , le loyer de base est choisi en fonction de la surface habitable du logement et inscrit dans le champ prévu à cet effet à l'étape 5.
Dans l'étape 2, l'influence de l'année de construction du logement est sélectionnée et inscrite dans le champ prévu à cet effet à l'étape 5.
Dans l'étape 3, l'influence de la situation du bâtiment est sélectionnée et inscrite dans le champ prévu à cet effet à l'étape 5.
L'étape 4 consiste à déterminer l'influence des caractéristiques du bâtiment et du logement :
- Pour chaque caractéristique demandée à la page 14 (hauteur libre des pièces supérieure à 2,70 m, décorations en stuc sur la façade extérieure, décorations en stuc sur les plafonds, appartement situé au sous-sol ou en contrebas, etc.), inscrivez, si elle est présente, la majoration ou la minoration correspondante dans la case prévue à cet effet.
- Au bas de la page 14, faites la somme des déductions et des majorations inscrites.
- Reportez le total obtenu dans la case prévue à cet effet à la page 15.
- Pour les pages 15 à 19, procédez comme décrit aux points 1 à 3. Lors du calcul de la somme, incluez le report de la page précédente.
- Reportez le total de la page 19 dans le champ prévu à cet effet à l'étape 5.
Dans l'étape 5, les reports des étapes 1 à 4 susmentionnées sont additionnés et inscrits dans le champ prévu à cet effet. Vous obtenez le loyer local de référence par mètre carré de surface habitable. Vous pouvez ensuite calculer le loyer total du logement en le multipliant par la surface habitable.
Etape 1 : Influence de la surface habitable - loyer de base
Les loyers de base indiqués sont des loyers nets en euros par mois et par m² de surface habitable (Wfl.). Pour les surfaces habitables avec des décimales (par exemple 85,5 m²), la calculatrice de l'aperçu locatif (S'ouvre dans un nouvel onglet) fournit les résultats exacts et déterminants. Il est également possible d'interpoler les surfaces habitables avec des décimales à l'étape 1.
La surface habitable est indiquée dans le contrat de location. D'autres sources (décompte des frais d'exploitation, mesurage selon l'ordonnance sur les surfaces habitables) peuvent également être utilisées.
16 à 40 mètres carrés
| Surface habitable en m². | Loyer de base en euros |
|---|---|
| 16 | 16,09 |
| 17 | 15,32 |
| 18 | 14,64 |
| 19 | 14,04 |
| 20 | 13,50 |
| 21 | 13,02 |
| 22 | 12,58 |
| 23 | 12,19 |
| 24 | 11,84 |
| 25 | 11,52 |
| 26 | 11,22 |
| 27 | 10,95 |
| 28 | 10,71 |
| 29 | 10,48 |
| 30 | 10,27 |
| 31 | 10,08 |
| 32 | 9,91 |
| 33 | 9,74 |
| 34 | 9,59 |
| 35 | 9,45 |
| 36 | 9,32 |
| 37 | 9,20 |
| 38 | 9,09 |
| 39 | 8,98 |
| 40 | 8,88 |
41 à 65 mètres carrés
| Surface habitable en mètres carrés | Loyer de base en euros |
|---|---|
| 41 | 8,79 |
| 42 | 8,71 |
| 43 | 8,63 |
| 44 | 8,55 |
| 45 | 8,49 |
| 46 | 8,42 |
| 47 | 8,36 |
| 48 | 8,30 |
| 49 | 8,25 |
| 50 | 8,20 |
| 51 | 8,15 |
| 52 | 8,11 |
| 53 | 8,07 |
| 54 | 8,03 |
| 55 | 7,99 |
| 56 | 7,96 |
| 57 | 7,93 |
| 58 | 7,90 |
| 59 | 7,87 |
| 60 | 7,84 |
| 61 | 7,82 |
| 62 | 7,80 |
| 63 | 7,77 |
| 64 | 7,75 |
| 65 | 7,73 |
66 à 90 mètres carrés
| Surface habitable en mètres carrés | Loyer de base en euros |
|---|---|
| 66 | 7,72 |
| 67 | 7,70 |
| 68 | 7,68 |
| 69 | 7,67 |
| 70 | 7,65 |
| 71 | 7,64 |
| 72 | 7,63 |
| 73 | 7,62 |
| 74 | 7,61 |
| 75 | 7,60 |
| 76 | 7,59 |
| 77 | 7,58 |
| 78 | 7,57 |
| 79 | 7,56 |
| 80 | 7,55 |
| 81 | 7,54 |
| 82 | 7,54 |
| 83 | 7,52 |
| 84 | 7,52 |
| 85 | 7,52 |
| 86 | 7,51 |
| 87 | 7,51 |
| 88 | 7,50 |
| 89 | 7,50 |
| 90 | 7,49 |
91 à 115 mètres carrés
| Surface habitable en mètres carrés | Loyer de base en euros |
|---|---|
| 91 | 7,49 |
| 92 | 7,48 |
| 93 | 7,48 |
| 94 | 7,47 |
| 95 | 7,47 |
| 96 | 7,46 |
| 97 | 7,46 |
| 98 | 7,45 |
| 99 | 7,45 |
| 100 | 7,45 |
| 101 | 7,44 |
| 102 | 7,44 |
| 103 | 7,43 |
| 104 | 7,43 |
| 105 | 7,42 |
| 106 | 7,42 |
| 107 | 7,41 |
| 108 | 7,41 |
| 109 | 7,40 |
| 110 | 7,40 |
| 111 | 7,39 |
| 112 | 7,39 |
| 113 | 7,38 |
| 114 | 7,38 |
| 115 | 7,37 |
116 à 140 mètres carrés
| Surface habitable en mètres carrés | Loyer de base en euros |
|---|---|
| 116 | 7,36 |
| 117 | 7,36 |
| 118 | 7,35 |
| 119 | 7,34 |
| 120 | 7,34 |
| 121 | 7,33 |
| 122 | 7,32 |
| 123 | 7,32 |
| 124 | 7,31 |
| 125 | 7,30 |
| 126 | 7,29 |
| 127 | 7,28 |
| 128 | 7,27 |
| 129 | 7,27 |
| 130 | 7,26 |
| 131 | 7,25 |
| 132 | 7,24 |
| 133 | 7,23 |
| 134 | 7,22 |
| 135 | 7,21 |
| 136 | 7,19 |
| 137 | 7,18 |
| 138 | 7,17 |
| 139 | 7,16 |
| 140 | 7,15 |
141 à 160 mètres carrés
| Surface habitable en mètres carrés | Loyer de base en euros |
| 141 | 7,13 |
| 142 | 7,12 |
| 143 | 7,11 |
| 144 | 7,09 |
| 145 | 7,08 |
| 146 | 7,07 |
| 147 | 7,05 |
| 148 | 7,04 |
| 149 | 7,02 |
| 150 | 7,01 |
| 151 | 6,99 |
| 152 | 6,97 |
| 153 | 6,96 |
| 154 | 6,94 |
| 155 | 6,92 |
| 156 | 6,91 |
| 157 | 6,89 |
| 158 | 6,87 |
| 159 | 6,85 |
| 160 | 6,83 |
Étape 2 : Influence de l'année de construction
Selon l'année de construction (il s'agit de l'année d'emménagement), il peut être nécessaire d'ajouter un supplément au loyer de base en euros par mois et par m² de surface habitable. Si les combles ont été aménagés ultérieurement, c'est l'année d'achèvement de l'aménagement des combles qui est déterminante pour le calcul du loyer de référence local pour cet appartement mansardé.
| Année de construction | Majoration/réduction |
|---|---|
| jusqu'à 1918 | 0,00 |
| 1919-1945 | +0,47 |
| 1946-1960 | +0,30 |
| 1961-2004 | 0,00 |
| 2005-2011 | +0,56 |
| 2012-2019 | +1,44 |
| 2020-2023 | +2,57 |
Etape 3 : Influence du lieu de résidence
Plus le quartier d'habitation est bon selon la carte des quartiers d'habitation du Gutachterausschuss für Grundstückswerte dans la ville fédérale de Bonn, plus le supplément sur le loyer de base en euros par mois et par m² de surface habitable est élevé.
L'évaluation s'est basée sur la carte des situations résidentielles en vigueur au 1er août 2023. Dans la galerie d'images de l'évaluation des situations résidentielles, vous pouvez consulter la valeur en points de votre adresse sur la carte. Le tableau suivant permet d'obtenir le supplément en euros/m² par mois.
Vous pouvez également vous renseigner sur le quartier de votre logement en appelant le numéro de téléphone suivant : 0228 772200 ; ou en utilisant le calculateur de l'indice des loyers (S'ouvre dans un nouvel onglet).
Pour plus d'informations sur le quartier, consultez la galerie de photos sur l'évaluation du quartier.
| Quartier d'habitation (valeur du point) | Supplément en euros par m² (mensuel) |
|---|---|
| 0,0 | 0,00 |
| 0,5 | 0,06 |
| 1,0 | 0,11 |
| 1,5 | 0,17 |
| 2,0 | 0,23 |
| 2,5 | 0,29 |
| 3,0 | 0,34 |
| 3,5 | 0,40 |
| 4,0 | 0,46 |
| 4,5 | 0,51 |
| 5,0 | 0,57 |
| 5,5 | 0,63 |
| 6,0 | 0,69 |
| 6,5 | 0,74 |
| 7,0 | 0,80 |
| 7,5 | 0,86 |
| 8,0 | 0,91 |
| 8,5 | 0,97 |
| 9,0 | 1,03 |
| 9,5 | 1,09 |
| 10,0 | 1,14 |
| 10,5 | 1,20 |
| 11,0 | 1,26 |
| 11,5 | 1,31 |
| 12,0 | 1,37 |
| 12,5 | 1,43 |
| 13,0 | 1,49 |
| 13,5 | 1,54 |
| 14,0 | 1,60 |
| 14,5 | 1,66 |
| 15,0 | 1,71 |
| 15,5 | 1,77 |
| 16,0 | 1,83 |
| 16,5 | 1,89 |
| 17,0 | 1,94 |
| 17,5 | 2,00 |
Etape 4 : Influence des caractéristiques du bâtiment et du logement
| Description de l'objet | Supplément/réduction | à inscrire |
|---|---|---|
| Hauteur libre des pièces supérieure à 2,70 m La hauteur libre habituelle (entre le sol et le plafond) des étages d'habitation se situe entre 2,40 et 2,70 m. Des hauteurs d'étage différentes peuvent apparaître dans les bâtiments anciens(villas, maisons bourgeoises de plus de 2,70 m; maisons à colombages de moins de 2,40 m) . |
0,60 | |
| Décoration en stuc sur la façade extérieure Décoration en stuc sur la façade extérieure du bâtiment jusqu'à l'année de construction avant 1919 |
0,67 | |
| Décoration en stuc sur les plafonds Il s'agit de stuc en plâtre et non en plastique, par exemple. On les trouve souvent dans les bâtiments anciens (villas et maisons bourgeoises) datant d'avant 1919, sur les plafonds des pièces d'habitation, parfois de couleur contrastée. Au moins une pièce est dotée de telles décorations. |
0,74 | |
| L'appartement est situé au sous-sol ou en soussol. | -0,85 | |
| Présence de volets roulants à commande électrique Les fenêtres sont principalement équipées de volets roulants à commande électrique (avec ou sans minuterie). |
0,31 | |
| Pas de balcon/loggia, de terrasse sur le toit ou de terrasse/véranda. L'appartement ne comprend pas de balcon, de terrasse sur le toit, de terrasse ou de loggia à usage exclusif. |
-0,25 | |
| Pas d'interphone L'appartement n'est pas équipé d'un interphone (avec ou sans transmission d'images) reliant l'appartement à la porte d'entrée de l'immeuble. |
-0,30 | |
| Modernisation au cours des cinq dernières années | ||
| Rénovation des revêtements de sol dans les bâtiments construits jusqu'en 1990. La période de cinq ans se réfère à la date de référence de l'enquête, c'est-à-dire le 1er octobre 2023. Le supplément est également applicable aux modernisations effectuées ultérieurement. |
0,46 | |
| Modernisation des locaux sanitaires dans les bâtiments construits jusqu'en 1990 La période de cinq ans se réfère à la date de référence de l'enquête, c'est-à-dire le 1er octobre 2023. Le supplément est également applicable aux modernisations effectuées ultérieurement. |
0,29 | |
| Équipement sanitaire | ||
| WC sur pied | -0,20 | |
| Séparation en verre au sol Il s'agit d'une douche. |
0,58 | |
| Eléments en rideau comme revêtements muraux dans la zone d'éclaboussures des appareils sanitaires Éléments fixes en rideau, par exemple en verre ou en plastique, dans la zone de projection d'eau. |
0,67 | |
| Ventilation par gravité : p. ex. ventilation "Cologne". | -0,24 | |
| Salle de bain et/ou WC à l'extérieur de l'appartement La (seule) salle de bains se trouve en dehors de la fermeture de l'appartement (par ex. près du palier). |
-1,32 | |
| Cuisine | ||
| Particularité "Cuisine ouverte" Par cuisine ouverte, on entend une cuisine attenante à la salle à manger et au salon. Elle dispose en général de "grandes surfaces de pose et de mouvement" si elle a une forme en L, en U ou en G ou si elle dispose d'un îlot de cuisine et que plusieurs personnes peuvent alors travailler en parallèle dans la cuisine. |
0,42 | |
| Cuisine équipée co-louée sans paiement de loyer supplémentaire Cuisine intégrée (avec au moins un réfrigérateur, une plaque de cuisson avec four et une largeur d'encastrement d'au moins 50 cm) ou Pantry-cuisine (avec au moins un réfrigérateur, une petite plaque de cuisson et un évier) dans un appartement (appartement avec au maximum une pièce en plus de la cuisine et de la salle de bain. Dans ce cas, la cuisine, le salon et la chambre à coucher peuvent également être réunis dans une seule pièce à vivre). |
0,52 | |
| Autres caractéristiques | ||
| Fenêtres Principalement équipées d'une isolation phonique/acoustique. |
0,26 | |
| Pas de protection moderne de l'installation électrique La sous-distribution électrique (boîte à fusibles) n'est pas équipée d'une protection moderne. Les différentes pièces/circuits électriques devraient être protégés chacun par des fusibles automatiques. Il devrait y avoir au moins un disjoncteur de fuite à la terre (FI) dans la sous-distribution. |
-0,40 | |
| Sous-distribution électrique à l'extérieur du logement Le sous-distributeur électrique se trouve à l'extérieur du logement (dans la cave ou la cage d'escalier/le couloir) dans les bâtiments construits jusqu'en 1970 inclus. |
-0,38 | |
| Eau chaude par appareil sous évier L'eau chaude est produite par un appareil sous évier |
-0,35 | |
| Pas d'eau chaude dans la salle de bain L'eau chaude n'est pas disponible dans la salle de bain |
-0,42 | |
| Porte de fermeture de l'appartement avec au moins une classe d'insonorisation 1. Classe d'insonorisation SSK1 : indice d'affaiblissement acoustique d'au moins 27 dB. Toutes les portes qui présentent un standard d'insonorisation plus élevé sont également concernées par le supplément. |
0,38 | |
| Porte de fermeture d'appartement anti-effraction avec au moins RC2 Porte anti-effraction avec le standard RC2 au minimum (résistance d'au moins trois minutes lors de l'utilisation d'outils simples). Toutes les portes présentant un standard de résistance à l'effraction plus élevé sont également concernées par le supplément. |
0,20 | |
| Sèche-linge dans un établissement collectif Sèche-linge mis à disposition gratuitement par le bailleur dans les installations communes |
0-43 | |
| Revêtement de sol | ||
|
Revêtement de sol prédominant dans la salle de bain Ni carrelage, ni revêtement en pierre naturelle ( granit, ardoise, marbre, etc.) |
-0,23 | |
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Revêtement de sol prédominant dans les pièces de séjour/chambres à coucher Revêtement en pierre naturelle (de taille) (granit, ardoise, marbre, etc.), carrelage ou parquet (cliqué, encollé, collé, vitrifié) |
0,27 |
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Revêtement de sol prédominant dans la cuisine Moquette (revêtement textile), revêtement synthétique (PVC, linoléum, en rouleau) ou chape (pas de revêtement de sol) |
-0,23 | |
| Total général : | ||
Etape 5 : Détermination du loyer local de référence
| Loyer local de référence par m² de surface habitable | ||
| Report | ||
| Étape 1 |
Influence de la surface habitable - Loyer de base |
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| Étape 2 | Influence de l'année de construction | |
| Étape 3 | Influence de la situation du logement | |
| Étape 4 | Influence des caractéristiques du bâtiment et du logement | |
| Loyer de référence usuel dans la localité | Faire la somme | €/m² |
| Loyer local de référence (logement) | |||
| Local habituel Loyer de référence par m² |
Surface habitable | ||
| Loyer local de référence du logement |
€/m² x | m² = | € |
Note 1 : Tension
Dans le cas d'un miroir de loyer de régression tel que celui présenté ici, un plus grand nombre de facteurs d'influence sont examinés, parfois combinés et classés comme pertinents en fonction de leur pertinence, par rapport à un miroir de loyer de tableau. Grâce au grand nombre de caractéristiques étudiées et utilisées, l'indice de référence des loyers de régression peut représenter le loyer local habituel de manière beaucoup plus précise.
En principe, il n'est pas recommandé de s'écarter de la valeur calculée à l'étape 5. Les conditions suivantes justifient toutefois de s'écarter du loyer calculé à l'étape 5 si elles sont toutes deux remplies :
- La qualité et l'étendue de l'équipement (voir étape 4) s'écartent globalement dans une large mesure des caractéristiques examinées dans l'aperçu locatif. Seules les caractéristiques pertinentes sont présentées dans cette brochure. Vous trouverez toutes les caractéristiques étudiées dans la documentation relative à l'aperçu locatif de Bonn 2024.
et - Les bâtiments et les logements présentent un état de conservation très bon ou mauvais pour l'année de construction.
Note 2 : Coûts moyens de fonctionnement
En cas d'augmentation de la part des frais d'exploitation dans un loyer, la jurisprudence de la Cour fédérale de justice (arrêt de la BGH du 12 juillet 2006 - VIII ZR 215/05) stipule que les frais d'exploitation réels doivent être pris en compte. Le tableau suivant présente les frais d'exploitation mensuels moyens calculés à partir de l'enquête sur le miroir des loyers pour Bonn, qui ne doivent toutefois être considérés que comme une indication complémentaire sur le caractère raisonnable de certains frais d'exploitation.
Remarque : il s'agit de coûts d'exploitation par m² de surface habitable.
| Type de frais d'exploitation | Frais d'exploitation |
|---|---|
| Taxe foncière jusqu'en 1949 | 0,18 €/m² |
| Taxe foncière 1950-1959 | 0,30 €/m² |
| Taxe foncière 1960-1969 | 0,39 €/m² |
| Taxe foncière 1970-1999 | 0,42 €/m² |
| Taxe foncière à partir de 2000 | 0,47 €/m² |
| Eau (froide) | 0,21 €/m² |
| Eau sale | 0,27 €/m² |
| Eau de pluie | 0,06 €/m² |
| Nettoyage des rues | 0,03 €/m² |
| Enlèvement des ordures | 0,19 €/m² |
| Concierge | 0,27 €/m² |
| Nettoyage du bâtiment | 0,26 €/m² |
| Traitement antiparasitaire | 0,17 €/m² |
| Entretien du jardin | 0,18 €/m² |
| Électricité générale/éclairage | 0,06 €/m² |
| Ascenseur | 0,26 €/m² |
| Assurances | 0,29 €/m² |
| Haut débit * | 11,25 € |
| Installation d'antenne * | 8,37 € |
| Chauffage (sans eau chaude) | 0,73 €/m² |
| Eau chaude | 0,35 €/m² |
| Chauffage et eau chaude sanitaire Eau chaude sanitaire |
0,95 €/m² |
| Entretien chauffage individuel * | 7,21 € |
| Nettoyage de la cheminée | 0,06 €/m² |
| Service hivernal | 0,05 €/m² |
| Frais d'entretien | 0,06 €/m² |
| Autres | 0,06 €/m² |
*Note : les frais d'utilisation du haut débit, d'une installation d'antenne et d'entretien d'un chauffage d'étage s'appliquent par appartement.
Note 3 : Loyers moyens des places de stationnement
La zone urbaine de Bonn a été divisée en trois zones de stationnement (centre-ville, ville, périphérie). Pour chaque zone, un montant de loyer mensuel moyen a été calculé pour les différents types de places de stationnement (garage, place de stationnement souterrain, place de stationnement ouverte), ce qui peut constituer une orientation pour la location ou la prise à bail de places de stationnement.
| Garage | Emplacement dans le garage souterrain | Emplacement ouvert | |
|---|---|---|---|
| Situation centrale | * | * | * |
| Situation urbaine | 55 € | 63 € | 42 € |
| Périphérie urbaine | 47 € | 51 € | 29 € |
* Nombre de cas trop faible
Annexe 1/Annexe 2
Ordonnance sur les frais d'exploitation / Ordonnance sur les surfaces habitables
Annexe 3 : Indications sur l'évaluation du lieu de résidence et représentations cartographiques
La notion de situation est introduite dans l'article 558, paragraphe 2, du BGB en tant que caractéristique déterminant la valeur locative des logements loués. D'une manière générale, on constate que la notion de situation, telle qu'elle est introduite dans l'article 558, paragraphe 2, du BGB, exprime sémantiquement quelque chose de très général. Dans la pratique, le terme est généralement spécialisé par des ajouts, par exemple la situation commerciale ou la situation des bureaux. Dans le contexte de l'habitat, le terme Wohnlage est couramment utilisé.
Étant donné que la situation résidentielle est une valeur moyenne, elle peut, dans le cadre de la présomption réfutable, s'écarter dans certains cas de la valeur en points indiquée. Par exemple, des valeurs plus basses peuvent être obtenues le long de routes très fréquentées ou des valeurs plus élevées peuvent être obtenues en cas d'éloignement des voies ferrées.
La carte des lieux d'habitation décidée par le comité d'experts pour les valeurs foncières dans la ville fédérale de Bonn représente une évaluation selon différentes caractéristiques objectives d'agrément (infrastructure, desserte par les transports, espaces verts urbains, appréciation (image), aspect des rues, charges en tant que correction et quartiers particuliers) de l'habitat. Chaque zone d'habitation se voit attribuer un nombre de points qui a été divisé en quatre sections sur la page de garde à des fins de présentation. Elle a été utilisée pour la première fois en 1996 pour le Mietspiegel de Bonn.
A partir de 2014, on a renoncé à différencier la représentation de la situation. Seule la notion de "Wohnlage/Wohnlagenkarte" est utilisée. La carte de situation/carte des situations résidentielles a donc été mise à jour aux dates de référence du 1er janvier 2000, 1er octobre 2002, 1er janvier 2004, 1er janvier 2007 (pour la première fois avec l'influence des quartiers), 1er janvier 2008, 30 mars 2009, 1er juin 2011, 1er novembre 2013, 1er décembre 2015, 1er mai 2018, 1er juillet 2020, 1er janvier 2022 et 1er août 2023.
Représentation de la surface :
| rouge | = simple (jusqu'à 7,0 points) |
| rose | = moyen (7,5 à 11,0 points) |
| vert clair | = bon (11,5 à 14,0 points) |
| vert | = très bon (à partir de 15,5 points) |
Remarque : la vue complète de la carte s'ouvre après avoir cliqué sur l'image d'aperçu correspondante.
Base de la carte :
La carte de la ville fédérale de Bonn se compose de données de base provenant de différentes sources avec des conditions de licence différentes.
Il s'agit, dans la zone urbaine de Bonn, du plan de ville 3.0 de l'Office de gestion du sol et de géoinformation (licence CCO), fournisseur : Bundesstadt Bonn, Amt für Bodenmanagement und Geoinformation, 2024) et, en dehors de la zone urbaine de Bonn, des données d'OpenStreetMap (ODbL).
Les images cartographiques sont publiées et autorisées pour une utilisation ultérieure sous la licence "Creative Commons Attribution - Partage à l'identique", avec appréciation de tous les éléments.