Índice
- Prólogo
- Introducción
- Duración del índice del alquiler
- Condiciones de alquiler
- Ámbito de validez
- Características del índice de alquiler
- Cálculo del alquiler comparativo local estándar
- Paso 1: Influencia de la superficie habitable - alquiler básico
- Paso 2: Influencia del año de construcción
- Paso 3: Influencia de la ubicación residencial
- Paso 4: Influencia de las características del edificio y del piso
- Paso 5: Determinación del alquiler comparativo local estándar
- Nota 1: Rango
- Nota 2: Costes de explotación medios
- Nota 3: Alquileres medios de plazas de aparcamiento
- Apéndice 1: Ordenanza de gastos de funcionamiento
- Apéndice 2: Ordenanza sobre espacios habitables
- Apéndice 3: Notas sobre la evaluación de las ubicaciones residenciales y mapas
Prólogo
Querido pueblo de Bonn,
El índice de alquileres 2024, recientemente elaborado y científicamente avalado, que hoy le presento, le ayudará a determinar de forma fiable el alquiler local comparativo de su piso. Se basa en una encuesta representativa de más de 2.500 residentes y propietarios de Bonn que facilitaron información sobre el arrendamiento y las características de su vivienda de alquiler, tal como exige la ley. El nuevo índice de alquileres se ha obtenido a partir de esta sólida base de datos. Era necesaria una nueva compilación de acuerdo con los requisitos legales del Código Civil alemán (BGB), ya que el anterior índice de alquileres 2022 era una actualización.
El índice de alquileres y la calculadora en línea del índice de alquileres facilitan enormemente la determinación del alquiler comparativo local en Bonn. El índice de alquiler ofrece una visión general de los alquileres de pisos no sujetos a precios en el área de la ciudad y, por lo tanto, crea una clara transparencia en el mercado del alquiler. Sirve como base indispensable para un acuerdo amistoso entre propietarios e inquilinos, especialmente en caso de próximos aumentos de alquiler, lo que puede evitar disputas y costes legales.
El índice de alquileres 2024 fue aprobado en esta forma por el grupo de trabajo del índice de alquileres y reconocido como índice de alquileres cualificado en el sentido del artículo 558d del Código Civil alemán (BGB) el 1 de diciembre de 2024. Mi especial agradecimiento a los habitantes de Bonn que participaron en la encuesta y a todos los implicados, incluidos los empleados de las oficinas municipales y los representantes de los intereses de propietarios e inquilinos. También quiero dar las gracias al Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (ALP) por el análisis de los datos y al Institut Wohnen und Umwelt (IWU) por su apoyo científico.
Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto con el personal de la Oficina de Ordenación Territorial y Geoinformación o de la Oficina de Asuntos Sociales y Vivienda. Encontrará más información en estas páginas, en la calculadora del índice de alquiler y en la documentación completa sobre el índice de alquiler.
Espero que el índice de alquileres 2024 para la Ciudad Federal de Bonn le ayude a tomar decisiones informadas sobre el precio de los alquileres y contribuya a encontrar soluciones adecuadas y aceptables.
Un cordial saludo
Katja Dörner
Alcaldesa de la Ciudad Federal de Bonn
Introducción
El Consejo de la Ciudad Federal de Bonn aprobó el 12 de noviembre de 2024 el índice cualificado de alquileres de Bonn 2024. Se basa en una muestra representativa de pisos no sometidos a control de precios en Bonn y se ha elaborado conforme a principios científicos reconocidos. Es cualificado en el sentido del artículo 558d del Código Civil alemán (BGB) y proporciona información oficial sobre la estructura general de los alquileres en la ciudad federal de Bonn.
La muestra fue extraída por la oficina municipal de estadística de la ciudad federal de Bonn, los datos se recogieron de los inquilinos mediante entrevistas in situ y de los propietarios por escrito o electrónicamente mediante un cuestionario. La fecha límite para la recopilación de datos fue el 1 de octubre de 2023. La Oficina de Ordenación del Territorio y Geoinformación se encargó de coordinar el proyecto y de recopilar y comprobar la verosimilitud de los datos. El ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH analizó los datos y realizó los correspondientes controles de plausibilidad. Todo el proceso de elaboración del índice de alquiler contó con el apoyo científico del Institut Wohnen und Umwelt (IWU) de Darmstadt.
La elaboración del índice de alquileres corrió a cargo del grupo de trabajo del índice de alquileres, en el que participaron representantes de las siguientes oficinas de la ciudad de Bonn y de diversas asociaciones y organismos:
- Oficina de Ordenación del Territorio y Geoinformación
- Oficina de Asuntos Sociales y Vivienda
- Oficina Municipal de Estadística de la Ciudad de Bonn
- Oficina del Comité de Expertos en Valores Inmobiliarios de la Ciudad de Bonn
- Asociación de inquilinos Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
- Asociación de propietarios de casas, pisos y terrenos Bonn/Rhein-Sieg e.V.
- Asociación de propietarios de casas, pisos y fincas Bad Godesberg
- Grupo de trabajo regional Bonn/Rhein-Sieg de la Asociación de la industria inmobiliaria y de la vivienda Rhineland Westphalia e.V.
Los representantes de inquilinos y propietarios han reconocido el índice de alquileres 2024 como índice de alquileres cualificado.
Duración del índice de alquiler
El índice de alquileres 2024 es válido a partir del 1 de diciembre de 2024 como índice de alquileres cualificado de conformidad con el artículo 558d del BGB para el área de la ciudad de Bonn.
Condiciones de alquiler
El alquiler es la cantidad que se paga por arrendar un inmueble. En relación con un arrendamiento de vivienda, el alquiler suele dividirse en un alquiler básico (alquiler neto en frío) y gastos de explotación (también conocidos como gastos accesorios). Los gastos de explotación se componen de los gastos de explotación proporcionales que pueden imputarse a un inmueble de conformidad con el artículo 2 del reglamento alemán sobre gastos de explotación (BetrKV). Por regla general, el alquiler puede acordarse libremente entre inquilinos y propietarios. En la práctica, esto da lugar a una gran variedad de modelos de alquiler:
Si se cobran todos los gastos de explotación prorrateables, se habla de alquiler neto en frío. Si se acuerda una cantidad a tanto alzado por todos los costes de explotación prorrateables incurridos y los inquilinos no pagan los costes de explotación reales incurridos, se denomina alquiler en caliente (también conocido como alquiler bruto ). Si una parte de los costes de explotación prorrateables se incluye en el pago del alquiler como suma global y otra parte se factura, este tipo de alquiler se denomina alquiler parcialmente incluido.
Un índice de alquileres muestra siempre los alquileres netos fríos, por lo que se calcularon los alquileres medios netos fríos para los alquileres cálidos y parcialmente inclusivos reduciendo los gastos de explotación prorrateables (véase la nota 2).
En el caso de los alquileres cálidos o parcialmente inclusivos, a los alquileres fríos netos deben añadirse las cuotas correspondientes a los gastos de explotación no imputados. Se trata de los gastos de explotación reales soportados y no de los gastos de explotación medios determinados estadísticamente con arreglo a la nota 2.
Los alquileres fríos netos medios resultantes del índice de alquileres se denominan alquileres comparativos locales, que dependen de las siguientes características básicas del valor de la vivienda enumeradas en el artículo 558, apartado 2, del BGB: Tipo, tamaño, equipamiento, estado, ubicación y equipamiento y estado relacionados con la energía. Dado que el índice de alquiler de Bonn es cualificado en el sentido del artículo 558d (1) BGB, se supone que las tasas designadas reflejan el alquiler comparativo local habitual (artículo 558d (3) BGB).
Los inquilinos deben ser informados de los datos del índice de alquiler que se aplica al piso respectivo, incluso si el aumento del alquiler se basa en una justificación diferente.
Ámbito de validez
El índice de alquiler es adecuado para calcular el alquiler local de pisos sin restricciones de precio. Quedan excluidos los siguientes pisos:
Exclusiones legales:
- Pisos cuyo nivel de alquiler ha sido determinado por ley o en relación con un compromiso de subvención (Sección 558 (2) frase 2 BGB), por ejemplo, pisos subvencionados públicamente,
- Arrendamientos que sólo se han celebrado para un uso temporal
- (art. 549, apdo. 2, nº 1 del BGB), por ejemplo, pisos de vacaciones, habitaciones de hotel o pisos de instaladores,
- Espacio habitable situado en el piso ocupado por el arrendador y amueblado por éste (art. 549, apdo. 2, nº 2 del BGB),
- viviendas alquiladas por una persona jurídica de derecho público o una organización de asistencia privada reconocida para proporcionarlas a personas con necesidades urgentes de vivienda (artículo 549 (2) nº 3 del BGB) y
- pisos en albergues estudiantiles o juveniles (artículo 549 (3) BGB).
Otras exclusiones (debidas a acuerdos especiales, falta de representatividad o incertidumbre estadística):
- Residencias, residencias de ancianos u otros tipos de residencias.
- Relaciones de subarriendo,
- Pisos oficiales y de empresa,
- Viviendas sin fregadero, grifo, cocina y WC de uso exclusivo,
- pisos sin cierre propio, es decir, sin entrada con cerradura,
- pisos utilizados principalmente con fines comerciales,
- pisos con una superficie habitable inferior a 16 m² o superior a 160 m²,
- viviendas unifamiliares y adosadas y
- viviendas amuebladas en su totalidad o en su mayor parte:
- Esto no incluye si el arrendador proporciona una cocina amueblada.
- El alquiler comparativo local habitual puede determinarse añadiendo un recargo adecuado por mobiliario al alquiler comparativo local habitual calculado sobre la base de este índice de alquiler.
Características del índice de alquiler
No todas las características de un piso pueden representarse en el índice de alquileres de Bonn 2024. Las razones son
- Falta de significación estadística,
- número insuficiente de casos (muy pocos pisos tienen esta característica) y
- número de casos muy elevado (equipamiento estándar).
Tenga en cuenta lo siguiente:
- La característica estuco sólo se aplica a los edificios antiguos que estaban listos para ser ocupados antes de 1919. Debido a su marcado especialmente elevado, la característica parece aplicarse exclusivamente a los edificios clásicos del Gründerzeit.
Cálculo del alquiler local normalizado comparativo
¿Cómo se calcula el alquiler local comparativo?
Puede calcular el alquiler local comparativo utilizando la calculadora del índice de alquiler (Se abre en una nueva pestaña) o, alternativamente, puede utilizar las siguientes instrucciones:
Para calcular el alquiler comparativo local en euros por metro cuadrado de superficie habitable, proceda paso a paso (pasos):
En el paso 1 , se selecciona el alquiler base en función de la superficie habitable del piso y se introduce en el campo previsto en el paso 5.
En el paso 2, se selecciona la influencia del año de construcción del piso y se introduce en el campo previsto en el paso 5.
En la etapa 3, se selecciona la influencia de la ubicación residencial del edificio y se introduce en el campo previsto en la etapa 5.
En la etapa 4, se determina la influencia de las características del edificio y del piso:
- Para cada característica consultada en la página 14 (altura libre de la habitación superior a 2,70 m, decoración de estuco en la fachada exterior, decoración de estuco en los techos, piso está en el sótano o en el sótano, etc.), introduzca la suma o deducción correspondiente en el campo previsto en cada caso si está presente.
- Al final de la página 14, totalice los recargos y deducciones introducidos.
- Transfiera el total al campo correspondiente de la página 15.
- Proceda como se describe en los puntos 1 a 3 de las páginas 15 a 19. Para calcular el total, tenga en cuenta el remanente de la página anterior.
- Transfiera el total calculado en la página 19 al campo previsto en la etapa 5.
En la etapa 5, se suman los remanentes de las etapas 1 a 4 antes mencionadas y se introducen en el campo previsto a tal efecto. Obtendrá el alquiler comparativo local por metro cuadrado de superficie habitable. A continuación, puede calcular el alquiler total del piso multiplicándolo por la superficie habitable.
Paso 1: Influencia de la vivienda - alquiler básico
Los alquileres básicos indicados son alquileres netos en frío en euros al mes y metro cuadrado de superficie habitable. Para superficies habitables con decimales (por ejemplo, 85,5 m²), la calculadora del índice de alquiler (Se abre en una nueva pestaña) proporciona los resultados exactos correspondientes. Como alternativa, puede interpolar en el paso 1 las superficies habitables con decimales.
La superficie puede obtenerse del contrato de alquiler. También pueden utilizarse otras fuentes (facturas de suministros, mediciones según la Ordenanza de Superficie Habitable).
De 16 a 40 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler básico en euros |
|---|---|
| 16 | 16,09 |
| 17 | 15,32 |
| 18 | 14,64 |
| 19 | 14,04 |
| 20 | 13,50 |
| 21 | 13,02 |
| 22 | 12,58 |
| 23 | 12,19 |
| 24 | 11,84 |
| 25 | 11,52 |
| 26 | 11,22 |
| 27 | 10,95 |
| 28 | 10,71 |
| 29 | 10,48 |
| 30 | 10,27 |
| 31 | 10,08 |
| 32 | 9,91 |
| 33 | 9,74 |
| 34 | 9,59 |
| 35 | 9,45 |
| 36 | 9,32 |
| 37 | 9,20 |
| 38 | 9,09 |
| 39 | 8,98 |
| 40 | 8,88 |
De 41 a 65 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler básico en euros |
|---|---|
| 41 | 8,79 |
| 42 | 8,71 |
| 43 | 8,63 |
| 44 | 8,55 |
| 45 | 8,49 |
| 46 | 8,42 |
| 47 | 8,36 |
| 48 | 8,30 |
| 49 | 8,25 |
| 50 | 8,20 |
| 51 | 8,15 |
| 52 | 8,11 |
| 53 | 8,07 |
| 54 | 8,03 |
| 55 | 7,99 |
| 56 | 7,96 |
| 57 | 7,93 |
| 58 | 7,90 |
| 59 | 7,87 |
| 60 | 7,84 |
| 61 | 7,82 |
| 62 | 7,80 |
| 63 | 7,77 |
| 64 | 7,75 |
| 65 | 7,73 |
De 66 a 90 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler básico en euros |
|---|---|
| 66 | 7,72 |
| 67 | 7,70 |
| 68 | 7,68 |
| 69 | 7,67 |
| 70 | 7,65 |
| 71 | 7,64 |
| 72 | 7,63 |
| 73 | 7,62 |
| 74 | 7,61 |
| 75 | 7,60 |
| 76 | 7,59 |
| 77 | 7,58 |
| 78 | 7,57 |
| 79 | 7,56 |
| 80 | 7,55 |
| 81 | 7,54 |
| 82 | 7,54 |
| 83 | 7,52 |
| 84 | 7,52 |
| 85 | 7,52 |
| 86 | 7,51 |
| 87 | 7,51 |
| 88 | 7,50 |
| 89 | 7,50 |
| 90 | 7,49 |
De 91 a 115 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler básico en euros |
|---|---|
| 91 | 7,49 |
| 92 | 7,48 |
| 93 | 7,48 |
| 94 | 7,47 |
| 95 | 7,47 |
| 96 | 7,46 |
| 97 | 7,46 |
| 98 | 7,45 |
| 99 | 7,45 |
| 100 | 7,45 |
| 101 | 7,44 |
| 102 | 7,44 |
| 103 | 7,43 |
| 104 | 7,43 |
| 105 | 7,42 |
| 106 | 7,42 |
| 107 | 7,41 |
| 108 | 7,41 |
| 109 | 7,40 |
| 110 | 7,40 |
| 111 | 7,39 |
| 112 | 7,39 |
| 113 | 7,38 |
| 114 | 7,38 |
| 115 | 7,37 |
De 116 a 140 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler básico en euros |
|---|---|
| 116 | 7,36 |
| 117 | 7,36 |
| 118 | 7,35 |
| 119 | 7,34 |
| 120 | 7,34 |
| 121 | 7,33 |
| 122 | 7,32 |
| 123 | 7,32 |
| 124 | 7,31 |
| 125 | 7,30 |
| 126 | 7,29 |
| 127 | 7,28 |
| 128 | 7,27 |
| 129 | 7,27 |
| 130 | 7,26 |
| 131 | 7,25 |
| 132 | 7,24 |
| 133 | 7,23 |
| 134 | 7,22 |
| 135 | 7,21 |
| 136 | 7,19 |
| 137 | 7,18 |
| 138 | 7,17 |
| 139 | 7,16 |
| 140 | 7,15 |
De 141 a 160 metros cuadrados
| Superficie habitable en metros cuadrados | Alquiler base en euros |
| 141 | 7,13 |
| 142 | 7,12 |
| 143 | 7,11 |
| 144 | 7,09 |
| 145 | 7,08 |
| 146 | 7,07 |
| 147 | 7,05 |
| 148 | 7,04 |
| 149 | 7,02 |
| 150 | 7,01 |
| 151 | 6,99 |
| 152 | 6,97 |
| 153 | 6,96 |
| 154 | 6,94 |
| 155 | 6,92 |
| 156 | 6,91 |
| 157 | 6,89 |
| 158 | 6,87 |
| 159 | 6,85 |
| 160 | 6,83 |
Paso 2: Influencia del año de construcción
En función del año de construcción (es decir, el año en que el inmueble estaba listo para ser habitado), puede ser necesario añadir un recargo al alquiler básico en euros al mes y metro cuadrado de superficie habitable. Si el ático se transformó posteriormente, el año de finalización de la transformación del ático es decisivo para determinar el alquiler comparativo local estándar de este piso abuhardillado.
| Año de construcción | Recargo/descuento |
|---|---|
| hasta 1918 | 0,00 |
| 1919-1945 | +0,47 |
| 1946-1960 | +0,30 |
| 1961-2004 | 0,00 |
| 2005-2011 | +0,56 |
| 2012-2019 | +1,44 |
| 2020-2023 | +2,57 |
Paso 3: Influencia de la ubicación residencial
Cuanto mejor sea la ubicación de la vivienda según el mapa de ubicación de viviendas de la comisión de expertos en valores inmobiliarios de la ciudad federal de Bonn, mayor será el recargo sobre el alquiler base en euros al mes y m² de superficie habitable.
En la galería de imágenes de la evaluación de la situación de la vivienda puede ver el valor puntual de su dirección en el mapa de situación de la vivienda. La siguiente tabla muestra el recargo en euros/m² al mes.
También puede informarse sobre la ubicación residencial de su piso llamando al 0228 772200 o utilizando la calculadora del índice de alquiler (Se abre en una nueva pestaña).
Encontrará más información sobre la ubicación residencial en la galería de imágenes para la evaluación de la ubicación residencial.
| Zona residencial (valor en puntos) | Recargo en euros por m² (mensual) |
|---|---|
| 0,0 | 0,00 |
| 0,5 | 0,06 |
| 1,0 | 0,11 |
| 1,5 | 0,17 |
| 2,0 | 0,23 |
| 2,5 | 0,29 |
| 3,0 | 0,34 |
| 3,5 | 0,40 |
| 4,0 | 0,46 |
| 4,5 | 0,51 |
| 5,0 | 0,57 |
| 5,5 | 0,63 |
| 6,0 | 0,69 |
| 6,5 | 0,74 |
| 7,0 | 0,80 |
| 7,5 | 0,86 |
| 8,0 | 0,91 |
| 8,5 | 0,97 |
| 9,0 | 1,03 |
| 9,5 | 1,09 |
| 10,0 | 1,14 |
| 10,5 | 1,20 |
| 11,0 | 1,26 |
| 11,5 | 1,31 |
| 12,0 | 1,37 |
| 12,5 | 1,43 |
| 13,0 | 1,49 |
| 13,5 | 1,54 |
| 14,0 | 1,60 |
| 14,5 | 1,66 |
| 15,0 | 1,71 |
| 15,5 | 1,77 |
| 16,0 | 1,83 |
| 16,5 | 1,89 |
| 17,0 | 1,94 |
| 17,5 | 2,00 |
Paso 4: Influencia de las características del edificio y del piso
| Descripción del objeto | Recargo/descuento | a introducir |
|---|---|---|
| Altura libre del local superior a 2,70 m La altura libre habitual (entre el suelo y el techo) de las plantas de viviendas oscila entre 2,40 y 2,70 metros. En los edificios antiguos(villas, casas de pueblo de más de 2,70 m; casas con entramado de madera de menos de 2,40 m ) pueden darse alturas de piso diferentes. |
0,60 | |
| Decoración de estuco en la fachada exterior Decoración de estuco en la fachada exterior del edificio construido antes de 1919 |
0,67 | |
| Decoración de estuco en los techos Se trata de estuco de yeso y no, por ejemplo, de plástico. A menudo se encuentra en edificios antiguos (villas y casas de pueblo) anteriores a 1919, en los techos de las salas de estar, a veces en colores contrastados. Al menos una habitación tiene este tipo de decoración. |
0,74 | |
| El piso está situado en el sótano o en el subterráneo | -0,85 | |
| Dispone de persianas eléctricas La mayoría de las ventanas están equipadas con persianas eléctricas (con o sin temporizador). |
0,31 | |
| Sin balcón/loggia, azotea o terraza/veranda El piso no dispone de balcón, azotea, terraza o logia de uso exclusivo. |
-0,25 | |
| Sin interfono El piso no está equipado con un sistema de interfono (con o sin transmisión de vídeo) como conexión entre el piso y la puerta principal. |
-0,30 | |
| Modernizaciones en los últimos cinco años | ||
| Renovación de revestimientos de suelos en edificios construidos antes de 1990 El periodo de cinco años se refiere a la fecha de referencia de la encuesta, es decir, el 1 de octubre de 2023. El recargo también se aplica a las modernizaciones realizadas posteriormente. |
0,46 | |
| Modernización de instalaciones sanitarias en edificios construidos antes de 1990 El periodo de cinco años se refiere a la fecha de referencia de la encuesta, es decir, el 1 de octubre de 2023. El recargo también se aplica a las modernizaciones realizadas posteriormente. |
0,29 | |
| Equipamiento sanitario | ||
| WC independiente | -0,20 | |
| Mampara de cristal a ras de suelo Ducha |
0,58 | |
| Elementos de cortina como revestimiento de paredes en la zona de salpicaduras de agua de los objetos sanitarios Elementos de cortina fijos, por ejemplo de vidrio o plástico en la zona de salpicaduras de agua. |
0,67 | |
| Ventilación por gravedad: por ejemplo, ventilación "Colonia | -0,24 | |
| Cuarto de baño y/o WC fuera de la vivienda El (único) cuarto de baño está situado fuera del extremo de la vivienda (por ejemplo, en el rellano). |
-1,32 | |
| Cocina | ||
| Característica especial "cocina americana Una cocina americana es una cocina contigua al comedor y al salón. Suele tener "grandes zonas de almacenamiento y circulación" si tiene forma de L, U o G o dispone de una isla de cocina y varias personas pueden trabajar en la cocina al mismo tiempo. |
0,42 | |
| Cocina amueblada alquilada sin suplemento de alquiler Cocina amueblada (con al menos frigorífico, placa de cocción con horno y una anchura de empotrado de al menos 50 cm) o Cocina despensa (con al menos un frigorífico, una placa pequeña y un fregadero) en un piso (piso con un máximo de una habitación además de la cocina y el cuarto de baño. La cocina, la sala de estar y la habitación también se pueden combinar en una sala de estar). |
0,52 | |
| Otras características | ||
| Ventanas La mayoría están equipadas con aislamiento acústico. |
0,26 | |
| No hay fusibles modernos de protección para la instalación eléctrica El cuadro de subdistribución eléctrica (caja de fusibles) no está equipado con fusibles modernos. Cada una de las habitaciones/circuitos debería estar protegida por disyuntores automáticos. Debería haber al menos un interruptor diferencial en el cuadro de distribución. |
-0,40 | |
| Subdistribuidor eléctrico fuera de la vivienda El subdistribuidor eléctrico está situado fuera de la vivienda (en el sótano o en el hueco de la escalera/pasillo) en los edificios construidos hasta 1970 inclusive. |
-0,38 | |
| Agua caliente a través de un aparato debajo del fregadero El agua caliente se genera a través de un aparato debajo del fregadero |
-0,35 | |
| No hay agua caliente en el cuarto de baño No hay agua caliente en el cuarto de baño |
-0,42 | |
| Puerta de entrada plana con al menos clase de aislamiento acústico 1 Clase de aislamiento acústico SSK1: índice de reducción acústica de 27 dB como mínimo. Todas las puertas con una norma de aislamiento acústico superior también están sujetas al recargo. |
0,38 | |
| Puerta de entrada plana antirrobo con al menos RC2 Puerta antirrobo con al menos la norma RC2 (al menos tres minutos de resistencia con herramientas sencillas). Todas las puertas con un estándar de resistencia al robo superior también están sujetas al recargo. |
0,20 | |
| Secadora en instalaciones comunes Secadora en instalaciones comunes facilitada gratuitamente por el propietario |
0-43 | |
| Revestimiento del suelo | ||
|
Pavimento predominante en el cuarto de baño Ni baldosas ni suelos de piedra natural (granito, pizarra, mármol, etc.) |
-0,23 | |
|
Revestimiento de suelo predominante en las salas de estar/dormitorios Suelos de piedra natural (granito, pizarra, mármol, etc.), baldosas o parqué (encolado, pegado, sellado) |
0,27 |
|
|
Revestimiento de suelo predominante en la cocina Moqueta (suelo textil), suelo de plástico (PVC, linóleo, en rollo) o solado (sin revestimiento) |
-0,23 | |
| Importe total: | ||
Paso 5: Determinar el alquiler local comparativo estándar
| Alquiler local comparativo por m² de vivienda | ||
| Transferencia | ||
| Etapa de trabajo 1 |
Influencia de la superficie habitable - alquiler base |
|
| Fase de trabajo 2 | Influencia del año de construcción | |
| Etapa 3 | Influencia de la ubicación de la vivienda | |
| Paso 4 | Influencia de las características del edificio y del piso | |
| Alquiler comparativo local estándar | Calcular total | €/m² |
| Alquiler comparativo local estándar (piso) | |||
| Local estándar Alquiler comparativo por m² |
Vivienda | ||
| Alquiler comparativo local del piso |
€/m² x | m² = | € |
Nota 1: Tensado
En un índice de alquiler por regresión como el que aquí se presenta, se analizan más variables influyentes -en comparación con un índice de alquiler por tablas- para determinar el alquiler local comparativo, algunas de las cuales se combinan y clasifican como relevantes en función de su importancia. Debido al gran número de características analizadas y utilizadas, el índice de regresión del alquiler puede cartografiar el alquiler local habitual con mucha más precisión.
En principio, no se recomienda desviarse del valor calculado en el paso 5. Sin embargo, las siguientes condiciones justifican una desviación. Sin embargo, las siguientes condiciones justifican una desviación del alquiler calculado en el paso 5 si se cumplen ambas:
- La calidad general y el alcance del equipamiento (véase el paso de trabajo 4) se desvían en gran medida de las características analizadas en el índice de alquiler. En este folleto sólo se incluyen las características relevantes. Todas las características analizadas pueden consultarse en la documentación sobre el índice de alquileres de Bonn 2024.
y - Los edificios y pisos se encuentran en un estado de mantenimiento muy bueno o malo para el año de construcción.
Nota 2: Costes de explotación medios
Según la jurisprudencia del Tribunal Federal de Justicia (sentencia del BGH de 12 de julio de 2006 - VIII ZR 215/05), al aumentar la proporción de los gastos de funcionamiento en un alquiler deben tenerse en cuenta los gastos de funcionamiento reales en que se haya incurrido. La siguiente tabla muestra los costes de explotación mensuales medios de Bonn determinados a partir de la encuesta sobre el índice de alquileres, que, no obstante, sólo deben considerarse como una indicación complementaria de la adecuación de los costes de explotación individuales.
Nota: Se trata de gastos de funcionamiento por metro cuadrado de superficie habitable.
| Tipo de coste de explotación | Costes de explotación |
|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles hasta 1949 | 0,18 €/m² |
| Impuesto sobre bienes inmuebles 1950-1959 | 0,30 €/m² |
| Impuesto sobre bienes inmuebles 1960-1969 | 0,39 €/m² |
| Impuesto sobre bienes inmuebles 1970-1999 | 0,42 €/m² |
| Impuesto sobre bienes inmuebles a partir de 2000 | 0,47 €/m² |
| Agua (fría) | 0,21 €/m² |
| Aguas residuales | 0,27 €/m² |
| Agua de lluvia | 0,06 €/m² |
| Limpieza viaria | 0,03 €/m² |
| Eliminación de residuos | 0,19 €/m² |
| Conserje | 0,27 €/m² |
| Limpieza del edificio | 0,26 €/m² |
| Control de alimañas | 0,17 €/m² |
| Mantenimiento de jardines | 0,18 €/m² |
| Electricidad general/iluminación | 0,06 €/m² |
| Ascensor | 0,26 €/m² |
| Seguro | 0,29 €/m² |
| Banda ancha | 11,25 € |
| Sistema de antena * | 8,37 € |
| Calefacción (sin agua caliente) | 0,73 €/m² |
| Agua caliente | 0,35 €/m² |
| Combinación de calefacción y agua caliente Suministro de agua caliente |
0,95 €/m² |
| Mantenimiento de calefacción por suelo radiante * | 7,21 € |
| Limpieza de chimenea | 0,06 €/m² |
| Mantenimiento de invierno | 0,05 €/m² |
| Gastos de mantenimiento | 0,06 €/m² |
| Otros gastos | 0,06 €/m² |
*Nota: Los costes por el uso de banda ancha, un sistema de antena y el mantenimiento de un sistema de calefacción por suelo radiante se aplican por piso.
Nota 3: Alquileres medios de plazas de aparcamiento
El área de la ciudad de Bonn se dividió en tres zonas de plazas de aparcamiento (ubicación en el centro de la ciudad, ubicación en la ciudad, ubicación en las afueras). Para cada zona se calculó un importe medio de alquiler mensual para los distintos tipos de plazas de aparcamiento (garaje, aparcamiento subterráneo, plaza de aparcamiento abierta), que puede servir de guía a la hora de alquilar o arrendar plazas de aparcamiento.
| Garaje | Aparcamiento subterráneo | Aparcamiento abierto | |
|---|---|---|---|
| Localización del centro | * | * | * |
| Ubicación en el centro de la ciudad | 55 € | 63 € | 42 € |
| Ubicación suburbana | 47 € | 51 € | 29 € |
* Muy pocos casos
Apéndice 1/Apéndice 2
Ordenanza sobre los gastos de funcionamiento/Ordenanza sobre el espacio vital
Apéndice 3: Notas sobre la evaluación de las ubicaciones residenciales y mapas
El término ubicación se introduce en el artículo 558 (2) del BGB como una característica que determina el valor de alquiler de una vivienda arrendada. En general, cabe señalar que el término ubicación, tal como se introduce también en el artículo 558 (2) BGB, expresa semánticamente algo muy general. En la práctica, el término se suele especializar mediante adiciones, por ejemplo, ubicación comercial o ubicación de oficinas. El término ubicación residencial se utiliza habitualmente en relación con la vivienda.
Como la ubicación residencial es un valor medio basado en la zona, puede haber desviaciones del valor puntual indicado en casos individuales como parte de la presunción refutable. En carreteras con mucho tráfico, por ejemplo, esto puede dar lugar a valores más bajos o, a mayor distancia de las vías férreas, a valores más altos.
El mapa de localización residencial adoptado por el Comité de Expertos en Valores Inmobiliarios de la Ciudad Federal de Bonn representa una evaluación en función de diversas características objetivas de amenidad (infraestructura, conexiones de transporte, zonas verdes urbanas, imagen, paisaje urbano, contaminación como corrección y barrios especiales) de la zona residencial. A cada zona residencial se le asigna una puntuación, que se divide en cuatro secciones en la portada a efectos de presentación. Se utilizó por primera vez para el índice de alquiler de Bonn en 1996.
A partir de 2014, no se hace ninguna diferenciación en la presentación de las ubicaciones. Solo se utiliza el término "localización residencial/mapa de localización residencial". Por lo tanto, el mapa de localización se actualizó el 1 de enero de 2000, el 1 de octubre de 2002, el 1 de enero de 2004, el 1 de enero de 2007 (por primera vez con influencia de distrito), el 1 de enero de 2008, el 30 de marzo de 2009, el 1 de junio de 2011, el 1 de noviembre de 2013, el 1 de diciembre de 2015, el 1 de mayo de 2018, el 1 de julio de 2020, el 1 de enero de 2022 y el 1 de agosto de 2023.
Representación de la zona:
| rojo | = simple (hasta 7,0 puntos) |
| rosa | = media (de 7,5 a 11,0 puntos) |
| verde claro | = bueno (de 11,5 a 14,0 puntos) |
| verde | = muy bueno (a partir de 15,5 puntos) |
Nota: La vista completa del mapa se abre tras hacer clic en la imagen de previsualización correspondiente.
Base del mapa:
El mapa de la Ciudad Federal de Bonn se compone de datos básicos procedentes de diversas fuentes con diferentes condiciones de licencia.
En el área de la ciudad de Bonn, se trata del Stadtplanwerk 3.0 de la Oficina de Gestión del Suelo y Geoinformación (licencia CCO), proveedor: Ciudad Federal de Bonn, Oficina de Gestión del Suelo y Geoinformación, 2024) y en el área fuera de la ciudad de Bonn los datos de OpenStreetMap (ODbL).
Las imágenes de los mapas se publican y liberan para su uso posterior bajo la licencia "Creative Commons Attribution - Sharing under the same conditions".